很谢谢大家的建议
大家的建议都很宝贵
因为真的不容易找到最好的决定
目前朋友只能继续研究
现在有抓到一个重点
贷款只要超过4000万（其他自付）
就不考虑自建出租还贷款的这个方法
因为无法承担风险
风险主要来自于是否能顺利出租
以及是否有租到预期的租金来还贷款
已经有和建商 营造厂谈过
近期也会和建筑师谈
也会去研究附近的卖价
以及租金及是否好出租与否
房屋税和地价税....等等相关直接间接成本
估计还要一段时间才能确定方向
实在很谢谢大家的回复！
（手机排版请见谅）
※ 引述《smallrayray (他强任他强 小弟尼克杨)》之铭言：
: : 屋龄已属危老
: 若只有屋龄超过30年的话，
: 还不确定一定可以危老
: 要做评估，确定耐震能力未达一定标准
: （R值在45~30之间）
: 才可以危老唷，
: 但老房子R值大概都在这区间就是了
: : A希望和建商合建
: : 可以省掉很多麻烦
: : 但是A的爸爸很舍不得
: : 因为合建后土地就与他人共同持有
: 请问是朋友A的爸爸希望原地重建，
: 重建后的房子仍是自己家人住而已，
: 完全没有外人吗~
: 因为现在危老奖励要拿到30%以上
: 真的不难，放掉那些奖励有点可惜
: 但也要看朋友家原本盖多高多满，
: 搞不好现况的实际容积早就屌打法容了
: 重建就算加上奖励也没比较好QQ
: : 所以A爸想盖个3楼就好
: : A本身也很理解A爸想法
: : 但是如果只盖个3楼
: : 真的可惜
: : 而且旁边建物都10楼起跳
: : 风水和整体视觉上来说真的不好
: : 也很有压迫感
: : 讨论后目前有几个方向
: : 想请大家提供点意见:
: : 1. 卖地
: : 这是最直接又简单的方法
: : 把地卖一卖 搬到其他地方去
: : 完全不用管如何处理
: : 但方法A需要费大功夫说服A爸
: 卖地的利润一定最少，
: 但也最没负担或风险。
: : 2. 与隔壁合建
: : 如果与隔壁合建
: : (隔壁大我们一点点)
: : 虽然容积还是1+1=2
: : 但是起码范围变得更大
: : 也不需机用械停车位
: : 因为地下室会大很多
: : 虽然隔壁有意愿
: : 但是隔壁盖章的人也多
: : 怕变得太复杂
: : 当然也要说服A爸
: 规模越大，
: 整体开发会越好，
: 但像您顾虑的，意愿上的问题。
: 加上如果邻居的总楼高超过一定楼层，
: 分回的面积他们可能也不满意。
: : 3. 自己找建商合建
: : 这个就很单纯简单
: : 和建商谈好分法就OK
: : 而且价值性应该会比卖地高
: 是的~
: 但建商分回房子，
: 往后朋友A土地就不能百分百持有了
: : 4. 自己找营造厂盖
: : 这个方法有点投资的意味
: : 在不动摇家本的情形下
: : A可以拿出6000万出来盖
: : 目前这6000万有在做不赔钱投资
: : 每年大概有100多万的被动收入
: : 所以预计需要贷款4000万
: : 以贷款4000万来算(20年)
: : 每年本金+利息大约280万
: 这部分不太理解耶，
: 是营造费用1亿吗？
: （6000自由资金+4000贷款）
: : 另一方面
: : 600坪的楼地板面积
: : 100坪自己用
: : 其他的500坪拿来出租还贷款
: : 如果以25坪为一间
: : 租金保守估计20,000元
: : 500/25 = 20间
: : 20间 x 20,000元/月间 =400,000元/月
: : 一年约480万
: : 打个8折以防无法全部租出去
: : 一年租金约380万
: : 这要来cover贷款是足够的
: : 但要负担大楼所有的维修和管理费用
: : 如此一来 A爸比较好去说服
: : 而且20年后可收租金
: : 土地还是自己的
: : 但是就是要冒风险
: : 再请大家提供一些意见想法
: : (手机排版请见谅)
: 个人觉得重建后，
: 土地继续百分百持有，
: 收租金抵贷款的方式
: 或许不是最好的办法。
: 虽然危老重建中与重建后，
: 税赋部分政府是有提供减免，
: （地价税重建中免税，重建后2年减半
: 房屋税重建后减半征收最多12年）
: 可还有不少费用和一些时间成本要考量
: 以上一点想法供参考~