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rpg1510 (八分之三)
2019-09-12 19:53:18当你还在说“就这样吧”，她靠“为什么”从主妇变身东京不动产女王！
https://www.storm.mg/article/1700302
风传媒 廖惠萍 2019-09-12 07:00
要“真懂”，而不是只有“懂”
在会议上，我经常会告诉翻译者：“我听不懂，麻烦请对方再说一次。”
刚开始，译者总是一头雾水：明明应该听得懂啊？对方说不行就是不行，为什么惠萍姐听
不懂对方说的“不行”？
"我所谓的听不懂，是因为我不了解对方的逻辑──为什么不行，能不能讲来听听？因为有
些人的“不行”是反射动作，日本人只说“这样不行”，但我不懂为什么？"
同事常常希望惠萍姐不要再问了，但我一定要追根究底，问出“为什么不行”，甚至有时
候是“为什么行”。问到答案以后，我会说我懂了，从此这个知识就是我的，永远都不会
忘记。下次当别人问起：“为什么日本人讨厌一楼？”我就能侃侃而谈其中的奥秘，而不
是反射性的回答：“日本人就讨厌一楼啊，我也不知道为什么？”
如果知道日本人不喜欢一楼，是因为比较没有隐私，会有落灰、很脏，以及容易遭小偷，
所以一楼通常比较难招租，也就能跟客户解释清楚了。很多我的台湾客户都会说：“经过
惠萍的说明，就会知道在日本不要买一楼。”
或是如果今天有一楼的物件要出售，想把它推销出去，又不能说一楼很糟糕，该怎么卖？
其实一楼对个人住户、尤其是女孩子来说可能不太安全，又有落灰易脏的问题；但对家庭
型的客户来说，有些人是喜欢的。
因为在一楼，小孩蹦蹦跳跳不会吵到楼下，虽然大家都喜欢住二楼或三楼，可是如果家里
有个三岁小孩，日本人又都很怕吵，难保每天都有邻居来按电铃抗议。要把一楼的房子卖
给有三岁小孩的家庭，就可以推荐他们住一楼可能比较好，虽然有其他缺点，但小孩可以
比较安心的跑跳，或许就能成功说服客户。
（延伸阅读：凭什么两个月飞两次巴黎？东京不动产女王：为了员工，我就是任性）
同事常常笑着说：“惠萍姐，可不可以不要再有逻辑了？”
或许有些人做事毫无逻辑，但我却十分在意做事的逻辑。逻辑搞清楚了，会有很大的帮助
。很多人做事不求甚解，因为没耐心，也不想搞清楚背后的逻辑；更常见的状况是根本不
懂什么叫逻辑，从小到大只习惯背诵、硬记，不想研究事情到底为什么会这样。
但研究每件事的前因后果对我来说是很有趣的练习：“到底为什么这位太太对我提的物件
都不喜欢？”“对日本人来说，为什么这个物件就是一直卖不掉？”“日本人卖不掉，也
许我能够找到方法卖掉？”“日本人因为某些原因不喜欢，但可能台湾人根本不在乎？”
"多问为什么，了解事情的来龙去脉，这个“懂”，将为你省去更多沟通成本。"
我对事情穷追不舍、不断追问的习惯，应该是来自公公的薰陶，再加上自己的好奇心及追
究到底的个性，有时还真问到别人都觉得烦。就像更改发薪日的问题，我会不厌其烦地让
员工知道，不只是在意有无亏欠员工，更要知道五号发薪的原因何在。又例如在日本卖房
子有“登录免许税”和“不动产取得税”，员工多半是死背这这两种税，问他们为什么有
这两种税？大家都不知道。
“登录免许税就像是我们台湾的契税，你买房子要过户到你身上，这是国税。”如果这样
跟台湾客户解释，他们就会比较容易懂。相较于台湾，日本还多了一个“不动产取得税”
，这是地方税，也就是地方要另外征收的费用。
客人也常问，在日本持有房子还有什么固定成本？我会以台湾为例，在台湾有房产的人，
会被征收房屋税及地价税；日本也一样，只是除了这两种税，还多了一个都市计划税。此
三税合称“固定资产都市计划税”（简称固都税），每年来一张缴费单，一次征收。但日
本政府也很贴心，缴费单除了一次征收，还另外附上四张季缴单，意思是你也可以选择分
期缴付。
我常想，不只是房地产，任何行业，如果每一位业务都能这样理解事情，而不是都靠“背
”的，结果一定会很不同。理解后，还要用你自己的方式消化资讯，把资讯用容易懂的方
式说给客户听。
很多客户都觉得，听我讲解事情特别清楚，正是因为我会自己先消化资讯，所有资料我会
重新研究，思考如何讲解给客户听。
你自己要先搞懂，才有能力告诉别人。一有不懂的事情就先问吧，千万别怕被说“连这个
也要问？”
永远别怕开口问。问了，学到的才是真正属于你的东西！
作者/廖惠萍
本文摘自《认真做喜欢的事，真的能赚钱：从旅行社到民宿咖啡厅，东京不动产女王廖惠
萍的5个职场即战力》
各国不动产税核课方式 (引用自"天下杂志")
https://cw1.tw/CW/images/article/201608/article-ck-57b561c743e47.jpg
各国房地产交易与持有税率一览表 (引用自"中国房地产该怎么办")
https://i.imgur.com/yQg76nq.jpg
日本买卖房屋税很重！Sway：很恐怖的｜#Sway说｜#好房网TV｜20190312
https://www.youtube.com/watch?v=LV9MUftOLlw
日本房屋持有成本，每年约房价的 3%~5%
一、税金
房屋税 0%~1.7% ┐
地价税 0.6% ┼三项合称：固定资产都市计划税”（简称固都税）
都市计画税 0.3% ┘
二、管理费+修缮立基金
每年约房价 1%~2%
所以投报率没 6%~8% > 利息1.5%+持有税5%
的投资案件，根本不能碰
除非就是抱着自住心态，居住就是要付持有成本！
大约30年，房屋价值归零 (持有成本，每年平均约房价的3%~5%)
ps.外国人购买无法享有优惠税率，所以自住房屋，大约30年归零是必然的！
日本本国人可以拉长到50年~70年
★ 所以日本房子保值的重点：
一、位处蛋黄区、蛋白区，出租率高
可以用出租报酬率，维持住房价
ps.蛋壳区的房子，在持有成本高的情况下，真的是只能用等同送人的贱价出售
二、要买老屋 (如果是买来收租的)
日本房子是会折旧的
宁可买老房子 (折旧到一定年限后，房价降低至盘整底价"适用出租报酬率")
买的房价就是最低点，再降的幅度很有限
三、小户型的房子
1~2房的案子，会比3房以上的案子容易招租