别脑补太多
身为planer
假如一个区域五年屋的均价20万/坪
推新案，绝对是高于这个价钱
再慢慢往下修正
不然金主会把我扛去种
(明明能赚更多,为什么你连一般行情都卖不到，搞屁啊)
所以要有个基本认知
所有的建案规划时
都是要来挑战区域最高价的
从事务所拿来的图
决定了总容积后，也就能订出目标销售额
剩下的才是从工料去估发包成本
跟目标毛利率
""白话就是一坪做多少成本
当然实际上不是这样估
当政府给了建商成屋销售期的税金减免
就很难去避免这样的状况
更别提还利用预售机制
拉长了销售期
预售阶段也没有销售压力
出价150%，慢慢调慢慢试水温
赚一个是一个

造价、土地还有背后金主的报酬 都是房价上涨主因

重划区的话还有限时开发奖励另外 附属建物在营造发包时是不计价的 可是卖给客户计价等于是利润 XD

卖方一定要说是成本上涨很多 售价才涨 这样才不会被杀价

假设土地成交行情10万，也有人认为是祖产很珍贵非20万不卖，也有人认为非40万不卖。等10万土地盖完，建商只能买20万的土地，等20万土地盖完，就只能买40万土地。所以土地成本一直垫高上去。

然后40万的地主被骗去地下赌场赌钱 黑社会拿到土地求现就变成30万了 XD

不然重划区怎么一堆土地没盖就是推案价到大不了土地成本价

开高大不了慢慢降 总会有盘子接