刚刚跟朋友算一下投报率，
例子如下：
房子总价1000
自备款100万，贷款九成
三年后出售
卖出1100万
所以获利为：
1.因为自己只有出100万，赚了100万，所以获利是100%
2.获利100万，100万/1000万*100%=10%
请问各位大大，那一种算法比较符合真实情况呢
附注：以上纯粹讨论买入价跟卖出价，中间其他所有的税跟费用一律不计算

ROA跟ROE的不同1是对的，因为你用了十倍杠杆

利息税金都没算

都不对，三年间还有房贷，宽限期有无也不同，另有交易成本及房地合一

仲介费代书费扣一扣根本没赚

没有算税费差非常多...你也帮帮忙钱花了都没感觉

不论细节(包含利息,租金收入,本利合还掉的本金)两种都可以用.只要你在使用的时候很清楚地知道你现在用的是哪一种.因此,一般我讲第一种我都会讲现金投报.

税费不算万一还花钱装潢根本是赔钱哪来投报率

来做区分.这两种投报率有其不同的使用价值.你总额投报率低的话代表风险高,你一失误就赔钱.但是现金投报率是你真实收益..投资客大多长期不动产赚钱可能跟股票高手差不多.就是靠不动产大多都是开杠杆后all in..所以现金投报很惊人.股票杠杆开不会这么大+高手很少在all in.所以股票赚很快,但是很多时候算起来炒房收益也没比较低.

感谢c大详细解说

1啊，和期货一样

当然是1阿，杠杆开下去，赚100万是100%，赔100万就存款归零但有一个问题是买卖一次不动产的成本可能就要40~60万，相同的100万买股票成本大约是6000元，给你参考一下

真实情况却不讨论所有费用？

有加附注啦。这篇不是叫你计算。而是讨论概念

回S大，这篇是讲大方向的概论，而非实际上的买卖

就像我买一间买价加契税仲介费加整理房子的费用是580万一年租金扣掉税金利息修缮大概实拿16万。你要拿16/580不到3%。但实际上我只拿出280的现金。所以是16/280。大概5.7%楼上要回e大才对。我常常跟朋友解释这类问题

如果只讨论概念，那就是10倍杠杆，投报100%

1, 因为10倍杠杆, 但时间拖越久, 杠杆下降, IRR也会下降

是指开始还本金吗 不过还本金的同时利息也变少 很难去细算

当然是1啊，相对起来，你房价跌100w你的投报率也是-100%

还本金 等同于 投入现金部位越来越高，杠杆越开越小。到最后贷款还完，也等于一笔等同房价的现金压在房子，无杠杆。简单算的话可以头尾相加除以二。

这三年都不用缴房贷吗？哪家银行这么好 买一千万的房子三年只花头期款？

杠杆通常自己算损益用的，在很多情况你不能拿来算正常利润因为你会忘了你的风险也是开杠杆

有赚就好，不用管比率。

扣掉仲介，税，各样费用，你因该是赔钱了

明明说的是讨论概念