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台湾资金外流 余屋过多怎么办？ 建商高层提出一个解方
徐珍翔2018-07-04 07:24
余屋过多冲击台湾房市，有建商提出解方。图为示意图。（图片来源／信传媒资料照）
房地产春燕来了？根据商仲业者统计，今年第二季不动产交易量创下2003年以来同期
新高，达新台币779亿元之多，其中，土地交易金额为446亿元，年增173％，主要是本土
建商大举购地所致。不过，有本土建商直言：“如果撇开一些公部门释出的标案，我不觉
得有那么乐观啦，具体来讲，有一些人在海外赚到钱了，当然可能回国来买地，不过整体
上来讲，我知道大部分的人应该都是比较保守啦。”
世邦魏理仕（CBRE）3日发布2018年第二季不动产市场概况，包含商用不动产、土地交易
在内的总交易金额来到779亿元，创下2003年该公司开始统计以来同季最高水准，年增幅
度更高达165％；其中，又以台北市的大内科区域最热络，季内厂办投资金额有246亿元之
多，占第二季全台商用不动产总交易的74％。
根据统计显示，在2018年第二季不动产总交易金额的779亿元当中，商用不动产交易金额
为333亿元，土地交易金额为446亿元，分别较去年同期大增154％及173％，已是近6年以
来少见的荣景。其中，土地市场主要是本土建商大举购入千坪以上大面积土地，而商用不
动产市场则有台塑集团购置内湖“台北企业总部园区”一案，贡献了单季56％的商用不动
产成交金额。
资金外流、余屋过多两大问题，建商提出解方
对于第二季本土建商大举猎地一事，有建商高层私下向《信传媒》透露，其实业界普遍对
房市悲观，“一二季看起来数字是如此，可是……如果撇开一些公部门释出的标案，我不
觉得有那么乐观啦。具体来讲，有一些人在海外赚到钱了，当然可能回国来买地，不过整
体上来讲，我知道大部分的人应该都是比较保守啦。”
“因为余屋量还太多，美国现在已经在升息，我们都在看台湾会不会跟进，加上年底又有
选举嘛，所以……其实……方方面面都没有太多利多。”建商高层认为，台湾余屋过多问
题困扰房市已久，近期美元走强，跑去海外投资的寿产险也都面临汇损，如果政府有心，
其实可以一次解决台湾这两大问题。
建商高层进一步指出，政府一直想推社会住宅、青年住宅，但如果今天要用政府现成的土
地，除了得花一大笔钱，也必须公开招标，其实政策可以更灵活一点，“你也知道，现在
政府和商人的关系并不好，这种BOT案根本不会有人要做。所以，比较合理的做法，应该
是让寿产险的资金回流，因为他们投资在不动产的部位是满高的，只是过去台湾的投报率
不高才跑去国外。”
“政府如果愿意做庄，应该是设法让寿产险把钱拿回国内。政府也不要用自己的地去盖社
会住宅、青年住宅了，而是鼓励寿产险去买台湾现成的余屋，然后政府跟他们租，让投报
率达到金管会要求的2.345％门槛，再由政府便宜一点转租给民众，这样一来，或许收支
没办法平衡，但就是在照顾民众，绝对比政府自己投钱盖或招标更可行。”建商高层说。
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第二季十大土地交易一览表。（制表／郭怡君）
自用型买盘支撑，内科潜在标的300亿仍是交易热点
至于商用不动产方面，世邦魏理仕台湾研究部副董事李嘉玶表示，如前一季预料，自用型
买方持续撑场，所贡献的购买金额占了总交易的八成，“不过，台北市中心办公室产品目
前面临价高量稀的局面，案源不足加上买卖双方对价格差异认知仍处平行线，此类型投资
标的之成交量已明显萎缩。”
进一步分析商用不动产交易类型，她指出，企业对于厂办的自用需求有增无减，反观其他
类型的商用不动产如办公室、商场店面及旅馆等，交易呈现明显量缩；以台北市商用不动
产市场为例，2013年以来每年交易量平均约460亿元，已不复荣景，然而若单看大内科区
域厂办及办公室的交易，区内成交金额呈现逐年回升的迹象，占台北市商用不动产交易量
达三成。
“台北市区商办房东惜售，投资人可进场的机会有限，反观大内科区内价格相对平实、收
益水准较高的厂办因而获得投资人青睐。若过去买下内湖厂办作为总部的企业有意活化资
产，则大内科整栋厂办的潜在出售机会保守估计将超过新台币300亿元，预料未来内湖厂
办仍是商用不动产市场的交易热点。”李嘉玶说。
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2018年第二季商用不动产交易金额创六年新高。（制表／郭怡君）
心得：
1.建商高层烦恼卖不掉的余屋 已将脑筋动往寿险资金买光余屋
再让政府承租并续转租 作为出租公宅使用
(然后让政府亏钱给寿产险当包租公 然后建商就能脱手余屋)
(这种鬼话也说得出来 可见当前状况之恶劣)
2.资金外流 + 余屋量太多 + 美国启动升息循环
是目前建商最忌惮的事
3.即使交易不振 建商仍大举购地及盖房