[心得] 关于实价登录之后的市场想法与建议

楼主: Fujiwarano (???)   2019-03-07 12:23:03
实价登录的制度实施后 买卖双方可以透过查实价登录
类似像查询股票K线的方式开始可以简单有效率的分析市场了
市场虽然陆陆续续还是有在成交
但是买卖双方由于利益冲突的关系 立场也常常跟业务相左
彼此对仲介业务的不信任也造就了目前市况成交量低迷的情况
没有买卖经验的人会认为 少掉买卖双方中间的仲介业务
光靠自售跟自己找屋主看屋就能够成交?
事实上
只会出现类似长的像这样的市场
https://lihi.biz/04AiI
卖方就是想卖高 想卖涨停价 买方就是想买低 就是想买低于实价(平盘价)的价格
这个矩阵的五档资讯的建构
以现制来说 也是比较有在做功课
贴近市场认真的仲介业务透过他平常上班时间去累积交易资讯的仲介业务或像CECA这种
长期在市场买卖短期进出的投机客 自然而然会拥有的能力
其实仲介业务的工作 说穿了就是找到真的很想买或卖的客户
去处理上述的五档价差情况 买卖双方都要花时间沟通 要求双方各往中间移动调整出价
最后促成成交 然后收取搓合成交的服务手续费罢了
一般人会认为服务费一次性收取的费用很高
实际上是因为 在上述过程 出现一次成交案子获取报酬收入的过程中
流失了太多的时间成本 资讯建构成本
以及带看 委托不成熟客户 过程中的隐没成本所导致
而高专制无底薪 也是普遍为了因应店头没成交但仍然每个月支出经营开销成本所导致
仲介业务并不像一般人工作那样 投入时间上班八小时就能够拿到八小时的薪水
就连业界两大龙头永庆与信义就算提供基础的底薪 看起来好像很多
实际上也会因为高额的每日汽机车油钱开销 谈案子高铁来回费用开销 以及三餐外食开销
手机费等开销甚至完税后 最后剩余实拿的薪水金额可能不比一整天坐在办公室的人高
实价登录的出现
就像提供了买卖双方该区域或该社区历史的K线 让各方参考判断走势用途
希望能够加速买卖双方决策的时间
但是缺少了对于价格认知或是买卖双方的底线的互信基础 造成市场仍然死水一摊
以现况来说 就算屋主已认知实价登录的部分 希望以实价附近卖的时候
买方仍然是以想买便宜居多的心态
甚至电视名嘴还在误导从实价登录打几折之类的方式引导买方出价出不会成交的价格
就长得像类似下图这样的情形
https://lihi.biz/rRIch
只要没人去出价触价达到屋主挂价的门槛价格
就不可能会成交
但买方在认知卖方挂价的过程中 取决于对业务的信任感 不如说 对人的信任感
毕竟直接买方对直接卖方谈价格 也是破局居多的原因就是如此
从版上自售过的屋主发表过的感想也是会提到 遇到邻居或亲友出芭乐价的情形
最后还是认为交给仲介业务卖给不认识的人 也许都能卖比较他心目中理想的价格
而板上的很多买屋需求文
其实就长得很像下面的这张图的情形
https://lihi.biz/XffHg
底下总是不缺版友跟着+1之类的 但卖方五档却是空空如也 没有这种物件可以卖给他
大致上就类似这样的情形
这样的市场结构下要怎么样突破一摊死水的情况
个人认为 除非政府官方出手建构类似这样的五档呈现集合竞价公示的买卖平台
(一般民间公司执行较易出现资金诈骗等弊端或民众不信任与安全感的问题)
才能够让不信任任何人的买卖双方提早认清事实
而不是只能靠屋主累积长期的售屋时间消耗折磨心态
或是买方长期的看屋时间消耗折磨心态
虽然仍然可能出现差距大的买卖双方认知情形
还是需要仲介业务居中双方协调沟通拉近彼此认知差距 才可能加速成交量的提升
这也是为什么 仲介业务仍然不论在哪个时空之下 都会存活于市场上的理由
只是有没有有远见的政务官去提案这种事情?
政府愿不愿意做出这样的政策性改变?
这样的平行世界会不会出现? 那就莫宰羊了
作者: kai0914 (好人)   2019-03-07 12:36:00
为何要政府作,大连锁房仲可以作啊!怕得罪卖方吧!
作者: phcebus (菲比斯)   2019-03-07 12:36:00
你说的就仲介角度心得呀~ 不建立心理定锚 工作就逐渐被取代了, 我话说得很难听 但是这也是事实各种仲介做的就是市场资讯不透明间的牵成就像特斯拉依样 线上业务逐渐发展价格透明砍实体通路降价
作者: amiahhh (小白)   2019-03-07 12:40:00
房地产那么多人玩很大一块是资讯不对称,假如每个人都是高雄王,这个市场就没有火花了,天天死鱼盘
作者: phcebus (菲比斯)   2019-03-07 12:43:00
你说的也是事实呀 这就是市场不效率 而且会跟你抱怨的自然是没卖成功的偏差值 因为自售成功的不会跟你抱怨这是受众问题 成功的根本不需要你
作者: amordelcor (heyheyhey)   2019-03-07 12:45:00
屋主自售很麻烦啦 我卖了二个星期就丢给仲介卖了 理由是 互相不信任 嘿
作者: phcebus (菲比斯)   2019-03-07 12:46:00
麻烦也是真的~ 有人能处理方便很多,问题只有在价格而已
作者: HANAXALICE (花与爱丽丝)   2019-03-07 12:47:00
说人家资讯不对称不公平啊,你愿意花时间精力可以有一样的资讯问题根本不是在资讯不对称
作者: amordelcor (heyheyhey)   2019-03-07 12:50:00
费大你下次换房自售看看 不是只有价格而已 是人性
作者: phcebus (菲比斯)   2019-03-07 12:52:00
不是使用者付不付费 是付多少而已仲介最困难的一哩是找到正确买方受众而且自售最烦人的一点也是 会有一堆非受众的仲介来吵你
作者: s523698 (523698)   2019-03-07 13:33:00
在以仲介跟投资客为主的地方能期待什么真买方发文?
作者: dragontwo (Be A Man !)   2019-03-07 13:35:00
真的不期待自住买方文,没营养
作者: HANAXALICE (花与爱丽丝)   2019-03-07 13:49:00
没有人需要符合你的期待啊,你期待不期待谁在乎很多酸酸来了,看了学了所谓投客,仲介的文。还要酸一下才爽仲介投客又如何,你买房的时候还不是偷偷来查如果你买得起啦,就不要来问哪里价格怎么样会不会买贵。这里的人没有跟你收费,愿意分享是佛心,去外面一堂课几万,鲁空教主sway的书也要几百爱吃又爱嫌,是在嫌三小
作者: Matsui (金泽大阪然后回家)   2019-03-07 13:55:00
可是真买方发格局文发超多的耶,问免费这就是人性贷款也来问免费,报税也来问免费,甚至嫌代书费贵也来问
作者: HANAXALICE (花与爱丽丝)   2019-03-07 13:58:00
很多回应的都是仲介阿,不知道那些免费仔在嫌什么
作者: ghjkl5566 (56不能王)   2019-03-07 14:12:00
成交低迷的主因是过去炒房太热,现在回归基本需求
作者: uyrmb47   2019-03-07 14:15:00
交易低迷主因和不信任房仲根本没有关系
作者: ghjkl5566 (56不能王)   2019-03-07 14:15:00
看看当初Amax多疯就知,实登资料只是让不买以后就买不到的谎言现形而已,这根本是错的
作者: uyrmb47   2019-03-07 14:16:00
至少我跟房仲了解最大原因只是买方有心买的变少
作者: ghjkl5566 (56不能王)   2019-03-07 14:19:00
至于自卖麻烦,就要问你自己要靠这买卖赚多彻底?想吃干抹净一滴不剩那当然自己来
作者: Petrovsky (Never say never.)   2019-03-07 14:31:00
屋主 想加倍卖 也都是OK戏院失火了 大家人踩人要逃出去你想继续留下来 看戏 也是可以 都是自由意志 XD
作者: jeromeshih (以谨慎态度来面对问题)   2019-03-07 15:35:00
现在只能乐居网/屋比/591交叉分析出结果了
作者: kusomanfcu (POE yea)   2019-03-07 17:35:00
amax 只有几个人在喊啊,开头带人去的勒XD?
作者: HANAXALICE (花与爱丽丝)   2019-03-07 17:48:00
那几个真的有鬼
作者: kusomanfcu (POE yea)   2019-03-07 17:50:00
那时候我有吐潮就是勒。。。
作者: HANAXALICE (花与爱丽丝)   2019-03-07 17:53:00
过去我来不及参与
作者: ghjkl5566 (56不能王)   2019-03-07 17:54:00
对啊,照当初的热度板上应该要有开箱文才对,但一直苦等不到,我就很好奇Amax大门廊最近为何要挖掉重弄?
作者: Neymar (内马尔)   2019-03-07 20:18:00
Amax的时代我还在潜水就是了
作者: dragontwo (Be A Man !)   2019-03-07 20:20:00
那时我还是鲁空啊,好 慕呀

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