连结：
https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/15921
内文：
名店歇业潮不只在台北：店租高、负担大 青年创业停看听！
台湾银行家 2019-06-11 08:31 信传媒 郑国强
台北东区人潮严重流失，店面租金又相当高昂，许多知名店家纷纷退出，形成街头一片店
面待租的景象。（摄影／郑国强）
高店租问题使得台北市精华地段黄金店面闲置，人潮因而流失，造成严重的区域经济问题
，但此问题不只发生在台北，相关单位除重视高店租所造成的影响外，青年创业问题，也
须受到关切与协助，让创业者不受高房租打击，而有茁壮的机会。
北中南各地陆续传出不少名店因不堪高店租压力而陆续歇业的消息，引起社会大众高度讨
论。如1983年就在东区开店的“顶呱呱”忠孝店，一开就是30年，但在2013年房东将原本
80至100万元的2层店面，一口气调涨至180万，使顶呱呱撑不住，决定搬离。老字号饭店
“六福皇宫”，以及北市忠孝东路4段上，政商名流首选的40年老店“永福楼”，均因高
额租金问题，让业者无力负担，因此决定歇业。
目前台北东区人潮流失严重，即使房东传出有意调降高额房租，放眼望去，均以空置店面
为多，招租广告处处可见，就连瑞士名表品牌“Swatch”也决定弃守，使空置的黄金店面
无人问津，如今沦为“特卖会”、“快闪店”进驻。
原本在台北永康街做得风风火火的知名芒果冰店“思慕昔”，2017年年中在台中最具盛名
的一中街风光开设旗舰店，本来以为一中商圈的人潮将带来令人欣喜的营业额，没想到在
当地经营不到2年，据传因来客数不高，无法负荷每个月高达25万元的高店租，悄悄在大
门上贴出公告，因为店租约到期，选择结束营业，令人讶异的是，连知名连锁店也不敌高
店租压力。
位于高雄澄清湖附近的“麦当劳”，同样传出因不敌房东调涨租金而黯然歇业，如今就连
知名连锁咖啡“星巴克”的文横门市，也传出恐被高租金逼走。
为求店面去化 采用分割方式出租
大家房屋企划研究室主任郎美囡指出，近年由于电商冲击性强，店面的效益备受考验，不
过着重体验或是独特性高的商品，在店面的需求度上反而升高，且由于消费模式的改变，
许多店家以培养老顾客为行销主力，也减少了对过路客层的依赖性。
不少精华地段的店面，部分房东为求店面去化，不再坚持出租单一大品牌，改采分割出租
，这现象在西门町商圈早就行之有年，常见的例子，是一间30坪店面，分割为3个不同业
种，分别是手摇饮店以及服饰业，骑楼柱子还对外招租给手机配件业者，扣掉简单隔间之
后，每个业种约略占8至15坪不等，对房东来说，坪效被发挥得淋漓尽致，也不用担心空
置问题。
根据内政部实价登录显示，位于忠孝东路4段的龙门大厦1楼店面，空置半年后终于租出去
，房东以切割出租，分别租予大陆电商以及日系保养品牌，日系知名品牌“ORBIS”目前
店面约26坪，月租金37万元，换算单坪租金约1.5万元，而一旁10坪店面，则租予大陆电
商“京东物流”每月21万元租金，换算单坪2万元。不少房东私下指出，与其空置期过长
，没有现金入袋，不如干脆分割店面，即使租金打了对折，也不用担心现金流的问题。
过去龙门大厦1、2楼店面先后历经多任租客，渣打银行曾承租1至2楼，撤租后，2楼
186.24坪全数由王品旗下三个餐饮品牌承租，而1楼店面曾由台北市长候选人承租作为竞
选总部，并打造“爱台北生活馆”，后来才采现在看到的店面分租模式。
忠孝东路4段为商圈正核心，且该店为三角窗店面，具有广告效应，房东以分割出租方式
，小面积店面单坪价格通常也就比较高。信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德指出，观
察目前东区现况，1楼店面开价虽到单坪2万元，现也有不少大面积店面空置，包含之前退
租的“永福楼”等，因此议价弹性空间更大，反映东区商圈的强弱除了租金外，最重要的
应该是看业者承租多久才是关键。
青创租金控制3成内 避免侵蚀获利
针对高店租下的青年创业，住商不动产企划研究室经理徐佳馨指出，一般来说，开店租金
最好控制在2成内，至多也不要超过营业额的3成，高店租对于青年创业来说，最直接的是
侵蚀获利，进而影响财务状况，增加开店的失败率。此外，高店租虽然代表商圈繁荣，不
过也不乏店租很高，人潮却很稀落的例子，对于缺乏经验的青年创业者来说，很容易因为
选错店面而跌入失败深渊。
对年轻人来说，开店的问题不少，除了选址、租金之外，店面是否受到都市使用分区限制
而造成某些业种不能营业，都是政府在鼓励年轻人创业的同时，容易忽视的地方。
根据104人力银行调查资料显示，青年在创业时偏爱民生消费类型的产业，餐饮业占了19
％，餐馆业占了15％，服饰店等批发零售业则占了13％。虽然餐饮、服饰看似消费门槛低
，创业者容易进入，但也因为入门门槛容易、市场竞争激烈，加上实体店面的高租金，导
致许多商家不堪负荷，难以长久生存，平均创业存活的时间不到4年，值得青年创业者多
加留意。
104人力银行分析了1.2万名创业经验者，大多数青年最初创业年纪为26.4岁，但平均存活
只有4.1年，最短只有18天。
对此专家表示，许多青年刚出社会创业，大都缺乏经验，仅仅凭著一腔热血，所以常常因
为误判市场情势而导致血本无归，最后落得惨澹收场的不在少数。徐佳馨补充，创业自己
当老板，不用再受人使唤，看起来风光，却也隐藏高风险，从开店营业成本、人事成本到
高店租成本，样样都在考验创业者的智慧，因此专家也建议青年在投入创业前要先培养好
技能，了解产业的市场趋势，找到自己的定位与特色，才能有长远的发展。
县市政府积极协助 青年创业优惠方案多
青年创业除了凭借热情，专家建议开店前还需要好好做足功课，例如各地政府为商圈、老
街改建或是眷村再生计划，推出不少创业优惠，例如台中市审计新村、新竹市改建百年老
屋，以及南投竹山店面租金优惠减免方案等。
台中市审计新村是台中市政府成功转型的青年创业基地，根据台中市政府劳工局统计，摘
星青年筑梦台中计划共有西区审计新村、雾峰区光复新村，以及潭子区摘星山庄等3处青
创基地，规划有99个进驻单位，已进驻97个单位，进驻率近9成8，几乎满租。劳工局表示
，西区审计新村、雾峰区光复新村原为闲置多年的旧省府眷舍，市定古蹟潭子区摘星山庄
也闲置多年，经市府整修后，推动摘星青年筑梦台中计划，已执行2期近4年，即将迈入第
3期。
新竹市政府同样释出利多，因为了解异乡青年创业不易，房价、租金是最大困难，新竹市
政府透过补贴、改建店面出租帮助创业族，以实际作为替业者的创业之路打下更稳固的基
础。除了主动补贴店租，同时改建百年老屋、翻新市集出租，希望帮助青年创业之外，重
点是城市有更多元的新风貌。政府将老旧市集改建，再承租给创业族一圆梦想，让前往新
竹市的观光客，可以由一个百年历史的市场，体验到城市新的改变，同时留下美好的回忆
。
南投竹山过去是艺术文化多元的小镇，适合慢活、深度旅游，老街环境更是清幽，但竹山
虽是南投4大乡镇之一，跟其他乡镇却有一样的问题，那就是人口老化及少子化严重，竹
山人口甚至将跌破5万大关，镇内工作机会少，青年不愿也无法返乡就业，加上乡镇观光
行销资源有限，不见以往的风华岁月。
现在为了鼓励地方创生，当地镇公所决定以横街为试办起点，目前每月平均租金8,000到1
万元，对白手创业的青年仍是很大负担，因此公所推出优惠补助，祭出每月补助一半的月
租，最高可补助5,000元，减缓青年创业压力，期望恢复过去竹山横街的热闹景象，并活
化老街，鼓励青年创生。
心得：
"景气突然差到无法经营 跟开店前的评估差很多" ??
例如说:"800公尺空店面达20间“民生社区”爆退租潮"
这也是吗? 一次20家业者都误判....
不管是 店家误判营收 还是 房东误判维持甚至涨租金
总之 最后看到的结果都是 营收没追上租金 所导致
好了 问题来了
如果这时侯还有空店税 都空租了 到底要怎么转嫁?