※ 引述《rpg1510 (八分之三)》之铭言：
: ※ 引述《shutgunman (bye)》之铭言：
: : 看房两三年了，也接触过许多仲介，
: : 每次跟新的仲介接触时，都会把自己的需求提出来，
: : 例如：电梯、三房、预算 1200内、不要捷运... 之类的
: : 结果仲介丢过来的物件，每件都屋主开价 1500 以上，到底为什么？
: : 想了很久总是想不通，大概就归类出几个可能性：
: : 1. 仲介认为可以把屋主开价砍到 1200 内成交？
: : 2. 仲介认为可以让我加价到超出我的预算范围？
: : 3. 仲介不懂“预算”这两个字的定义？
: : 4. 在我需求底下没有任何适合的物件？
: 先让你看1500的垃圾屋 (贵又没整理过)
: 再让你看1200的投客屋 (便宜又装潢美)
: 顿时有种买到赚到的，想立即下定的冲动
: 但脑冲的结果，就是忘了看地点和区域行情
: 结果投客这间买进750，花50整理 (家具装潢用租的)
: 1200沙必死打八折卖你960
: 你还以为赚到，其实投客还赚了960-800=160
基本上"一般"买家有两种情况.
(也就是一般那种一辈子才买两三次房子的自住户买家)
1.我可能有两百多万现金,真实目标是700万的房子,然后留一些钱来装潢.
2.我可能只有150万的现金,真实目标是700万的房子.
通常买家心中想要买700万,故意说我要找600万房子的机率比较低一点.
不过,买家很容易误判行情,并且大多都是"低估"行情.
所以实际上,它们心中的700万物件,成交价很可能在800万.
因此仲介为啥要高报.
很简单,如果面对1.这种买家.
我先给你看800万的房子,你发现刚好就是你要的,但是价位都在800万,好痛苦.
当你看了三四间800万的房子之后,仲介再给你看700万的房子.
你顿时就开始产生了失落感"阿,原来700万的房子都是这样差的喔"
这时候你就会鸠葛到,我买得起800万,到底该不该升级买800万.
然后装修随便一点或以后有钱再装....反正房子漂亮不能当饭吃.
这时候,通常仲介才会拿出真正主推物件,可能是750万,然后条件很逼近800万的东西.
阿,太好了,虽然好像爆了一点预算,但还在容忍范围内,并且装修还是有一定的钱可以做.
so...你就上钩成交...!!
而如果面对2.这种买家.
一开始拿800万的房子,买家一定完全买不起,但是他发现都是他要的.
然后其实看个两三间,仲介透过沟通应该可以判定买家确实是没有钱,他买的是紧绷价.
这时候反而可能给他看600万的房子.
买家就会觉得,房子怎么条件落差那么大,不过价位又都可以买得起.
(毕竟差了两级)
最后在丢出中间主推的700万物件(并且大多都是可以直接入住).
买家就会发现,找了半天,终于....就是你了宝贝...!!
贺成交...!!
反过来,如果一开始就给你比较便宜的房子.
面对1.的买家.
一开始给他找600万的房子看.
阿你怎么找这么烂的房子给我??你瞧不起我???都说我要那种等级的房子了.
然后再提升到700万的房子,买家还是觉得,你怎么拿那么烂的房子给我,还那么贵.
之后拿800万的房子出来,买家就生气了....你在坑我吗?这么贵...!!!!
面对2的买家.
600万的房子一样,太烂了看不上眼.
700万的房子,挖勒,房子怎么这么贵阿....我才不想免强买这种烂东西.
800万的房子再拿出来??...算了我不买了....买不起...我在租屋一段时间好了..
其实仲介一开始拿贵的房子出来,是一种历史演化来的技巧.
主要造成原因就是.
一方面买家很爱高估他的购买能力,或是说低估房价行情.
他的预算一般来讲是买不到他想要的东西的.
另一方面就是,花钱这件事情.
花在买卖上面的心态,比花在复杂的未来装修上面更有优先权.
所以业务很容易操作买家把装修的钱挪移到买房子上面.
因此,一开始给买家看贵的.
一方面是让买家了解到他对行情认知的错误,顺便压压买家的气焰.
然后再让买家在内心冲击最小的情况下,接受略退一步的选择.
(内心冲击太大,买家会整个放弃)
再者就是,当买家略退一步接受选择,或是他可以硬扛他的选择的心态产生后.
他会更愿意把预备金挪移到买卖这边过来.
因此会更容易成交,因为买家可买的能力更强大.接受价格范围更宽松.
甚至说,如果最后买家是买在700万一开始的预期价格上时,他还会觉得他买得很轻松.
(这边其实并不是仲介卖贵一点可以多赚一点佣金.
仲介永远都不会在乎卖贵一点所多的佣金,仲介100%只在乎成交.
如果卖便宜可以成交也绝对不会故意卖贵.
但因为卖家一签约,仲介就已经透过很多手段去测试卖家的底线.
因此为啥之后仲介都是对买家做操作..那是因为卖家早在第一时间就被操做到彻底了)
不过以上只限定那种一辈子买两三间房子的自住户.
对于投资客包租公这种动物.
只有菜鸟房仲才会这样操作...XD
投资客包租公这种动物都很直接,说什么就什么,不爱演来演去.
你也不用跟对方解释行情,或是操作什么.
反正有菜就端,对方自己有算盘在打...
范围内的菜都端,范围外的最多随口讲一下,不要乱推.
不然只是浪费彼此时间而已.
当然,菜鸟投资客和菜鸟包租公,有些也适用上面先报贵的操作法...