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aa3ch (啥利破特)
2018-08-26 18:45:29常听到一个观念，说买房子要注意使用年限
例如一般钢筋混凝土建筑的使用年限大约是50年
所以如果买了屋龄40年的公寓，住个十年以后房屋本身的残值为零
如果没有都更等话题，空有土地持分也无法转手
这也会影响到银行贷款的考量
但我有个问题是，实际上屋龄超过三十年的老屋转手仍然不少
甚至实价登录上照样可以查到许多超过50年的老屋成交纪录
我的理解是，显然老屋仍然可以获得银行贷款
毕竟如果真的老屋难贷款
那么手上真的有那么多现金，买老屋不必贷款的人
稍微贷一点点买个新成屋应当也不是问题，实在没必要非买老屋不可
甚至很多三四十年且都更无望的老屋行情在前几年也仍然上涨
但又想到那个老屋折旧的理论
就觉得怎么跟市场的现实不太一样？
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2018-08-26 18:47:00我6x年屋贷款8成,轻松.旁边8x年屋成交还比我高.反正版上的观念都很奇怪..
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IS0987 (FQ)
2018-08-26 18:48:00贵在土地吧
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ceca (生活艺术大师 N)
2018-08-26 18:48:00一堆没买过房子的在幻想.是屋龄没错.屋主70岁,他五岁就住在那边..你是买卖"居住空间"...建物土地都只是附加价值.所以他有个基本价,那就是空间的价格.建物和土地的价值在灌在这个基本价上面.不能都更的东西,大约在屋龄30左右,就是完全这个基本价了.也因此,30年屋和50年屋和80年屋,价差不大.一堆人认为房价是建立在建物上面是一种谬思.都市最老发展的地区很多这种五十六十七十年屋阿.另外,一间连壁透天,你打掉重盖的成本大约三百多.也就是,如果你的透天已经50年,拟就打掉重盖.300万买屋龄变成0年新屋.
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kittor 2018-08-26 18:53:00有谁需要都更服务的，站内我
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ceca (生活艺术大师 N)
2018-08-26 18:54:00现在危老条例,你重盖3xx万,听说可以全部贷款.
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cpz (我是闪亮亮的钻石)
2018-08-26 18:56:00搞不清楚状况，50年后残值也不是零，去查财政部资料吧人家税务单位都有各种建物的残值表
3xx盖两楼吧qq，建蔽率问题空间变很小，老屋就整修就好，空间一样大。
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ceca (生活艺术大师 N)
2018-08-26 19:04:003楼..因为我某间透天旁边就正在盖.这个夏天都在大雨,我的透天因此漏水漏得乱七八糟.生气气..不会挑我翻修的时候盖喔.
透天老屋30年甚至40年以上最划算，最好是三楼透天，便宜又大碗
我盖4四楼，要650QQ，之前估两楼半要450QQ,当然是全包到好，不是只有基础，筏式基础，建材，施工方法是有差异的
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ceca (生活艺术大师 N)
2018-08-26 19:09:00公寓有最低价的空间价值.所以公寓价格一直很硬.跌很难跌,涨很会涨.之前我在林园买就是买公寓.不买透天.那时候两间一起买70万..喔,打包70万.去年年底和今年年初卖掉,两间各卖一百多万..XD本来想要等国道七号在卖,后来发现国道七号不知道等到哪一年.所以赚到大段就提早出清.我记得那时候版上一堆人笑我买林园..呵呵呵~~~就说版上一堆没买过房的人在装大师.公寓是很硬的产品,就是因为他是最基础的空间价格.
买便宜啥都能买，台中公寓四楼以上价很低，但是转手也要靠买的低，买价够低其都无敌，啥都能做，但房地合一卡住，买价只能更低
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ceca (生活艺术大师 N)
2018-08-26 19:12:00其实台中公寓比高雄贵很多很多很多.因为台中的区域空间价值比高雄更高的明显．.这个跟台中交通有关,越容易塞车或交通成本越高,区域价值越高高雄是区域价差最低的一都,就是建构在强大的交通上面.这边比较贵,人家就往旁边两公里外买.因为两公里对高雄人来讲,不过是五分钟车程.每天来回10分钟换100万??..高雄人当然换..!!但是台北那种大多人搭捷运的地方.
对呀，台中涨太多，不管啥标的都跟涨，还是要看区域吧，但公寓还是四楼以下好点，比较好出脱
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ceca (生活艺术大师 N)
2018-08-26 19:15:00拟就看到区域价差超大.四五楼无法太低,因为在低就被包租公买光光..XD四楼有最佳包租产品效应.因为非顶楼,所以不用定期的顶楼防水支出.然后有"非改套房"最佳投报率解.so...这种东西都有基本价.只是因为对自住来讲,四五楼接受意愿比较低.包租公又是投资客的一种,它们吃货价都杀得比较狠.因此四五楼也不是没有买家,只是出价都很残忍..XD建商希望你买新屋阿,所以建商会放这种房子老了不能住的消息.尤其透过代销或是买新闻媒体名嘴来洗脑.
贷款都可，主要是价值够不够，我60年透天也都能贷7成，估价差异罢了，后来也是用合约价承贷，都还问我要不要用修缮补足8成贷款呢QQ
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killCHina (把拔~我想买GTR)
2018-08-26 19:27:00专跑包租公的仲介真的很机八，干话一堆
五十年残值为零也没错啦，我60年老屋，银行估价房屋没有价值，后来用合约价承贷，只用土地价格估比较高而已，一般土融5成，放了一个没价值的房屋，用房贷就变7成丫
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ceca (生活艺术大师 N)
2018-08-26 20:12:00其实银行估价也都是委外.然后评估标准是浮动的.也因此,这边有很多手脚可以做.例如,一般来讲,纯土地价格比上面有建物的高.所以很多时候,有关系的人可以用"土地价格"去贷款.尤其在"转贷/增贷"的时候,因为没有买卖价.所以不会有买卖合约的cap上限.因此当他用土地价格去估,就会变很高.所以转贷增贷可以贷比旁边买房的还要多的钱出来.只要你可以"掌握"到估价的那个单位,无论是银行自己还是委外.这种手段在企业很爱干.企业的老厂房阿,老营业处阿,老门市阿.金额比较大,四周无行情参考.然后因为金额比较大,所以就可以花一些成本去找到估价人员.然后也不用太麻烦,就拿旁边建商买土地的成交价来做基准就好.立刻本来1.5亿行情的东西,银行鉴价就变2亿多..XDso...这个才叫"跟银行关系好".同样的,企业资产评估,需要找估价师.也可以用一样的操作手法来控制帐面上企业的不栋产价格评估.进而影响到股票的股东权益数字.
我有看过日本节目 什么大改造改造一件东京两楼 坪数不大的透天当我看到屋龄8蛈~木造 回头再看看呆完一堆3x钢筋水泥 相较起来根本还在壮年xd屋龄8X 木造透天
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2018-08-26 20:47:00只要花钱,两千年前的万里长城都可以补强翻修.
木造在地震地带的东京都能撑八十几年钢筋水泥 就更不用说了
作者:
JamCh (平静)
2018-08-27 00:11:00推
作者:
amiah (向前向后)
2018-08-27 15:58:00老屋会折旧…平行世界
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lhawwei (￡aVie)
2018-08-28 10:45:00请教一下，40年以上老屋，有可能用30年贷款吗？