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内文：
越南的房价亚洲最高，社会住宅却只要26万
读者投书：戴发奎（淡江大学土研所、交通大学土研所博士班。曾在2000~2010年陪同越
籍妻子在越南拍戏，台劳个体户近身肉搏赚越南人的钱。）
越南人不吃不喝19个月就能拥有一间社会住宅，越南的房价却是亚洲最高。
根据中国大陆知名房地产信息服务平台安居客统计2019年1～3月，位居中国大陆新房均价
前三名的分别是深圳54,292元／㎡（台币24.9万）、上海47,235元／㎡（台币21.6万）、
北京45,412元／㎡（台币20.8万）。越南-VRES 2018年房地产会议上，CBRE高级经理杨垂
蓉指出，各大城市高级住房价可能会涨至每平方米6000-7000美元（台币18.5～21.6万）
，若以中国大陆地产管理法规定土地使用满70年就必须再缴纳土地使用权出让金，越南却
只有50年，因此越南房价相对中国大陆高。
中石化于去年10月25日发布消息决定进军当地房市，兴建高楼层住商混合大楼售予当地人
，所购置的土地面积为3.75公顷，地点就在胡志明市中心第一郡西贡河对岸的第二郡，以
第二郡的地理条件势将成为越南的上海浦东般，这里也是胡志明市兴建社会住宅的主要地
区（详见照片）。
作者提供
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国外旅游经验丰富的人都知道住饭店要舒适豪华就不能到像东京、巴黎、纽约这样高度开
发的城市，一定得选开发中国家的大城市如曼谷、胡志明市，同等级房价相对低很多舒适
豪华设计又新颖，其它如机场设施、百货公司也都是如此，
台北市长柯文哲任内规画砸996亿元，兴建2万户社会住宅，最终确定跳票。要盖大量社会
住宅的困难不外土地取得、拆迁补偿作业、政府财政预算及建商意愿，开发中国家没有旧
思维牵绊往往能一步到位，我们来看看越南胡志明市80万户社会住宅需求量是怎么做的。
越南胡志明市现有人口1300万人，其中外县市来的占23％近300万人，土地面积2,095 平
方公里，如以整个大台北来比较胡志明市，台北市就好比胡志明市的蛋黄区，新北市是蛋
白区，胡志明市人口的80％也就是1000万人都挤在狭小以西贡河为分界的几个郡蛋黄区里
生活工作，拿外国观光客最常造访的第一郡（等同台北市信义区）来说人口密度是每平方
公里47,963人 ，华人最多的第五郡人口密度更高达每平方公里79,776人，对比台北市的
9,838人足足有8倍，更是新北市3,484人的23倍，在胡志明市蛋黄区上下班尖峰时段街上
行走开车摩肩擦踵都不足以形容，
社会住宅讲求的是解决住的基本问题，舒适度在其次，在有限的土地资源下订出基本每户
坪数至关重要，如以一般住宅考虑的日后换屋转卖出租条件格局，社会住宅美意将难以推
动。比台北市用地取得更为困难，为了让住者都有其屋胡志明市市政厅兴建及规划中的社
会住宅以30㎡（9.08坪）为主要核心，等同台湾的独立套房概念。不要觉得越南的社会住
宅坪数只有9.08坪这么小，小坪数住宅在台北市也已经成为趋势，打开租屋网一看台北市
的整层住家月租金比薪水还高，北漂客被迫只能选择独立套房或雅房，5坪左右的套房是
标准租金也都要1万以上，屋况较好的上架不到一天就被租走，房租并没有随着大环境不
好而降低，显示许多人无意也无力购买房子宁愿用租的直接推动租金居高不下，高租金无
形中改变了民众对住的坪数要求，能遮风避雨睡觉盥洗就好。
台北市的房价在经过一波修正后几个区房子的实价登录已降至胡志明市的房价每坪台币45
万左右。胡志明市社会住宅房价定在2亿越盾（台币26.6万），换算每坪是台币29,000元
（政府补助另外一半），只有一般住宅房价的1/10不到，购买社会住房的年贷款利率是5%
，贷款期限为15年，真是名符其实的社会住宅。如以胡志明市劳工平均薪资为456美元（
台币13,981元）计算越南劳工不吃不喝19个月后就不再为住的问题烦恼。
社会住宅房价关系著营造商承包的利润及意愿，越南的作法有两种，一是透过指定的四间
国家银行以优惠利率放款给社会住宅投资商，或是由政府直接出资给投资商兴建，并将增
值税减至5％企业所得税10％及展延土地使用金及租金。以胡志明市的核心社会住宅面积
9.08坪来看，每户坪数少相对柱的数量会增加但因距离缩减整体结构尺寸及钢筋用量会减
少许多，加总建造成本将会更低。
说明：越南的土地只有使用权没有拥有权，以50年一期交纳租金给政府，使用权可自由买
卖，到期后可优先承租原土地。
我在2000年刚到胡志明市工作时，正遇到市政府在西贡河沿岸展开大规模拆迁补偿工作，
他们是以实价征收而不是市价，因此民众反弹声浪很小，许多拆迁户在拿到相当于台币一
两百万的补偿金后投入正在掀起的越南经济浪潮，这些人都成为后来新一代的富人。
一分钱逼死一条好汉，窘迫的生活让人容易做出错误选择任何人都不例外，政府要主动给
予人民最大宽容政策，当人们生活安定之后就会开始努力赚钱规划人生间接促进社会发展
，识比才更重要，只要做好这一件事情就足够。
心得：
社会住宅房价关系著营造商承包的利润及意愿，越南的作法有两种，一是透过指定的四间
国家银行以优惠利率放款给社会住宅投资商，或是由政府直接出资给投资商兴建，
因此民众反弹声浪很小，许多拆迁户在拿到相当于台币一两百万的补偿金后投入正在掀起
的越南经济浪潮，这些人都成为后来新一代的富人。