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内文：
【理财最前线】推案量激增 大台北重划区3招捡便宜
镜周刊 2018年10月13日 上午6:59
房市景气下滑，重划区供给量体大增，掀起房价割喉战，
许多民众见到马路边“重口味”的建案广告，心动展开看屋行动。
不过，即使重划区价格相对便宜，但买房是人生大事，金额动辄上千万元，
要如何选对具有发展前景的区域，并谈到漂亮满意的价钱，得好好下工夫。
“相对旧市区，重划区的空间规划宽敞，有大绿地、人行步道，方便长辈跟小朋友散步，
而且广告一直说新屋比中古屋还便宜，所以过来看看。”
观察重划区2年的首购族唐小姐，在新北市江翠重划区某接待中心，与记者聊看屋想法。
另一位长年居住板桥的陈先生则说，近来想换大坪数房子，
又不想远离习惯的板桥生活圈，因此选择来邻近的重划区参观。
单价较低 年轻族群爱
9月初，记者假日走访大台北数个知名重划区的接待中心，
如板桥的江翠PARK、新店的波尔多、三重的宝石上诚等，看屋客络绎不绝，
与外界想像的房市低迷大不同，原来重划区案件激增，为消化建案，
广告词一个比一个重口味，如“超值全装修”“你换屋我缴息”
“2万低月付、3房轻松住”等。
信义房屋板桥江翠店专案经理王大功表示，重划区单价相对低，又是新屋，
相当受30岁出头的年轻族群青睐，且多为首购族，
“虽然离旧市区或捷运站有一定路程，但年轻人多数有代步工具，不那么在意。”
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不过他坦言，以江翠北侧重划区来说，接待中心虽然询问的人多，但成交少，
因为很多还在盖，一般人喜欢看到实体屋再做决定。
业内人士分析，重划区建案近年激增，主要在于市中心土地贵，建商又没地可盖，
推出的案子总价不易压低，因此纷纷往地价相对便宜的外围拓展，
加上当初政府给予建商容积奖励，支持开发建设，导致供给量体大增，
就连中南部的重划区推案量也明显增加，在供需失衡下，建商早已展开房价割喉战，
有意购屋的民众，现在是不错的切入点。
价差百万 首重大环境
以江翠北侧重划区为例，2012年至2013年房市进入最高峰时，新板成交价每坪达9字头，
而被誉为第2个新板特区的江翠北侧重划区，外界预估房价有坐六望七的潜力。
未料房市反转后，该重划区价格大崩落。根据实价登录资料显示，
江子翠捷运站周边中古屋均价为每坪57.8万元，而重划区内新建案则落到45万元上下，
新屋卖的甚至比附近中古屋便宜2成，成为江翠重划区一大特色。
其他像是三重的二重疏洪道重划区，早先市场普遍预估，若从土地价格回推，
该区房价至少要卖在6字头，如今成交均价却只有4字头。
重划区建案具价格相对实惠、屋龄轻、居住环境宽敞等优势，
吸引预算有限的购屋民众目光，不过，光是一个重划区内就有好几个建案，
条件相似的房屋总价甚至相差上百万元，议价空间也不尽相同，
该掌握哪些资讯才能谈到好价钱？
屋比趋势研究中心总监陈杰鸣表示，以大台北7个主要重划区来说，
每个区域的发展成熟度与地段不尽相同，买房前务必先看大环境，其次才是考量价格。
例如，江翠重划区适合想要居住品质，又不想离板桥生活圈太远、
不希望花大钱买市区房的人；而龟山机捷A7站重划区商圈未成形，
适合喜欢价格便宜、不介意生活机能还不足，且愿意等待市镇发展者；
土城推荐给想有交通生活机能，又负担不起板桥及中永和的民众；
新店央北适合想邻近台北市，并想拥有重大建设带来增值潜力的民众。
厘清想住的环境及买房动机后，接下来便是拿到好价格。
“买房前简单做一些功课，有时候一省就是好几百万元，CP值相当高。”陈杰鸣说。
以下针对重划区整理出3招捡便宜法则。
第一招：以比价网探底
“这概念就像用Skyscanner（机票搜寻网）一样，借由观察每个委卖人的售价，
一眼就能看出行情与底价大概在哪。”陈杰鸣说，
坊间有不少房屋比价平台及APP，民众仅需输入“案名”即可，有具体条件的购屋者，
可进阶输入想要的楼层、坪数等，比价能更聚焦。
以新店央北重划区的代表案件波尔多为例，透过比价网站可清楚得知，
约29坪的2房1车位，行情在1,400万至1,500万元之间。
知道类似案件的最低价后，就能用最低价格与委卖人议价。
陈杰鸣分享之前碰到的情况说，林口知名案件国家1号院，类似条件的房屋，
委卖价差竟达300万元，
“有时你跟出高价的委卖人议价老半天，最后便宜300万元，以为赚到，
其实只跟另一个委卖人出的价格一样。因此事前探询案件最低价很重要。”
第二招：视待售量谈价
房价直接取决于市场供需，购屋者在议价前，
可先上网查询该社区或案件的“整体待售量”，
这能有效反应出该社区目前的卖压及屋主售屋的心态。
陈杰鸣透露，有个简单的判断方式，社区的整体待售量如果超过社区总户数5％以上，
表示该社区卖压较重，“卖压重，等于好谈价”。
整体待售量可细分成建商“待售”及投资客“转售”，
其中，重划区多数都是预售屋，有不少投资客会先行卡位，
因此购屋者可掌握交屋前1至2个月的时间点找房子，
因为多数投资客并不想背负贷款压力，届时便会积极将房子出脱转售，
造成卖压迅速升高，甚至愿意认赔出场。
以新庄副都心重划区的新富邑为例，总户数311户，转售率达14.1％，
根据9月中资料，该案件最高单价为每坪62.19万元，但最新成交价却是每坪36.94万元，
价差高达4成以上。
整体来说，留意“待售量多”及“转售率高”的社区，捡便宜的机会也会更大。
第三招：拿A案砍B案
住展杂志企研室经理何世昌表示，重划区的好处是规划方正，
且各个接待中心都相邻不远，因此购屋者最好在重划区内“跑1圈”，
拿同区A案的广告来谈B案的价格，专业一点还可以拿A案的建材表、格局、楼层位置，
跟B案条件类似的房屋比较，这也是业界俗称的“借刀杀人”。
另外，透过跟多家房仲或屋主交涉，互相比价，不但能了解行情，
还能打听当地业者对该区未来发展的看法，
“买重划区，其实是买一个未来。”
何世昌举例，A7推案量虽大，但目前还很空旷，
虽然建商把未来生活机能的饼画得很好，但工程会延宕多久、重大建设何时完工，
都不易掌握，
“就看购屋者买不买单这个未来，而要不要买单，多打探区域发展性是关键。”
缺点不少 需长期抗战
确实，重划区属于新兴的住宅型态，虽然有屋龄轻、街廓整齐等优点，
但相对也可能有交通、生活机能不便等缺点，购屋前要多注意。
王大功指出，首要做好“长期抗战”的准备，一个区域要发展成完善的生活机能圈，
短则5年，长则10年以上。
以淡海新市镇为例，开发至今已20年，但商圈仍未完善，且轻轨捷运尚未完工，
交通黑暗期还没结束。
太早入住重划区，也会因其他建案陆续施工，面临“阵痛期”，
例如江翠北侧重划区的江翠湾，预计最快今年底明年初可入住，
不过其他区域还在打地基，除了噪音外，每天工程车进出会引起粉尘，
而自家楼层也会不时听到业者带人看房的喧闹声，这些都需考量。