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住展评论：人口转负提前报到 长线房市敲警钟
根据住展杂志最新统计，截至八月第四周，北台湾房市推案量已超过7,500亿，和去年全
年北台湾推案量差距仅850亿。住展房屋网企研室统整各区预推建案讯息更发现，九二八
档期似乎比上半年三二九还热闹；两年前就爆冲的江翠北侧，这两年土地标售成绩斐然的
土城暂缓及新店央北，或再度加温的桃园八德扩大、高铁青埔，甚至是蛰伏好一段时间的
二重疏洪道两侧特区，今年第三、四季前后都有不少新案准备进场销售。
何以最近这一年来，建商推案突然如此奋发？目前主流说法为：一、去年部分业者让利后
拉起买气、市场气氛好转，业者纷纷解读为市场已筑底，加上经济状况已好转，因此业者
转为乐观，开始推新案；二、前几年容积奖励上限新规定及雨遮不予登记新制，所引发的
建照申请潮，陆续在这一、两年内会或将到期，因此需尽快择期推出，而比较起来，今年
确实是相对不错的时机。
另外也有人认为，建商要有稳定入帐业绩，本来就得定期推案销售，甚至购入土地原料，
否则无以为继。这样说当然有理，但住展房屋网企研室指出，这波推案大潮，不光是上市
柜建商参与，一般非上市柜业者也动作频频，而未公开发行股票的业者，照理说并无入帐
业绩压力，大可参照景气或时机推案。因此近期推案大增，一般认为，还是和近期市场气
氛及经济状况较有关。
不管原因为何，今年推案量暴增已是事实，也代表未来半年到一年时间，房市供给将再度
呈现爆炸状态。于是，就有人开始担心未来的供需状况，再说更白一点就是，供过于求的
状况将会发生。
会有这样的忧虑，主因不仅是短期供给大爆量，更是基于台湾未来的人口趋势。当然有关
少子或高龄化，坊间近年讨论很多，一般认为对房市终究会有影响，只是影响程度和方式
如何，则众说纷纭。但无可否认，如果是总人口数减少，就算房市投资客真的全回笼，需
求能量还是不可能回复到过往水准，那么未来的市场供需出现剧烈变化、进而影响价格的
机率，确实就会大大增加。
尤有甚者，由于近两年生育率低于预期，国发会最新报告修改先前预测，指出2022年台湾
人口负成长就会提前达阵。这个听来令人担忧，但也无计可施的讯息，或许才是今年以来
，房市业者拚命推新案的重要理由之一？毕竟趁现在人口数还没开始负成长之前，真的是
先推先卖就先赢。
的确，只要能在三到五年内回收，就还不至于受到人口减量、负成长的冲击，加上目前资
金泛滥，利率又低，真的没理由不趁现在推案或购地储备原料。不过住展房屋网企研室认
为，对未来的房地产或居住市场而言，人口量减提前发生，确实是项警讯；以这几年迅速
扩张的房屋供给量，加上现有闲置空屋量就已不少，一旦刚性需求量减，则房市供需势必
将出现剧烈震荡。
心得：
现况事实证明 房市、房价还是人口挂帅
只有密集区才撑得起房价跟需求
即使未来人口减少 依然会集中到都市
影响的是 密集区域面积渐小、数量变少
会认为没影响的只是因为靠近人口聚集核心区
随着人口结构及数量的反转
外围破坏的影响则是越来越显著
另外 最近则是多地大量推案的现象
之前看到的高雄、台中 连同这篇的北部房市
都是这种状况