委建始末
图文网志版
http://herman302.pixnet.net/blog
建设公司与我母亲洽谈都市更新事宜的时候，我人在国外。因此对于祖厝的都市更新案件
上，我并未过问太多事。同样的，也未站在彻底反对的立场。我们虽然参与都市更新计画
，但采取的是以委建方式来进行，与一般的合建或是权利变换不同，换句话来说，我们是
占建商最少便宜的地主户。我们委托建设公司帮我们盖出毛胚屋，建设公司按照原本我们
的土地总坪数，乘以盖出毛胚屋的建筑成本价格，并加计了土地位于商三区域中的容积奖
励，我们本身付款给建设公司进行毛胚屋的建设，盖到哪一层，款项付到何处，直到最后
再结清给予建设公司的总代工费用。相较于其他地主，只是出地与建设公司进行合建；我
们既出钱又出地，也并未计较或者狮子大开口的钉子户，我们是以非常清楚又明确的方式
来进行此一都市更新合作案。
因为不识字，又建立于信任的基础，一切委建流程与签约细项皆听从建设公司的指示办理
，我母亲的条件很简单，我有五个儿子，一个儿子需要获得一户独立产权的房屋。建商当
然见猎心喜，爱不释手，再难的事情都愿意照办了，何况只是最基本的 : “一个儿子要
一户”这样的人之常情的条件。肯定连忙称是绝对按照老太太意愿办理。那时我已七十岁
的母亲在该签名的地方签名，该盖章的地方盖章，一张又一张不完全理解意涵的同意书，
就这样在母亲一知半解、浑屯不明所以的状态下，签署完毕。
同意书发挥了它的效用。接着拆屋，按照计画地兴建。直到新屋落成，建设公司开始与地
主点交房屋，我们发现开始有了相当多的合建细项，并没有出现在都更同意书或者委建同
意书等相关文件中。民国97、98年左右我们社区进行拆迁，直至现在107年11月，已经历
经十个年头，十年前我58岁，尚称壮年，而十年后我已68岁，与我相同的社区地主们也多
是垂垂老矣，多数绝无精力再行兴讼，且得过且过，鸵鸟心态，多一事不如少一事，被占
走的利益与被侵犯的权益，皆自欺不需计较，倘若我们的父祖辈在黄泉下有知，也许是轻
怪我们不孝子孙如此轻率地看待他们胼手抵足一辈子所拥有的精华地段物业。
过了这么长一段时间，回首过往细节。我们重新检讨于过去所进行的各项环节，惊醒到过
去我们只斟酌于土地的坪数转换成建物坪数与建物价金的换算，但从未深入理解，原来有
更多别于建物坪数的金额等实际大厦管理的议题，会在新屋落成之后一一浮现。当你意识
到这一切不对劲的时候，这一切早已尘埃落定。
遗漏的土地
原来，在新盖好的社区大楼后巷朝向车道出入口的位置，有一块我们的土地，它就这样被
原封不动地遗漏在都市更新案之外。按照我们的常理判断，建设公司与地主们借由不断沟
通以进行都市更新案件之时，应该会作一份土地清册，以厘清各块土地与所有者的产权问
题。依此清册，也许可将地主的土地并入更新计画之中，也可能建设公司有意收购这块土
地并以相对价金与地主进行买卖，倘若地主不愿进行都市更新或，建设公司还可与地主及
市政府再协议是否更改图面规划以避开地主土地、巷弄空间，以求其获得最大的圆满结局
我们的土地它所占据的位置与面积不算大却也不小，宽度正好横跨整个302巷，长度正好
却正好位于社区停车场及大门的出入口的正前方，绝非与此社区完全无相关的土地。但当
年建设公司与我不识字的母亲数次洽谈都市更新计画之时，却是只字不提。直到三年前新
社区已落成一年后，我收到了土地的地价税，才发现了这块被遗漏的土地，确实回天乏术
我们的店面成就了建商的气派门面
都更时程中，我们一直都配合著建设公司所做的一切规划，当然也就依据着建设公司所发
布的权利变换价值，在原地选屋。从店面点交开始，我们刹那意识到，我们所换回的新店
面，也许将变成价值感很低的店面，未来可能招租不易。
都更前，我们的店面宽度超过500公分，恰巧可以在店面门口做两面各超过100公分的展示
橱窗以及两扇对拉门。更新之后店面宽度缩减成为380公分，几乎等同于两扇大门的门宽
；而与我们平行的另一端两间地主户拥有的店面，比我们座落位置更差店面形状更难使用
，因其正好坐落于社区大门的警卫室旁，店面宽度虽然400cm左右，但由于店面所在位置
已是转角畸零地，因此店面入口与社区基地成为斜角交错，加上店面深度浅无腹肉，论使
用度及租金，皆为整个社区相对劣势的店面。仔细计算当初建商提供的都市更新图面，社
区车道与气派大门之图面尺寸，总和达到了2219cm。而我们A18.A19.A20.A21四间更新过
后的302巷内店面宽度加总尚且只有1501cm；社区车道与气派大门，依旧较我们四间店面
宽度总和多出700余公分。这是规画我们社区平面图的建筑师团队对于商业模式毫不熟稔
的缘故。当然也可能并非建筑师事务所与建设司不熟稔空间的尺寸与比例，
只是对于我们这些地主的店面，漠不关心未来的使用难易度，否则建设公司本身所拥有的
一楼产权，怎么会皆是又方正，格局又大且气派的店面?
店面是大多数地主宝贵的资产，店面既可生财也可租赁更可聚客，也多是拥有店面的地主
所求甚多、开出条件甚高，使得都更不易进行；但我们这些地主，虽然各个家中多从事商
业行为，却相对民风纯朴，并非贪得无厌之徒；只是在此不计较的民风之下，我们的店面
坪数却成了建设公司最滋补的养分。
车道、气派的社区住户出入口、警卫岗哨、电箱，皆开在我们相对弱势的后巷位置，
我们是一群都更下牺牲品。牺牲掉我们的店面以成就建设公司的气派门面。
从此我们的店面难以顺利招租，因其太小，太高。权状坪数含公设比，总租金价对于一般
租客而言就相对为贵。而由建设公司组成的管委会，制定了一坪管理费为130元的状况之下
，让店面与商办及住家本已难招租的众屋主们，雪上加霜，反过来低姿态迎合
租客来承租我们房子，当然较弱势的房东这在此世道是做功德，只是即便房东再弱势，
租客生意做不成做不长久，实是白搭。
合法夹层不在大多数地主的小店面产权
洽谈都市更新当时，建设公司代表告知，“因为每位地主的每间的店面皆不超过50 坪，
因此不可加盖夹层给我们这些地主，但未来新屋盖好之后，原地主还是可作二次工程，再
以夹层方式增建二楼，如此可增加店面营业坪数，扩大营业空间使用。”只可惜建设公司
拥有的合法产权店面与地主私自加盖的非法产权店面，命运是天壤之别。
直至今日，仔细研究建筑法规与法律条例后，发现实际上法规根本没如此限定，法规只以
当层楼地板的总面积计算建设公司可以加盖合法夹层的总比例，并非以大店面与小店面来
做区分，亦即即便你所有拥有的是小店面，但一样可以拥有合法的夹层空间，但地主当年
只求建设公司快速更新房屋，哪里推敲到这些话术的诀窍以及引发的合法非法夹层的后遗
症。因此等到更新完毕点交房屋后，我们收到的建筑使用执照，上面皆列了两行附注字体
，“第一层挑空部分不得违建，挑空面积543.99平方公尺，若有违建无条件拆除并负担拆
除费用，并于房屋销售及产权列管时列入交代，使用执照核发后列管巡查。”
再相对一比照建设公司的店面，才发现，哇，原来建设公司把所有合法的夹层全部设定入
建设公司所拥有的一楼店面了。江湖一点诀，说破不值钱，因建设公司他们划定的店面坪
数大，因此把合法夹层全部设定入自己的店面，店面就可拥有更高的坪效以谋求更高的租
金，星巴克的夹层、7-11的夹层皆为合法夹层，其余拥有小店面的地主，若想搭建夹
层，那么夹层只剩搭建非法违建一途可行了。
地主们吃了这等闷亏也就罢了，自由建设公司成员组成的管委会开始运作后，反告知各店
面屋主及租客，若各位地主要搭建违法夹层，二十坪店面必须抵押一笔保证金二十万元在
管委会的户头，以确保各位地主的店面夹层不会造成社区发生不必要的公共安全意外。倘
若不从，那么就是你夹层搭建完毕的那几天，建管处违建科也就随之而来勘查确认是否有
搭建夹层情事，那么究竟是谁有这闲工夫申请查报呢，自然也就不言可喻了。