几个层面讨论:
1. 整体来说 蛋黄区供给<需求 卖方市场
蛋白和以外供给>需求 没推案的地方不太会涨
有推案的地方会越推越高
2. 区域来说 蛋黄区旧屋供给比较大 ->开高接盘力道存疑
开始出现银行鉴价4500 开价5500
没买家开超过4000的状况
但是地坪价值无敌 越老越香 30年反而尴尬
蛋黄新屋供给比较小 ->开价暴涨 底价硬
蛋白区不太一定 有些地方有5年内余屋抢市
建商自己的会hold价格 但是已购户难控制
价格来说
1. 总价>3000万 单坪>60万 资产阶级互相转手
这个区间超级蛋黄或特殊物件会涨 钱多低利
但是涨幅比较温和 基本上一半换屋一半置产
价钱不甜条件不优也没什么人在高价吃货
2010左右天价成交的中古豪宅成交价不易高于买价
但有机会高于前三四年的破盘卖价 天母或大直有一些案例
2. 2000万内 单坪<50万的新成屋 附近有2年内续推案的会涨
建商会一期卖比一期贵推上去 这个单价总价会有人接
双北看习惯的人不会觉得这个区间贵到不合理
单坪价离50万越远 视周围条件越会涨
像南科附近工作机会已经ready了 10万就直喷20了
善化这种地方也在喷 有点神奇
3. 同上面条件但是附近没有推案的 不容易涨
旧房子贷款鉴价偏低 又卡仲介费 反而会拉低行情
4. 这是一个压了3年以上的换屋潮和刚需买房潮
配合低利 基本上2年内是压不下来的
5. 仲介会开始碰到中古屋屋主心态高 但鉴价跟不上的问题
一样180万头期款 新屋跟中古屋会这样:
新成屋整批贷款85成 1.31%
180万头期款可以买到1200万 开价可能1580 1480的物件
vs
中古屋税费仲介费20万 剩160 只能买780万开价9xx中古屋
条件上有稳定收入的人很难去选后者
所以中古屋抬高售价后的接盘会很有疑问
一点心得 抛砖引玉

推。的确中正大安精华1、2楼都出现K大所说银行估不到的状况，此时只能比现金财力。不过345楼也出现即使爬不动楼梯宁愿出租也不愿贱卖状况，双方僵持不下。

感谢分享

再过5年北市老屋更多，看到时会不会有更多萝卜跟棍子强制更新。话说蒋公子若选上北市房价会突破柯p障碍吗

认同你的观察

跪拜推

土地价值上升 都更成本更高 建案价格更高 -> GG

新建案价格更高 供给更少 就大家继续住古蹟而已

土地价格是实物价格倒推出来的，房价租金没涨，土地价格就有个天花板在，剩下的就是利率跟政策（如容积）影响了鸡跟蛋的问题。问题你不都更，是难以在蛋黄区释出土地的

关于第5点，银行鉴价会不会等1、2年后中古屋被拉上来实登变高后又跟上。也就是预售+新成先涨，最后轮到蛋黄中古跟上。话说海悦已有做头现像，8月revenue 月增率也开始缩小，所以我了结换建商股了。

这点要配合土地税制改革，越高价土地税越高，才有推力让原住户释放出低利用率土地

i大不好意思建商股我有点搞不太懂他们营收是怎么列的所以看了一圈 直觉上确实营建会涨 而且不管代销卖怎样他有盖好就可列营造收入 几年后真的余屋卖不掉才会炸掉但我没有把握不敢直接说欧硬建商 这种事出问题蛮造业的

我最近跟几位医师朋友直接跳过代销跟建商谈，一次10几户，建商很有兴趣，双方都省代销抽成。不然看海悦margon有点不爽，60%我干嘛给他赚。不过买海悦股票赚得钱再去买海悦代销的房子就不会嫌他赚太多，这也算内循环。更正。margin

代销卖底价表以下一户抽2%左右的样子 这个看状况有建商拼完销也有建商想要押著一个月1-2户慢慢卖慢慢垫高2个月前天母那边代销愿意帮送的价格被建商打回票到现在还没打来叫我回去看 应该是真的惜售

K大，我的买法是 预售先、成屋股再来营造股。最近达欣跟根基也蠢蠢欲动，受惠科技（台积）跟建商推案。

高手

分析得很好 但是中古屋主都很拿俏

仲介大部分吃中古市场，这波房市起来，信义股价却依然地上爬，呼应K大所言中古可能要卡住一段时间。华固长虹还原权值都过2014年高点了。

这篇专业

这篇利害了 第一线地产的?善化正在补涨一波 (科技园区行情:南科)

土地贵但没办法转手或都更也是纸上富贵

竹科12厂有上百个31 32等级工程狮要被强制移到南科 善化绝对喷爆