上周刚签约完成买房梦想，在准备的过程中在版上受惠很多，
如今放下心中大石，希望透过简单的心得分享给大家一些参考。
我自己是经验值趋于0的新手，只签过一次要约书、之后见面谈就顺利成交了，
但在这之前我把房版以及mobile01有关“斡旋”、“见面谈”等相关文章全部爬过一轮，
自己归纳的重点是，见面谈的变量太多，没有什么公式可循，
每个人面对的是不同的卖家、不同的仲介，甚至各人自己的状况与心态也不同，
因此有些文章提到“见面谈就是有到底价只是差在服务费”，这点我是持保留态度，
建议不要默认这样的立场去谈，否则可能在临场判断上错失良机。
我的准备工作有以下几点：
一、先设定底线：你愿意出多少钱买这间房子（而且千万不能让别人知道）
每个人出价策略不尽相同，这边就先不论，但是至少每个人到了下斡旋这个阶段，
一定对于底价有一些想法，建议临场不管怎么加价，都不要脑冲超过原先设定的底价。
到了现场，仲介会试着影响你，探问你的底价，不要老实告诉他，但可以说大致方向。
我自己的做法是“开价即底价”，因为我真心想要买，也希望在众多出价中被屋主看见，
所以我出了一个比前两三个月实价登录再略高一点的价格，
同时我也跟仲介表示，我的能力就是到这边，再上去没办法，
如果跟卖方期待有很大的落差，那我果断放弃，因为我没有追价本钱。
我从签要约时就不断跟仲介强调这件事，见面谈也再重复一遍，
如果双方差距太大，那我也不好意思浪费大家时间，
但若你们评估有机会，可以用时间换取空间，那我可以配合，我愿意等。
或许也是因为我一开始就表明我的立场，也或许我遇到一个配合得来的仲介，
在签要约到见面谈中间一个礼拜的过程，仲介都没有给我做状况。
关于这部分的心态，我从下面这篇文章ceca的推文中学到很多：
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1514599115.A.CA1.html
二、熟悉当前市场价格
我面对的状况如下：
1. 屋主开高价摆明给人杀
2. 社区买卖很少，最新一笔实登是两年前，三个月前有一笔新交易但实登还没上网
3. 我直接出到接近底价，而不是实登打八折的芭乐价
我在事前透过其他仲介，把三个月前最新的交易细节弄清楚，事后想想觉得这是关键，
因为让我没有在现场被话术迷惑，例如：
前几个月那一栋才卖掉一间1500万，所以屋主当然也期待比较高等等
但其实坪数等基本条件根本完全不一样（比较大间当然比较贵啊...）
仲介也可能会说，屋主不急着卖、未来这边发展性很好一坪会涨到多少etc
我自己的想法是，屋主会在“现在”丢出来卖，无非是：
1. 他缺钱
2. 他认为目前行情可以赚到他设定的利润
因此既然是“现在”要卖，那我们就针对现在的市场价格讨论，
而不要牵拖到未来发展什么的。
因此这个部分还是回归到自己设定的底价，踩稳自己的立场，
仲介自然而然会去尝试松动对方的立场（or直接破局大家可以回家了）
三、不要与仲介敌对
这部分我也是参考ceca大的文章如下：
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1569611951.A.5AE.html
其实这部分也不是只是买房如此，我自己工作类似服务业，
学到的最大教训是无论如何不要把现场气氛搞差，尽量客气、彼此尊重。
即使遇到的事情再不合理，谁先翻脸把场子搞僵谁就输了，面子里子都是。
当然有些人可能遇到真的很差劲的房仲就另当别论，
不过如果对方真的很差劲，建议还是不要委托他吧...仲介那么多另外找合适的就好。
另外也建议不要主动要求砍服务费趴数，
我是觉得这部分将心比心，大家平常工作累得要死，不就为那几个臭钱吗？
今天人家有求于你却还想要砍你薪水，你这工作还会想要认真做吗？
如果真的差距很近，仲介想成交的话自然会提各种方案，
他愿意砍服务费就让他自己提出来就好，毕竟重点是“想成交”，
主动砍人家钱，搞不好他就没那么想成交也不一定。
四、平常心
这点很难，因为我很想买到，怕错过这个村就没有那个店了，
但是我还是努力告诉自己，买不到就算了（自欺欺人）。
如果你无法说服自己，至少要能瞒过别人，
原因无他，如果你被看穿，你就是那个软土深掘的对象，
前面说的几点，都是在帮助自己做好准备、武装自己。
但说真的，没有什么必成的交易，房子要不要卖还是取决于屋主，
对方一念之间，可能就是截然不同的两种结果，这部分我们也无能为力，
说到底也只能安慰自己，重点还是有没有那个屋缘。
五、如果可以的话还是预留一些见面谈的加价幅度
为了不要让场面太尴尬，并营造一个有来有往的感觉，
建议即使一开始出价接近底价，还是预留一点加价空间现场谈。
我在谈之前也很关心，是不是可以不加价就成交，但这恐怕没有标准答案。
出发前我跟老婆讨论我们真正的底价，
老婆表示N+15万（N是我们出价）
我心里设定N+10万，最后N+5万成交。
结果论来看，若一毛都不加有没有机会买到？我只能说有机会、没把握，
（谁知道完全不加价屋主会不会翻脸走人？）
但我加了一点钱，成功签约了，所以我觉得保留一点加价弹性是好的。
以上是一些浅薄的心得分享，
以前我也对仲介、投资客有一些负面的刻板印象，
但撇开这些主观的好恶不谈，当我这种新手要买房，要见面谈的时候，
自然是要从他人的经验中学习、摸索，而最有经验的人是谁？
仲介跟投资客。
这次在看房之前，我也私下询问了常在版上发文的一位在地投资客的意见，
他也很热心给我一些地点方面的评估跟建议，
对于这部分，还有版上各位大大的热心分享，我都觉得非常感谢。
为保有一点隐私，一些具体细节就不多说，
祝福大家找到适合自己的谈判模式，顺利成交！