※ 引述《killCHina (把拔~我想买GTR)》之铭言：
: 炒房这个字眼说起来太难听了。
: 但是很好奇有没有公司本业就是靠着买卖房地产或是收租金，然后规模越做越大的。
: 空空会说这么好赚自己赚就好了，干嘛开公司。
: 但是开公司才能吸金啊！才能有更多股本、才能赚更快。
: 假设以南部租金报酬率5-10%，去设一家公司好像也无不可？（收租套房甚至可以冲到10
: %以上）
: 北部那种赚差价差为主的，好像就会现金流不稳定，因此不适合。
: 中部我完全不懂。
: 有人懂这一块吗？
最主要是台湾政府管太多.
全世界对企业炒房管那么多的国家其实并不多了..XD
里面管太多的包含金管会和央行.
央行给银行浅规则,所以对企业做房贷的放款,只要是住宅类,都会严加干涉.
你买第一间,第二间可能还ok,第三间就不太放款给你.
而金管会则是会说你的营运项目不动产买卖占的比率过高.
然后动不动就要查帐...
然后再税制方面,持有税其实还好.主要还是交易的时候要抽一笔建物营业税..
(例如房地3/7拆,这样你要缴30%*5%=总价1.5%的税.非常重)
外加处分不动产,还有一笔营利税额.
(现在是进入房地合一,这点比以前好)
一堆龟龟毛毛鸡鸡歪歪...
因此大多人都不用公司持有住宅类型的不动产.
尤其不买中小型主流物件..
(通常都是大型商用...或是土地...少数有买豪宅..金额大的时候成本相对会低一些)
当然,现在政府在搞包租代管.
其实内行人都在观察,政府是不是要在这边开后门.
第一个后门一定是贷款解放.
也就是说,如果央行解放对公司第三间以上住宅贷款管制的浅规矩.
让公司可以有多少间贷多少间...
(你如果要鼓励包租代管,你不可能要一个包租代管公司只有两三栋不动产吧)
这样绝对是开启财团大炒房的开始.
这时候台湾不动产市场将会进入下一个阶段...
目前政府解放的只有租税减免,以及持有税降低(但因为持有税本来就很低,所以影响不大)
至于解放卖出的交易税额应该还没那么快...
偷渡这个就太过分了.偷渡这个现在版上会有30%以上本来买得起房的立刻买不起六都.
(我是说本版喔..可不是一般广大的人民)
不用怀疑,是立刻...!!!
你让企业还可以快速换手不动产...呵呵呵~~~~~~
它们就把房子当股票炒...
台湾也许还不会香港化,但是会伦敦化,纽约化...
公司炒房是影响非常大的一点.
因为如果私人炒房,你会有金流的问题.
以及信任问题或是合作问题.
像我是独角兽,不跟别人合作,不合股,不搞团体.
因为我不信任任何人...
我自己赚就好了,我既不想帮别人赚钱分红,也不想找人帮我赚..
林杯炒房要炒到人类发明天空之城前的...不是那些捞短线的短命投资客.
我不接受任何风险,影响我"永续炒房"...
但是如果今天是公司化就完全不一样.
我公司是持股的,我是最大股东,我有决策权.
那我就会愿意把公司股份释出...这样可以增加我的股本,投资本金.
然后因为我有董事会的多数支持,所以一切操作我也不受任何人干涉..
(人多合作就会鸡鸡歪歪..生鸡蛋无放鸡屎有,然后可以把会赚钱的搞成赔钱.
这个我们玩过社团就知道,独裁才可能强大,民主就三流都不行)
这还是我是这样.
你要想,如果公司可以.
立刻寿险业就可以在底下开一间分公司去炒房,然后寿险业持股就好.
这样他就可以把资金洗成"投资公司/股票"而不是寿险直接跑去炒房.
这样进入不动产市场的钱会疯狂暴增.
银行和寿险是手上钞票最多的生物,只是因为政府对他们的管制非常多.
所以才让这些钱大半都很难进入不动产.
你看远雄人寿号称钱进入不动产最多的寿险业,也不过10%左右.
当你开了一个后门,让他们的钱可以洗个名目进入不动产的话.
立刻六都市区,那些出租投报率高于3%的房价,会全都被炒成2.5%..
(也就是说如果你本来出租5%,它们进场后,你房价会直接被炒翻一倍)
寿险业基本上投报率3~4%就会干了..
你表面投报率3%,但是实际上你贷款八成,所以现金投报率是8%.
对喔,以上还不包含,如果把3%投报率炒作成2.5%的增值获利.
这是很疯狂的大金库,他们早就哈很久了...
只要你政府一开门,立刻蜂拥而入的抢钱.
另外,也会有很多"上市公司"就会转过来炒房.
因此,政府一直都对公司炒作不动产有严格监控.
毕竟台湾的"相对"投报率过高,让不动产有很大的炒作空间.
只是一般人大脑都不清楚,被象牙塔学者洗脑什么所得房价比...XD
所得跟租金有关,房价跟投报有关,中间还有税金的变因.
外国是因为持有税金高,所以房价所得比才会低.
台湾持有税金低,那你房价所得比自然就很高..
一堆人大脑不清楚就算了,一堆学者我就搞不清楚他们是真不清楚还是假不清楚.
反正学者麻...我爸也是学者,他20年前就在讲台湾要崩溃了,你看台湾崩溃了没..XD
世界如果照学者推论的那样走,台湾早就统一世界了...
其实中国房价那么高,也跟他持有税低有关,中国持有税比台湾还低...
这又回到日本后来把持有税改那么高,造成房价回不了2x年前...
(2x年前日本持有税我记得跟台湾类似,
所以东京那时候一坪要1xx~200万台币,跟香港差不多)
这么多实际例子放在眼前可以参考.
居然还可以继续每天每天每天在那边讨论所得房价比..
真是...=.=
另外,你知道台湾为啥旅馆那么贵.
政府又不太解放民宿合法吗?
也跟这个有关.
因为旅馆业者用公司持有不动产.
所以它在基础上面的竞争力就远输给私人.
更不用说旅馆牌申请还要严格消防法规,营运有一堆税金.
但是私人的话,不动产购入,贷款和操作的空间赢公司太多.
然后又不用太复杂的消防法规,所以在空间房间数的比率上也大幅赢过旅馆.
(其实很多民宿都有偷渡,一栋透天限制5间房间,后面都嘛偷偷改成七间)
税金也低于公司...
所以同等级的话,旅馆3000元,私人民宿可能收2000元利润就差不多.
(现在民宿贵是很多都非法.所以它要转嫁被抓到一罚几十万起跳的风险,
罚那个很重,比你捅别人一刀被起诉杀人未遂后的民事赔偿还重..反正很诡异.)
因此要是民宿一解放,旅馆就崩溃了.
除非...你解放民宿的同时,你也解放旅馆的税金和管制...
不过消防法规有点难解,目前都处于越来越严格的方向在走.
所以只剩税金可以解放..
但是这就扯到.你是要全面解放企业的不动产相关税制.
还是你只是单独解放有牌的旅馆...??
and..本来陆客很旺的时候,政府有想要动这边的主意.
(因为政府很多bot也都是旅馆,像高雄莲池潭,旗津的两个大观光开发bot计画)
不过现在陆客消退,观光业者也全面缩手不投资..
so..这方面就被搁置..
你看政府准备要让民宿适度合法化,都准备那么多年,也是在这两年才通过几个特定区域.