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疯狂房租急踩刹车？柏林2020“房租冻涨5年”
2019/06/19 转角24小时
柏林市政府18日宣布：最迟自2020年起，柏林房租将冻涨5年。 图／法新社
【2019. 6. 19 德国】
疯狂房租急踩刹车？柏林2020“房租冻涨5年”
“德国房租冻涨，柏林开第一枪！”德国首都柏林过去因房租低廉，被视为“租屋者天堂
”；但过去10年来房租翻倍暴涨、租屋供不应求，也让抗涨示威运动遍地开花。18日，在
各方激辩下，市政府终于拍板：自2020年起，柏林房租将冻涨5年，以“让过热的房屋市
场冷静下来”。尽管市政府力挺、房客普遍支持，但房地产业者及部分专家却也批评，“
治标不治本”的政策极可能“吓跑投资者”，反而让“疯狂房租时代”更加失控。
柏林18日甫拍板定案的“房租5年冻涨”计画规范：柏林房租未来5年将冻涨。法案最迟预
计将于2020年1月正式生效。届时柏林也将成为全德国施行房租冻涨的第一个邦。
为了防止不肖房东赶在法案正式生效之前，恶意哄抬房价，法案也将规范“可以回溯至政
策拍板的2019年6月18日这天”——也就是说，自即日起直到2025年，柏林房租原则上将
维持不变。
此外，为了遏止近年恶房东假借翻新整修，向房客滥收额外费用的牟利乱象，新法也将规
范“若有整修翻新之必要或需求，超过一定金额与规模则需经过政府单位核可，违反者最
高可能必须负担50万欧元的罚款”。目前过于高昂的不合理房租，也可望透过新法调降至
合理范围。
根据市府估计，柏林将有近150万套公寓住宅适用该法；社会住宅、尚未出租的新建住宅
则不受此法限制，将另行规范。目前该法案正在起草中，预计将于今年10月送审通过，最
迟于2020年1月正式上路。
柏林市府的房租冻涨新政策，是自今年3月起，柏林市民团体一连串抗议涨租的大规模示
威活动之后，首波具体的政策回应，试图平息高喊“居住正义”、“生存危机”的市民怒
火。
在过去，“贫穷但性感”的柏林，因为房租价格低廉而被誉为“租屋者天堂”。然而近十
年来，随着人口成长、新移民涌入，每年平均4万人移居柏林，让城市人口早已突破370万
大关，加上都市发展迅速，吸引大量房地产投资者涌入；尽管城市大兴土木，仍难以满足
过热的市场需求，也让首都陷入租屋供不应求、房租飙涨的“疯狂房租时代”。
“贫穷但性感”的柏林，过去因房租价格低廉而被誉为“租屋者天堂”。然而近十年来却
陷入租屋供不应求、房租飙涨的“疯狂房租时代”。 图／法新社
尽管联邦政府在2015年，已通过一项“房租天花板”的全国性法案，限制房东涨租幅度，
不得高于该地区平均月租的10%。但其中的免责条款存在模糊空间，不只可能让恶房东得
以规避、继续涨租、许多房客更碍于现实不敢吭声。至今德国房租飙涨的现象，仍未见有
效缓解。
根据统计，从2008年至2018年，柏林房租每平方公尺的价格，从每个月5欧上下，翻倍飙
破10欧，涨幅为世界之最。尽管柏林房价整体仍不比伦敦、纽约、巴黎等其他国际大都市
高昂，但对于8-9成都是租屋一族的德国人来说，迅速飙升的房租仍是不可承受之重。
“居住是基本需求...我们希望该法能让近年来狂飙的房租急踩刹车，让柏林过热的租屋
市场冷静下来。”主责柏林住宅问题的社民党籍议员龙普舒尔（Katrin Lompscher）周二
时如此表示。在柏林“红红绿联合政府”（Rot-rot-grüne Koalition，社民党–左翼党
–绿党）的积极推动下，法案几乎势在必行。然而尽管政府背书、房客与公民团体普遍叫
好，但首当其冲的德国房地产业者却对此极度不满。
《金融时报》指出，在柏林持有超过11万套房产、德国最大房地产公司的“德意志住宅”
（Deutsche Wohnen），在过去半个月股价已一路狂泻14%，周二政策拍板后，又再往下探
1.25%。以德意志住宅为首的大型房地产业者，极可能串连起来，并以“侵害权益”为由
，向新法采取反制的法律手段。
此外，尽管大力倡议房租冻涨的社民党，临时党主席之一的薛佛–格伦贝尔（Thorsten
Schaefer-Guembel）肯定，该法案可望为柏林“赢取时间，盖房、盖房、再盖房”，解决
供需失衡问题。但有专家指出，房租冻涨仅是平息民怨的权宜之计。
自今年3月起，柏林公民团体发动一连串抗议涨租的大规模示威活动，高喊“居住正义”
、“生存危机”，抗议持续飙涨、租不到房的居住问题。 图／路透社
德国中央合作银行（DZ Bank AG）的研究报告指出，“像冻租这种打击市场的策略，根本
无济于事，只会吓跑投资者，反而让他们对新（营造）计画兴趣缺缺。”对于房租冻涨态
度较为保守的德国总理梅克尔（Angela Merkel）也曾警告：政府“应该营造鼓励盖房的
环境”，才能根本解决供不应求的问题。
根据《路透社》数据，德国目前每年需要至少35万套新住宅，才能有效平衡、缓解供不应
求的问题，但2018年却只新盖了不到29万套。房地产业者则表示，要加速盖房速度，需要
的是政府松绑沉疴繁复的营造法规，并端出鼓励营造的友善政策。也有房东组织质疑，相
较于资本雄厚的大型房地产公司，一律冻涨对于小型房地产业者、或小房东来说，冲击更
是剧烈。
事实上，除了房租冻涨，另一项抗涨租的争议提案，仍在柏林持续激辩中。有公民团体发
起连署：要求立法限制如德意志住宅这样的大型房产公司，若在柏林持有超过3,000套住
宅，额外房产应征收公有化，以实现人人有屋租，且租得起的居住正义。
提倡的公民团体在上周五也对外表示，已蒐集超过7.7万份的签名连署，远远超过发起公
投提案程序第一道门槛的2万份。
而在柏林市政府“房租冻涨5年”政策拍板的第一枪过后，房价全国之最的巴伐利亚邦首
府慕尼黑，目前也正在研拟房租冻涨的公投。德国其他城市是否会继续跟进？政策是否奏
效？仍是全国观望、热议的焦点。