※ 引述《landline (天海一线间)》之铭言：
: 前阵子群组有人在讨论这个案子公设的问题
: 就来聊聊这个问题
有版友说我这篇内容是自我催眠
我是不知道有买过预售屋的版友们是否都有在买之前仔细看过契约
或者在签约后又再看过，或者看过其他预售案的契约？
我先说说我遇过的情形
建商审阅期给的契约范本有可能跟签约时的不一样
范本不会有要买的物件资料、持分比例、总案面积等等等数字
因为确定要签约建商会把自己使用的正式契约拿去给代书填，那时候才看得到数字
签约时，代销当场说明建商要改的磋商条款
因为已经给带回看过范本
所以签约时看到正式契约时，已过审阅期
: 公设要有顶盖，车公也算公设，我想这是大家普遍知道的常识（？？
: 一般买屋消费者对买到的公设“认知”是
: 就是会用到的大公和小公
: 建商在销售预售屋的时候，理论上应该是算好大小公有多少才能算出公设比
: 再看看要取舍多少车公来调整公设比和销售一坪单价
: 建商的考量应该都是以这个案子要拿多少利润，公设比是拿来调整单价的手法
: （附属建物：阳台和雨遮也是拿来微调公设比的一个工具）
有版友有问题，那就举个例子
假设 主建物 A坪
附属建物 B坪
共有部分
大公 C坪
小公 D坪
车坪 E坪
依常理来看，这些数字是建商在卖的时候，算出交屋时很接近的数字
这些数字在图纸上是确确实实可以算测出来
从契约上也可以反推整个案子的总数字
: 但这个案子的算法还蛮特别的，看到的算法应该是用逆推的
: 预售阶段的公设不分大小公，只分销售公设和车公
: 因为车公是属于公设，但是内政部有规定单一销售车坪有抽查下限“原则”
: 所以这个建案的销售车公就用内政部的抽查“原则”下限来销售
: 剩下的车公就算进大公，塞到建商觉得符合消费者可接受的公设比后
: 还有剩余的车公就不拿出来销售，等产登再进共有部分
: 这算法真的跟一般人的认知不太一样
: （当然车公塞大公这种作法，业者都会说要留给没买车位的人也可以到停车场行动
: 只是我问身边的朋友，都说没买车位除了去地下室丢垃圾外，谁会去停车场？
: 而且现在垃圾区那一层几乎都是大公）
依我看得的说法和对这个案子的契约理解是这样
假设 主建物 A坪
附属建物 B坪
共有部分
不分大小公 C坪
车坪 D坪
全部总共有部份面积 E坪
全部总停车空间面积(总车坪) F坪
全部停车场面积 G坪
剩下停车场面积 G-F H坪
剩下停车场面积H 算到销售公设部分 I坪
还剩余的停车场坪数 H-I J坪
如果知道内政部最新版本定型化契约的规定
销售无独立权状停车空间且位于共有部分者
必须揭露总停车空间面积占总共有部分面积比例
也就是 E 乘上某一比例 = F
这某一比例以这个建案是固定的，下面会说明
车坪是用上述内政部给地方政府查核的最低原则给车坪
所以不用去量测停车场有多大就可以算出来，也不用去管一个车位要给几坪的问题
因为 F 直接用有多少停车格的实际面积乘查核最低原则比例就可以算出
不分大小公部份总坪数也不用算
设定好目标公设比后，就可以用 I坪到销售公设，以达到设定的公设比
所以可销售公设坪数 = E-F-J = E-G+I，为什么是减J，下面会说明
如果把所有剩余停车场面积塞到可销售公设，以同一类型建案公设比就会偏高
所以有剩余 J不拿来销售，等产登的时候在放进共有部分
先说明， J的坪数还蛮多，如果是误差，那这个建案的契约都可以解除
这些数字都是可以从契约得到和推出来
J 的问题就是从契约里面推导出这个建案的所有共有部分面积(不含车坪)+车坪
不等于契约载明的所有共有部分面积
所以才有人提出这个问题
算法上大致是这样，或许有出入，但大致方向是这样
: 内政部这个车坪规定只是给地方政府抽查用的原则，并不表示销售车公是这样算的吧...
: 想说这样的算法算是建商业界的标准算法？
: 但有些建商的确在销售的时候就会列出大公小公的坪数
: 这个建案属于旧建照，但销售时是使用内政部最新规定定型化契约
: 所以产生雨遮计坪不计价，但契约上没有雨遮
: 销售时是使用雨遮不计坪不计价来销售
: 最后权状会有雨遮坪数
: 但这都没什么，因为现在买房的都知道雨遮不计价
: 就算有计坪也没什么，消费者会去算出真实的单价
: 所以最后权状上算出来的公设比应该会跟预售时的不一样
: 当然如果以内政部最新定型化契约的算法
: 这张权状就算有雨遮，算公设比的时候要先剔除雨遮坪数，就跟剔除车坪一样道理
: “如果真照”群组里面说的，最后的公设比应该会比预售时的公设比高
: 但就算最后公设比变高，认为没花钱得到那些多的公设也别高兴
: 因为那些坪数本来是属于有买车位的人的，只是被拿去塞到共有部分
: 只是在想
: 建商留下那些没销售的车公，现在想到的除了拿来调整找补外
: 我真的想不到为什么要在预售的时候留下那些车公？？
会想闲聊这个问题
只是想知道，预售市场是这样运作的吗
也跟版友互相切磋，学习一下