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新冠肺炎 房市“黑天鹅”打趴Q1，拉不起Q2
报导：MyGoNews萧又安
时间：2020-03-25分享到：Facebook 分享Twitter 分享Line 分享字级：
新闻摘要
戴德梁行：土地市场交易持稳，建商购地预作准备，整体空置率维持低点，租赁活动因无
货可租而趋缓
【MyGoNews萧又安/综合报导】戴德梁行2020年3月25日举行线上记者会，说明2020年第1
季台北市商办市场研究报告，戴德梁行董事总经理颜炳立表示，2020年房市原本预期能“
春花望露”，但受到“黑天鹅”新冠肺炎干扰而倒下躺平，第1季房地产出现“春天那吔
这呢冷”，他表示，整体其实不太乐观。倘若第2季疫情还是不止，造成股灾、失业等状
况，预期下半年房地产将会出现恐慌性变现抛货潮。
颜炳立表示，目前新冠肺炎疫情风暴未见恐慌杀盘，整体房价仍持稳、交易量收窄，2020
年房市走向依旧呈“量增、价温、落底盘整”，以现阶段疫情来看，对于未来房市仍是持
乐观态度，预期消费市场买气递延，等疫情告一段落是刚性需求购屋的好机会。就市场现
况而言，颜炳立指出，投资客的目标是要“活着、撑住”，自用型的买方就是要“低价”
，而过去4年是刚性自用的市场，未来4年刚性自用依旧会再继续撑场。至于建商目前积极
猎地，可说是“用现金买面粉、加工面包、积极变现，先求活着再备现金等疫情歇止”。
颜炳立对于第2季房市看法指出，土地市场呈现“逆疫”而行，表现最好，办公室场目前
则为坚挺“抗疫”，反观饭店、店面市场则纷纷确诊，前者还处于“搏斗”、后者则仍在
“观察”。颜炳立对于疫情若持续扩散，他认为房地产市场最坏的打算就是在下半年出现
恐慌性的变现抛货潮。
根据调查显示，台北市A级办公大楼新供给面积约6,500坪，系坐落于西区之台湾人寿中山
大楼，该栋大楼原计画全栋出租，未设限用途，其在本季转换出租策略，以办公室分户对
外招租，部分单位已陆续去化，可稍微舒缓台北市办公市场供给短缺之窘困。
截至2020年第1季，台北市A级办公大楼空置率为4.8%，较上季微幅上升0.3个百分点，系
因计入新供给之空置所致。各区相较于上一季空置率，以敦北民生区下降0.8个百分点最
多，信义区下降0.7个百分点次之，下降幅度则因剩余空间逐渐稀少而趋缓。
本季台北市各区A级办公大楼租金较上季微涨，全市平均租金每月每坪新台币2,585元。信
义区每月每坪新台币3,180元为最高，敦北民生区与敦南区每月每坪新台币2,360元次之。
租户及房东充分意识到市场供不应求情况，由房东主导市场之态势，也反应租金水准稳定
上涨。
内湖科技园区无厂办大楼新供给。西湖段租户迁出迁入互见，两相抵销下，西湖段空置率
仅小幅上升0.1个百分点至1.0%，租金则来到每月每坪约1,440元，西湖段新供给宏汇瑞光
广场预计2020年第二季取得使照，吸引大面积需求之企业进驻，预期将带动西湖段租金上
扬。
新型冠状病毒疫情短期内可能使租户评估期延长，疫情对办公租赁活动尚无显著影响。有
办公需求之租户仍积极寻点，但也因供给缺稀，企业转向原地续租，预期2020年租赁活动
将相对冷清。
大店面弹性分割使用 便利商店抢进忠孝东路精华路段
本季除中山南京商圈空置率下降外，西门商圈空置率微幅上升，站前商圈及忠孝商圈空置
率均上升超过3个百分点。受惠忠孝商圈租金调降，使得便利商店于本季前进忠孝东路外
，快时尚品牌“H&M”租下空置近一年之“Forever 21”原址，舒缓了该区大型店面空置
的压力，也为忠孝商圈快时尚市场注入一股新力。
根据统计显示，近2年主要零售商圈店面租赁面积以60坪以内为主，随着大型店面等租期
增长的压力下，房东不再坚守大型单位的出租，除忠孝商圈“礼仁通商大楼仁座”将店面
分割成中小坪数出租予连锁便利商店外，西门商圈的“TiT国际广场”将店面分割出租予
伴手礼店及服饰店，为大单位店面去化提供了弹性灵活的运用。
受疫情影响，以观光客为主的西门商圈，因旅客减少，部分美药妆店吹起熄灯号，而忠孝
商圈店家也因人潮的减少而撤出，在此冲击下，不仅影响租金表现，也拉长了等租期。挤
身于中山南京商圈文青特色为主的文创店及咖啡店，为现代年轻人假日经常走访的据点，
加上线形公园户外空间，稳定的消费人群成为商圈对抗疫情的有效助力。
本季买卖交易量锐减 仅有一笔交易金额越过新台币10亿元
本季投资市场交易额为新台币95.1亿元，因年初为交投淡季，交易额较上季大幅减少61%
，和去年同期相比亦减少44%。成交个案买卖总价仅有一笔超过新台币10亿元以上，即新
富发建设以新台币15亿元接手高雄华王大饭店。主要买盘由工业地产与厂办领军，分别占
总交易额之59%与9%，交易集中于台北市、新竹县与桃园市。
本季买盘均为国内资金，并以自用为主，科技业及生技业有扩充产能之需求，包括葡萄王
生技以新台币8.9亿元购置平镇工业区厂房，另高力热处理以新台币4.8亿元取得中坜工业
区厂房，广锭科技以新台币2.3亿元取得远雄U-Town厂办大楼。本季投资型买家表现较保
守，以资产管理公司为主要买盘，如华南金融资产管理透过法拍以新台币3.3亿元取得内
湖区九义牛津商务大楼，第一金融资产管理以新台币3.6亿取得中和店面商场，台新资产
管理以新台币4.3亿元向关系人购买中山区世界之顶办公大楼。
以工业厂房及厂办之自用需求，将是持续支撑房地产市场的主力买盘，投资收益型产品如
旅馆及店面商场，受新型冠状病毒疫情冲击，投资动能将呈疲弱。然全球吹起降息风，对
于自用型买家及有长期投资获取稳定收益的投资人而言，办公大楼将是倍受瞩目的投资标
的。
首季土地市场光芒‘四’射，尽在世贸三馆地上权标案
土地市场经过2019年飙破新台币3,000亿元的历史天量后，2020年第一季土地交易金额预
估仍有突破新台币700亿元的机会。根据戴德梁行统计，截至3月24日，2020年土地市场交
易量为新台币476亿元，与近十年之单季均量大致贴近。但戴德梁行表示，2020第一季的
土地交易重头戏在于3月30日世贸三馆地上权标售案，只要以新台币266亿元底价标出，第
一季仍可轻易越过新台币700亿元关卡，以世贸三馆的抢手条件，预估将能顺利标脱。
戴德梁行分析，第一季土地交易类型仍以住商土地合计逾新台币400亿元为大宗，约占总
交易量之85％，若3月底世贸三馆土地顺利标脱，住商类土地占比将高达九成以上。兴富
发无疑是2020第一季的最佳主角，除了在台中七期猎得两宗住商土地，分占十大交易排行
榜上的一、三名外，更将2016年购入的南港土地申请都市更新、容积移转并取得建照后出
售，交易金额名列本季第二名。兴富发这三笔买卖就独家为本季土地交易发出三道光，更
创造了新台币180亿元的交易金额。首季能否光芒四射，就看三月底世贸三馆地上权标售
案。
关于新型冠状病毒疫情对土地市场的冲击，戴德梁行表示，住商土地对开发商而言是存货
，预估仍持续评估购地，为将来推案预作准备。
心得：
大家都在观望
较多共识是不会跌 平盘 交易量急冻
这样仲仲不是蛮惨的
希望赶快看到疫情终点囉