8/19首购签约, 因内有租客到12月初
当时房仲询问我们可不可以换约
给他一点筹码好谈价格让屋主不用赔违约金
租约到12月初我们不急也同意了
但并未告知会有什么后果
谈完后房仲又说租约先从买卖合约中抽起来
说会影响我们贷款, 但我有拿到一份影本
(签约前却没说,莫名奇妙)
签约后才开始查资料, 发现
1. 有租客会影响核贷. 有些银行要求要新租约
2. 若现况点交租客在内也不好确认
所以重新跟仲介讨论:
能否延后交屋 (原交屋日是10/4)
真的等租客搬走空屋点交,直接重签合约
仲介表示屋主有资金需求
不能重新签约,就是要先跑流程
但他们有跟租客讲
租客可以提早搬走不一定要租满到12月初
然后怪我们说干嘛跟银行说有租约
我表示专员都会问现况勾出租是怎么回事
仲介说我们应该要回答屋主会排除
这样才不会影响核贷, 怪我们把事情变复杂
(做贼喊抓贼,被气死)
现在我们有两条路可选
请教大家哪一个对我们比较有保障
1. 房仲建议我们就是跟银行说租约会排除
不要影响核贷, 他可以跟屋主做动用协议
比如10/4交屋当天. 留下2百万在履保.
等租客搬走再让我们空屋点交.
最后一笔1-2百万再拨款. 保障权益
2. 跟租客签定新的租约签到12月初
但要怎么写我们自己弄他不知道我们要写什么
但因为银行一定要看到新的租约才会拨款
所以一定要在9月中前送上新租约.
这样才有办法做好程序.
但因为租客人在上海,9月底才回来
刚刚房仲补一句说如果没有换约成功
钱下不来是我们可能会违约
以上不知道哪一个对我们比较有保障
我是倾向2.
但不知道会不会发生换约时间来不及这件事
(仲介又不给我们租客连络方式, 很气!)
租客我们看过,他们是素质好的正常人
不是跟仲介-屋主(投客)-代书一伙的
确定一定可以搬走
如果真的来不及换好新的租约
我可以投诉仲介协调无能
若真的影响拨款或延迟到交屋时间
算他的吗?
我还有什么可以使力的点吗
奉劝大家买房还是找大品牌房仲可以买得安心些
我可是付足2%仲介服务费,32万多
还被问能否不要开满服务费发票
这服务只带来生气和忧虑
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你都说你GOOGLE了 还自己跟银行说有租约干嘛?如果你怕对方玩花样 当初签约就该直接把时间拉到12月他需要资金是他的事情正义魔人要就当完整 不要当一半 整自己也整屋主

当时就是不知道有这状况才傻傻签了阿仲介未告知会影响核贷,并未尽到责任吧

他就你签你就签 那叫你不要讲 你干嘛又要讲?你这样不就搞死自己而已?

因为已签所以才上来问有什么可以补救的Z大有建议对我们比较好的方式吗?

算了 怪你也于事无补你应该有查到租约影本是干嘛用的吧?银行是怕假租约

没有...请Z大赐教

还有就是未来你缴不出贷款 银行要先排除租约才能法拍简单说 他要避免你恶意不缴贷款 缺租人长约20年之类所以可以会增加你贷失败的机率但如果你不用贷满8成 或你自己还款能力好 就不怕这问题你告知租约这件事情反而是对你有保障不能贷满8成是因为非自用 如果你申请青年首购可能会失败还款能力好的标准大概是 常态性年收入X10 > 贷款金额

我问了3家, 有两家说只要有新租约还是可贷满8成,利率1.58

如果你年收入100 只要贷1000内 应该都没什么问题

还款能力有符合Z大说的条件但第三家银行是说只要合约有写到出租字眼,利率要多0.25...

重点就在更新租约 银行还怕变成不定期限租赁那就没什么问题了 顶多要求第二担保 或保人

所以建议只要签好租约,压定12月初搬走就OK对吧

没错 那就对你没损失 银行也会接受你的讲法

但仲介威胁租客不换约一事呢?他可以借故拖延吗?

除非仲介=屋主 不然没理由搞你顶多是觉得你让事情变麻烦 吓你一下

现在就是仲介-屋主投客一挂的,我怕被搞><

了解,谢谢Z大,我可以先送一家看看成不成看后续了仲介要是借故拖延新租约换约一事我有什么办法可处理吗

这我就不清楚了 顶多到门口堵租客?

好,谢谢,目前只能先送件看看了

万一租客不走的话，可能那个法律流程要跑超过一年以上。这种对买方要有利的话，就是签约款缴一点点，第二期款确定等租客走人后再缴，但这些在契约都要明定。不是一般正常案件，在签约前就要问清楚，不是等签约后补破网。

所以只要有带租约的再喜欢我们都不碰，有点麻烦可能会少掉一些机会，那只能代表没缘分不强求

我们不懂,没有做到这个功课,真的很惨,现在只能想办法补救

觉得你还是争取重新签约吧，大问题会是交屋。贷款应该骗不了银行，因为他们都会审查你的买卖合约去拍照估价的时候，也很可能会因为有租客而知道你欺骗假设租客9月底跟你换约，开始跑贷款跟之后的流程，10/4很可能也来不及交屋修改合约才是上策

但仲介不让我们改,唉,买个房买到心力交瘁

客诉他，直接找店长看看。他要解决问题不该制造问题你贷不到钱也无法成交，他要搞清楚状况你要清楚的提出诉求，1）租客连络方式；2）延后交屋日；3）明确执行点交

仲介曾说贷不到会是我们要补足价差,是我们的问题

租客如有同居人，建议也同步去找他帮忙处理换约

买房前没事就要多看看资讯，才不会从第一次买房就上手，变成第一次买房就中标。如果租客是正常人，卖方跟房仲没必要跟租客一起搞你，搞你要有好处才行啊，卖方急着要钱，他什么都不想管，只要你赶紧拨钱给他，仲介拿到仲介费就想拍拍屁股走人，唯一可能搞人是租客，但看你叙述问题不大，顶多租约寄到上海让他签不就得了

红明显 你都觉得代书跟仲介跟屋主是一伙的 他们在讲什么你也听不进去 我建议你花钱直接找律师做法律服务吧这边问免费的 是有办法帮你解决什么?能够为你负责什么有租约也是可以跟代书要求要腾空后才办过户交屋的好吗大不了是流程慢完成交屋而已 简单诉求就验屋完才交屋屋主要用钱 大不了叫他出履保安全保险额度50万元给他什么都上来板上问 你不知道这边多少没交易经验的乡民?你哪知道谁的话可以听? 然后你不信任的仲介业务回你会听? 别人也没收你一毛钱阿 要免费义务帮你乔事情?业务有收你服务费 他要负责把代书流程做到顺到交屋阿你觉得权益有损失 不会先找店长反应吗?你是买自住物件要验屋很正常 不是买收租套房不用验屋就算买卖不破租赁你还是可以使用"收回自用"的条款好吗你就不要再把租方也搞毛 到时候事情更难处理

.....换银行最快有些事点到为止，不细谈了

很多代书都有办法跟银行沟通室内不拍照，就算要拍照跟租客说安排拍照就好，风险在于说如果你还不出钱，银行强制执行发现设抵押权前已有合法租约，威胁你刑事责任而已

我刚刚问过 mail寄PDF 用电子手绘签核也可以

谢谢各位回答因为事情已发生很急当然想多方询问每个人的意见都很可贵也有帮助批踢踢难能可贵的不就是交流分享吗现在也在询问第三方代书意见我们做人正当遇到这种投机者真的不爽学了买房惨痛第一课这是某加盟店，问过投诉店长也没用现在就先送银行件看看结果了Z大说的mail签核也很有帮助

卖方比较正确的处理方式是在签订不动产买卖契约（私契）前就要先把租客赶走清空了。因为租客故意不搬走的话，循正常法律途径没有一年半载是很难处理的。租客知道已经卖方签订不动产买卖契约之后，还故意敲一笔的，也是大有人在。我只能跟你讲，本件要从买方角度、卖方角度、仲介角度及租客角度甚至银行角度来看，那个看法往往是天南地北的。　我有一个亲戚，租人房子，结果租客的亲戚跑去住，已经二十个月没缴房租了，我亲戚想拿十万块请对方搬走，对方开口要二十万咧，我亲戚问我怎么处理？我叫他去找律师处理啊！上次有帮他花了半年时间处理一件，半毛都不给，当然不想理了。

t大这是租客问题大 但亲戚人品也是...