推 phcebus: 改的话动摇国本 什么叫国本，就是炒地赚钱政商供应链 03/23 14:26
→ phcebus: 还有很大的重点是反对改的人的钱03/23 14:26
→ phcebus: 虚坪的问题是不计容积率的虚坪价格灌得跟含容积率一样 03/23 14:27
→ phcebus: 这样能生得出越多虚坪，利润越大 03/23 14:28
推 phcebus: 影响蛮大的，利润都从虚坪来的03/23 14:31
其实只要自己买地自建玩一次你就知道为什么了
https://lihi1.com/ieoF4
以这块土地为例子
58.522坪 建蔽率40% 容积率120%来看
单层可建容积面积23.4坪
总容积面积为70.226坪
就是盖三层楼
所谓的容积面积就是主建物而已
房子只有主建物怎么用?
当然要加上
楼梯 电梯 阳台 雨遮 地下室 花台
还有屋突(常会有人做书房或神明厅用 实际上是名目机械室)
上述这些就的确不算容积面积都是外加的
所以你自地自建也一样 上述非容积面积 能盖多都会盖多 盖好盖满
为啥? 因为盖出来都是自己可以使用的面积阿
楼梯越宽大 坡度可以越缓 上下楼梯 越安全 楼梯之间的空间还能做收纳储藏
电梯越大一次载的人数可以越多 不用一家几口分个几趟才上去神明厅拜拜
阳台越大 还可以放个咖啡座跟朋友泡茶泡咖啡聊天 或吊床躺在那边晒太阳
雨遮防止窗框附近的墙面直接经常性接触雨水造成漏水 大致上能做的就做
花台喜欢让家里种满各种植物绿化 盖好盖满
地下室除了当车库停车用 还可以弄个剧院系统就像这案子这种感觉
https://lihi1.com/Eo0gM
好啦 这些盖好盖满起来
总共权状(使用)面积变成70.226*1.45=101.8坪的电梯透天别墅了
建筑成本试算
假设土地一坪30万买的
30*58.522=1756
建筑成本假设我喜欢薇阁hotel那家公司的设计假设找他们好了
他报给我的建筑成本一坪假设12万
12*101.8=1221万
先不管后续装潢 那整个案子成本做起来就是2978万左右
换算大家所谓的虚坪单坪就是29.25万
好~结果假设我房子盖好后突然决定要移民澳洲去 房子不住了想脱手
建筑总成本就是2978万
买方A说: 你的建筑物实坪主建物只有70坪 这样单价42.5万太贵了
一坪30万卖我 2100万跟你买 <=你是屋主你会想理他?还是当他神经病?
买方B说: 你的建筑物雨遮跟公设坪数一坪只能算10万 所以应该是30*70+30*10=2400万
2400万才是合理价格卖给我 <=你是屋主你认为.....?
买方C说: 现在武汉肺炎好严重 景气看坏 2500万收<=你是屋主你认为.....?
买方D说: 我好喜欢你的房子 3200万跟你买 <=是否是这买方会成交?
这个故事告诉各位 吵那些虚坪实坪一点意义都没有 人家想卖你多少总价才是重点
总价跟成本+认知的利润有关
当你自己自地自建 你也还是会因为盖出来那些容积外的面积可以使用也可以卖人
也是会盖好盖满
讲句白的 现在台湾一堆二次施工的顶加 阳台外推就是个例子
卖价跟什么实坪一点关系都没有 人家想卖你多少总价才是真的
不喜欢真的可以自己成立建设公司盖你认知的产品看看会不会赚钱 或自己买地自己盖
最后你还是跟大家做一样的行为 如此罢了