台湾的房价自以前到现在一直容易被炒作与哄抬,可以找出四个主要原因-
人口密度,都市化,土地供应,政策
先拿人口密度来说,台湾的人口密度达到642人/平方公里,但若扣掉超过一半
不适人居的高山地,则可能达到1300人以上/平方公里,当然都会地区更夸张就是,
当初日治时期原本认为台湾未来拥有1300万人口即算饱和,
再多土地资源便会出问题,只是后来日本战败后,国府撤退来台湾,外加高出生率,
1300万的容量很快就超过了,自然而然土地供不应求,让地价与房价易涨难跌.
再来便是都市化效应,农业社会踏入工业与服务业社会,造成农村子弟出走向外发展,
而台湾的产业发展一直偏重北部,也因此让台北与新北乃至现在的桃园新竹
皆已经挤入超量人口,以台北的面积与考量山区比重高的缘故,
最适合的人口是150万,可是却挤入了270万,台北的地与房子供不应求下愈来愈贵,
连带让一些北上人口退而求其次在北县(新北)定居,结果新北的卫星城一样爆满,
房价自然也跟台北连动,搞到后来甚至连二三环也是超饱和.
土地供应呢? 我们都知道房子多盖一户,土地就少一块,有兴趣打开GOOGLE,
你会发现台北几乎快要找不太到可供建地了,新北也只有第二环一些地区还有,
政府这几年不太释出土地,只要民间有土地要卖马上就被建商抢高价标走,
建商买了高价地,在严格的建蔽率与容积率管制下推案成本大增,
销售价格当然也会提高许多,另一个方式则是都更,但是都更要补偿住户,要拆地上权,
取得建地成本比直接取得土地更高,房价也便宜不起来.
最后即是政策,低利率,低税率与房屋土地所有权的永久持有与继承,
加上房价抗跌保本却不抗涨的特性,造成金字塔顶端(如企业主)民众
首要理财选择多是房地产,这也吸引了内外投资型资金进场,
甚至连一些企业都把炒房当副业,纷纷成立地产公司或部门,
而政府为了选票,为了政治献金,为了讨好地方派系,也为了做做GDP,
'拼经济为由行炒房之实'更是早有前科,毕竟房地产热络对于GDP帮助是立即性,
且房地产的土建融与客户贷款更是与金融机构紧紧绑在一起,
金融机构要它们贷款才能赚利息,重点是房地产又是他们最爱的融资担保品,
他们最乐于见到房地产走多,其他像水泥,钢铁,代书,仲介服务,塑胶,电机,装潢,
乃至少数科技产品都与房地产牵连,就连政府这几年税收表现,
房地产也贡献非常多,这也是为什么政府既担心高房价民怨,
又不乐见房价长期低迷的缘故,人民所得提升,或是民怨消退,
往往政策便会转而偏多,而现在北市精华区自住买盘已少,投资门槛提高,
反而利于大户拉抬价格,房价上涨的向外扩散效应也会更大.
总而言之,高房价不可避免,而且还可能只会愈来愈糟不会愈来愈好,
政府应该想办法思考如何在经济与住房政策两相权衡..