香港房市熊来了 大行喊卖房地产股 年内呈探底格局
香港最快本周迎接 12 个月来首次升息，利率向上势必打击本地地产股。市场人士普遍认
为，升息会增加房贷者负担，削弱港人买房意欲；同时，由于人民币预期会贬值，亦会令
来港买房的大陆投资者却步，长远将打击香港房市销情，故料房地产股年内仍会呈“探底
”格局，目前投资价值不具吸引力。
花旗早前就已预料，今年下半年香港房价会因升息而跌 7%，里昂 8 月也发表报告，估计
未来 12 个月，香港住宅房价将跌 15%，香港房地产股将“跑输大盘”，决定下调该类股
的评级至“减码”。
德银在上周也发表报告，更指香港房市将跟随股市及利率趋升而步入熊市，按以往数据，
一旦房市陷入熊市后，平均下跌周期可达长达 33 个月，其间房价平均累挫达 41%。据该
行观察，目前香港房市已进入熊市的首阶段，这个阶段会持续约 8 个月，期间平均房价
会显著下挫约 28%，整体成交量也会大跌。
虽然近期地产股估值已降至吸引水平，令股价出现超过 4 成的折让，股价现时显得吸引
。但德银警告，这可能只是“价值陷阱”，因为随着房价下跌，房地产股的获利也会跟随
下调，股价自然会再向下调整。为反映此预期，德银大砍多档房地产股目标价，降幅最多
达 2 成。
另外，交银国际亦发表报告看空房市，建议投资者在选股上，应偏好推盘较快、可提前锁
定利润的发展商，例如新地 (0016-HK)。
宏汇资产管理董事及投资策略总监林嘉麒的预期指出，香港最初升息的两三次，对房地产
股影响料不大，因利率仍然偏低，房贷负担增加并不多，而且市场需求仍在。但回顾
2008 年金融海啸前，当时美国在 2 年内连续升息 17 次，将利率由 1% 推升至 5.25%
，升幅高达 4.25%。若按此标准，目前美国利率只是上升循环的初期。
他指出，长远再升息，始终不利房地产股，若投资者旨在收利息，不如直接买入无风险、
年利率逾 3% 的 10 年期美国国债。至于在众多房地产商中，拥有较多受污染的工业废弃
地段和农地的恒地 (0012-HK) 和新地，有可能因为政府未来的土地政策而受惠。
除了地产股外，收租股和 REITs (房地产信托基金) 亦受利率涨跌影响，在银行存款利率
上升下，收息股的吸引力将会下降，股价有回调压力。但金利丰证券研究部执行董事黄德
几指出，收租股太古地产 (1972-HK) 和九仓置业 (1997-HK)，今年在跌市时反见逆市上
涨，尤其是太古地产，过去 1 年累涨逾 13%，大幅跑赢大市。
他表示，有别于地产发展商，收租股能受惠于香港零售市道的表现，而且市场对香港的商
厦有颇大需求，故预期受升息的影响会较小，料可以跑赢地产股。
至于目前股息率仍有 3.4% 的领展 (0823-HK)，由于旗下商舖主要出售民生日常用品，受
外围经济冲击有限，防守性较强，汇证给予的目标价更达港币 83 元，评级为“买入”。
野村香港扡产研部主管郭美珊则表示，由于周边不明朗因素颇多，加上中国经济走势与流
动性多寡对香港房市的重要性愈来愈高，都令市场更难窥看香港房市前景，香港的房市能
见度不超过 3 年。
自年中以来，房市交投转淡静，发展商定价不及过往进取，均反映市场开始担心升息周期
开始。她认为，目前香港基本面仍正面，市民的买房意欲仍强烈，预期中线房市走势与
2015 年 9 月至 2016 年 3 月期间相若，即“今年房价仍有约 2% 至 3% 的升幅，但明
年就会温和回落 13%，回到 2018 年初水准。”
选股方面，郭美珊表示，全球基金经理都对房地产股的低估值表示惊叹，投资者宜拣选在
资本管理上尤其活跃的发展商股，或中环写字楼收租股，她保守估计明年中环写字楼租金
升 10% 至 15%。
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看情况最快Q4会启动升息循环 台湾房地惨GG