※ 引述《Viannet (ooooo)》之铭言：
: 各位大大好，想请教个问题。
: 小弟看上一间预售屋，
: 鹰架都拆了，现在剩下一楼公设部分，契约压今年年底交屋。
: 但小弟新手，对于预售屋付款交屋流程以及履约保证定义不太清楚，
: 有以下问题想请教各位大大。
: Q1：
: 我看网络上大家都说预售屋务必要有履约保证，
: 我想请教大家这个所谓的“履约保证”的定义是什么？
: 指的是：
: 1. 只要有信托，专款专户，都叫做履约保证，不仅限于跟建经公司签约的才算
: 2. 仅限于跟建经公司签约的才算
: 3. 其他
履约保证简单说：就是以授信条件作为执行合约的处罚手段
不履约就要强制执行保证的条件
这问题从下面的五选一来入门解释
: Q2：
: 而内政部预售屋买卖契约书中说的五种“履约保证”之一，
: 这个又是什么呢？
: 是指只要有信托专款专户就可以算是所谓的“履约保证”了吗？
以下我尽量用白话的方式讲
尽量让外行人理解为优先
1. 开发信托
此指建商要将申请建案时的资金与土地信托予第三方，白话一点的话…
比方说，老板把付给员工一年份的薪水，以及付薪水的条件，都先交给银行保管
由银行来每个月看员工满足的条件来付钱，老板无权管涉
这一点对买卖方的风险都小，但建商必须先扣押大笔资金在银行
而且对下包商还不能并案付款，执行上或做帐都相当麻烦
基本上不会用到
2. 价金返还
买方付的钱，交由第三方(银行)保管
建商满足取款条件 (预售屋设定的付款条件或交屋)，才由银行付钱给建商
如建商无法履行合约，付给第三方的钱无条件，或是依合约有条件的退还
银行已付给建商的钱，银行自己去找建商讨
这个做法把无法履约的风险都转嫁给第三方
通常建商有担保品或抵押放在银行，才有可能选择这做法
3. 价金信托
原理上同第二项，不同的是银行只负责保管钱
不存在无条件退款，买卖双方依合约走到哪钱就清算到哪
在合约无法走完的同时，双方就权益方面开始协商或上法院
这条在法人交易上是最常用的，很可惜台湾建商也不爱用
4. 同业连带保证
建商跑路了由合约上背书的其他公司来担保完成合约
执行上，通常是裙带公司或是该建案的统包商
所以建商一旦倒闭，他们也不可能帮忙把合约走完
大家一起当受害者，去法院拿张没有用的债权书了事
9成的建商最常用这条
5. 公会连带保证
原理同第四条，不同的是由公会的同业来承担最终责任
公会是跑不了庙的，但公会本身也只是负责逼保证方履约而已
如果一起摆烂也是没啥效用，这种保证并没有处罚效果
6. 其他的保证方式
看卖方自己要开什么条件了
很难有比"同业保证"风险还高的
: Q3：
: 其实我的担忧就是两个，
: 1. 我的签约金10%被挪作他用 (但其实我看都盖得差不多了)
: 2. 届时银行在交屋前先拨款至建商帐户，然后无法顺利交屋
: 如果我的担忧是这两个，
: 想请问就“履约保证”这个部份我能怎么要求建商呢？
第一点是无须在意的，在商务避免对方挪用，不执行合约的工作
主流的作法就是卖方押钱在银行开保证函或信用状，把保证函交给买方
台湾的建商才不会用这一招增加自己成本
第二点在预售屋合约必定会写明分批付款条件
执行到哪里就付钱到哪，这边能帮你把关的是银行
一般最后一期会在过户后才付款，流程上不会有问题
如你说建商已经快盖完了，这跟履约保证的选择，关联性比较小
不管选哪个，通常都会要你付到7成的合约款了
只是还要等六个月是有点疑问啦…
这点要注意违约逾期交屋，合约上是怎么算罚金的
通常都没写，没有一个建商会写来处罚自己
: Q4：
: 我跟建商要了“建商对银行的信托契约”以及“建商对建经公司的契约”，
: 但建商仅给我前者，后者不愿提供。
: 这是正常的吗？
前者很正常，如履约保证是信托，那信托契约影本一定要给你的
后者也很正常，如果统包商不在履约保证内，是完全没有必要提供
: 不好意思，问题很杂，而且有点乱，
: 因为我爬了很多文章，但是大家对于这部分的定义都不太一样。
: 麻烦各位大大了，真的很感谢！
版上一堆问/买预售屋的
怎么会没人回…?
大家都很懂的感觉