※ 引述《jack520 (make sense)》之铭言：
: ※ 引述《shudies (Never Stop)》之铭言：
: : 最近常在财经节目看到一个林先生和一个沈代书去诈骗一群要卖屋的人，我觉得很神奇的
: : 是银行端难道无法察觉这些异状吗？再来，身为一般人的我们要如何去防范这种诈骗？我
: : 基本上没有收到钱不可能把房子过户给他，为什么他们会上当？请高手解惑
: 刚好有认识一个代书朋友有实际跟这个诈骗疑犯沈代书交手过
: 我就我了解的状况分享给大家
: 以下简称：买方甲 、卖方乙、抵押权人丙
: 基本上这个诈骗手法诈骗的对象是卖方乙，也就是不动产的所有人
: 那诈骗的方式简单说来就是：
: 乙的不动产（房屋或土地）在过户给甲后，被甲拿去向丙设定抵押权借钱，然后甲拿着
: 借来的钱跑了。
: 那就会有如同原po的疑问“没有收到钱怎么会把房子过户给他？”
: 这个问题问的很好，因为买房子跟买面包不一样，一个面包50块钱一手交钱一手交货
: 银货两讫没有争议，但是一间房子假设价钱为1000万元，一般买方很少会有1000万元
: 的现金，可能只有拿出300万元的现金，剩下的700万元要跟银行贷款，但是银行有可能
: 只是看到甲、乙买卖双方的买卖契约就把钱拨给你吗？答案是：不会，银行一定要确认
: 房子已经从卖方乙过户到买方甲名下，且对这个房子设定好抵押权才会把700万元拿出
: 来，因此就会出现卖方乙还没有收到钱之前，不动产就已经先过户给甲的情况，也让
: 诈骗集团有机可乘。
: 在正常的贷款交易模式下，银行在设定好抵押权后，并不会直接把700万拿给甲，而是
: 把700万元汇进履约保证户，等整个交易完成后，卖方乙再由履约保证户中把钱拿走。
: 但是在“诈骗”模式下，这个买方甲可能不会向银行借700万，而是转向民间借贷公司
: 丙借款，且设定抵押权给民间借贷公司丙，那甲可能就拿着700万元跑掉了，那乙想把房子
: 拿回来的时候，那个丙就会跑出来说不好意思，我的700万请先清偿，而且我有设定抵
: 押权有优先受偿的权利，丙会主张他是善意的第三人，信任房屋所有权人已经过户给
: 甲所以才借钱给甲，所以这时候出卖人乙就成为了受骗的苦主，就算把房子拿回来了
: 还是要对丙清偿设定700万元的抵押债务，要不然丙有权利要拍卖这个房子。
: 那要如何防范这种诈骗手法呢？
: 一、代书不可只有由买方找，卖方自己一定要找信任的代书来盯买卖流程，其中
: 一个很重要的环节就是“过户跟抵押权设定要连件送”地政事务所，也就是在过户
: 之后要马上接着设定抵押权给贷款银行，贷款银行要把钱拨入履约保证专户
: ，以免给不肖的买方有机会再把房子设定其他第三人。
: 二、卖方的房屋无房屋贷者为高风险受骗族群，用上面的例子来说如果卖方
: 乙原本的房子就设定抵押权贷款700万元，那甲就算过户以后在没有清偿
: 这700万之前，抵押权是不会涂销的，那原本的抵押权没有涂销的情况下
: 甲就很难再去把房子设定给第三人借钱。
: 三、委托仲介出售房屋，因为仲介都会有配合的代书，比较不会有代书与买方勾串的
: 情形出现，而且就算出事了至少还可能找仲介公司出来负责。
: 结论：房屋自己出售风险最高，若真的想省下仲介费，至少要找到一个信的过的代书
: 来配合审查房屋的过户流程。
问题重点在
1.一般自售屋主有经常往来的地政士(代书)可以配合否?
就算有朋友愿意忙 你找人帮忙又不可能无偿 还不是要付钱走双代书制度?
那你也要保证你的代书朋友够机灵会发现这样的诈骗情事
2.一般自售的屋主 懂得如何应对 或觉察预警 不合理的交易流程或资金交付方式?
不是每个人都有做过不动产业务 懂得正确的交易流程与顺序
还有这种骗子常常在更新犯案的手法 现在网络上传的某套手法
可能对现在还在犯案的人早就又改进新的诈骗手法了 你玩得过他们?
3.自售的屋主最大的弱点就是在 不知道各种查证的方式去确认客户交易的真伪
对一般房地产业务来说 基本训练代书流程都是固定的SOP了
那是交易N次之后已经习以为常的几乎是最佳化流程的顺序了
当中只要出现其中一方不寻常的要求或流程转换提出意见
第一线做业务的马上敏感神经就会进入警戒状态了
会更深入去了解客户的需求以及原因 如果不是假的也会协助另一方沟通协调代书流程调整
通常这种时候 如果发现是假的 早就终止流程 叫他滚蛋了
至少我做买卖案子近7年以来 还没有遇过这种骗子来骗我的屋主的
我是真的不知道 为什么这些骗子不会来骗我们仲介业务 专找自售的下手 科科
我举个例子就好
我最近要交屋的某个案子
当初买方我也只带看过几次 但是他说他长期在中国来回
这我在听到他的背景我就也会担心是否变成诈骗然后人找不到
所以我也是完整的找他哥哥出来写授权书
贷款我也知道他在中国不可能常常飞回来办或比价
我也是直接服务帮他找了四家问 拿他身分证字号直接请他往来银行帮他查 评估核贷机率
最后也是找到可以线上填表的某家 利率也帮他压得不错
因为他在中国外派 一到两个月可能才回来一次而已
这种代书流程过程基本上是无法出现任何失误的
因为只要一错 就很有可能会连带推骨牌影响到卖方那边的交屋时程
以上这些看起来好像很简单的事情
当一般自售屋主在遇到的时候 是不可能完美的处理的
原因在于 本身就没有这相关的知识与处理的人脉或业务社交手腕
常见到的都是被骗子牵着走 慢慢被带入人家设好的圈套胡同 还不自觉
对业务来说 代书流程还是在服务中 当中遇到买方与卖方对立的情况也是要去处理排除
代书就只是负责登记跟流程 很少有代书会愿意主动去帮忙协调处理买卖纠纷的
甚至骗子的代书本身就是跟他勾结在分不法利润的 甚至连代书被利用都不知道被连累的
我不是100%反对屋主自售
问题重点在 如果你是房地产从业人员 你本身就懂这些相关的
你没找仲介业务这个本来就很ok
尤其版上某位常常呛仲介业务收服务费太多的
他本身就是某台中的富x建设出身的 又是个地政士助理的样子
当然你如果像他这么行 自售风险性本身就不会太高
但一般上班族自售
你自己把你自己一只小白兔曝露在阳光下 骗子狼在暗处 你也丝毫无感
不觉得恐怖
虽然你跟我没关系 不是我的客户 我的确没有必要这么鸡婆讲到这么多 我又没有利益可图
我只觉得你敢这样赌自己或家族累积到现在的财富
我都替你觉得很恐怖
需要赌这么大吗? 连请业务协助代劳 给服务费 当作买保险的概念都没有吗?