台湾不是也有不少投资型套房建案，
投报率都号称2X%，
算法是贷款八成，只拿出自备二成，
原本年投报率5.X%的物件，
则变成5.X% / 0.2 = 2X%，
扣掉贷款利息也有20%出头，
请问在可以顺利租出去的前提下，
这样的算法有什么盲点吗？
是否适合投资呢？谢谢。
※ 引述《touchBB (CK)》之铭言：
: 前几年东南亚买房很夯 某个长辈去听演讲后
: 也跟着炒房团去柬埔寨金边投资
: 平均一个人最少要丢台币800万
: 当时号称13%投报率 结果是隔三年 每年只有10%左右投报率
: 汇率又吃掉2% 实拿不到8%
: 虽然房价有涨了 但是每年8%要拿到何年何月才能回本
: 有人也去东南亚炒房 目前状况如何?

套房是半劳力财,非被动收入.这是很多人的误解..XD套房会需要花一些精神体力去维持.包含房客吵架,延迟缴租金,灯泡坏了半夜打电话给你.有人拉K很臭,有人房间蟑螂到处跑>因此,他算是半个"事业".既然是事业,那这种投报率其实算很普.普通>通常是规模经济+规模管理.例如你有50间套房,这样你规模管理效果比较好.然后,贷款8成通常是房价.你还有装潢支出,家具电支出.外加装潢和家具电是耗材,所以要摊提损耗成本等等.当然,在非双北,套房投报率应该再6~7%,不会只有5%.非双北5%的套房谁要阿...垃圾XD因此一般包租公都会自己改.自己改再8%up...当然杠杆会比较低.所以通常是贷款6~7成,基本投报8%,但还要摊提成本.投报率也差不多在15~20%之间...一般款.捡到便宜基本投报率12%的也常常会看到.这种杠杆起来投报率就是30%.不过这时候有一个大问题是.你虽然杠杆起来投报率吓吓叫.但问题是你贷款可是要还本利和.所以实际上你的现金流收入现金并没那么多.大多的租金,都滚入房贷去还你的本金.因此你的杠杆也会越来越低,因为你本金不断的被摊还之外.你手上取得可支配的租金也有限.所以例如你准备500万要去搞套房,给你20%投报率好了.你虽然帐面上一年有一百万的收益.但是你实际扣掉房贷本利和之后拿到手可支配现金.你一个月可能只有两万块可以支配.所以你不能直接靠你这500万就说什么财富自由..XD你可能要准备1000万,不然你过生活都有问题.再一点.你今天准备一千万好了.你要开到3倍杠杆,你可是要跟银行借2000万.银行愿不愿意借你这么多钱??.银行如果只愿意借你到1000万.那你杠杆就只能开一倍.所以金额大的时候会被贷款给拘束住,杠杆无法爽爽的开.so..金额小,没几间套房,你要管理劳心劳力.金额大,你杠杆开不起来,投报率无法达到目标数字.然后因为现金流被本利和的本金给吃掉不少.所以你资金不够你也不敢离开双北到其他几都来赚更高的投报率这....反正人生就是这么无奈,习惯就好...XD

这有另一个破解方法，以你上面说的拿出500万，投报20%的例子，可以只收个三年租金(300万)后，就把房子原价卖掉，等于现金流只被卡了三年，但是呢已经帮你存进本金里，三年后卖出等于领回300万，报酬率60%

卖掉不如去增贷,当然增贷的贷款条件比较差.另外买卖会有交易成本.买卖仲介来回6%+袋鼠费税金等等.当然啦,一般包租公都嘛是自己翻好后转卖还赚价差.买来自己翻8%,转手卖6%(行情是6%)卖掉还可以赚价差,没卖掉前就8%这样赚.这是早期王派宏桃园起家的玩法,在他没搞东搞西还在搞不动产.的时候.

通常新建案三年内都还保值。我们团队已经有这样操作过几轮，是还不错，房客要慎选，租约要公证，不公证的先刷掉。

当然啦,大概是嫌不动产赚太慢了,才去搞那么多花样,搞到跑路.新建案不是这样玩的吧..XD新建案如果你是团队,直接去找建商谈100%贷款.0出资买房,然后花大概50万补家具电.这就是月风玩法.只要户数够多,找对建商,就可以谈包案.更高杆就是,左手建商,右手团队.自己盖房子之后100%贷款卖给另一只手.

还有讨厌的房地合一。。20%

这就是一些"不常听到"的私人团队的玩法.不过新建案应该不适三年内保值.而是买了三年内都不会涨,第四年才开始涨..XD

老公育的增贷有限。。

老公寓??....老公寓都嘛随便估都8成..XD改套比较难估是因为,你会被没改套的实价登陆给压到价格.例如本来老大楼一坪12,你买到11,但你改套成本可能一坪多3.所以你成本再14,但银行最多估到13..所以你贷款称不上去.所以你转手卖,你的买家可能贷款只能七成.更不用说你不可能成本转手卖,你可能要卖15还要赚一点.这样他贷款就可能只剩六成.但是你买11废墟的时候,随便贷款怎样估都8成.因为旁边的都成交12...XD所以为啥高竿是自己当建商.

我们是找一些原本就是规划套房的新建案，一户四套或一户六套之类，通常不求赚价差，三年后顺利脱手就功德圆满

建商利润大约在25%.所以自己当建商可以贷款到125%...你连装潢费用都做进去.真的做到0出资,投报无限大.并且还可以先拿一笔钱...XD自己当建商的所有成本,再转手的时候全都变成房贷.也因此通常这种都是封闭性私人团队再玩.他们不愿意对外招收学员会员...

都有团队在操作了是来问爽的喔

感谢ceca大分享，受益良多想请问一下，建商为什么能贷到100%，是跟银行借的意思吗？

个人认为最大的盲点是，所购透天套房在您转手前是否必涨若是留给子孙辈，那时间还够长，若是要在五年后就脱手，扣除仲介,代书 等等税负杂支...加上这几年的劳力付出...这是否划算? 其实并没有想像中这么理所当然。买全新的房子来租人，其实最赚的建商，他是卖梦想给你。所以买垃圾公寓改套，那种价差才会在短时间内体现，当然啦... 大部份人不喜欢摸旧房子，装潢劳心劳力之类的事物所以最大的利润，最保险的赚头，就是被建商拿走....

谢谢CECA大专业的分享