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心得：
大约二年前开始参与房板讨论，
当时提到自己的公寓租金大涨、秒租就会被炮，薪水都没加怎么可能blah blah，
拉回一两年前的文章看推文就可以知道哪些人f(x)=空 (常数函数)，
愿意分享的大大请多分享市场情况吧！
连结：
https://news.cnyes.com/news/id/4102089
内文：
【文 / 住展杂志】
以前，房价贵，民众抱怨房子买不起；现在，房租高，民众竟然快要租不起。到底租屋市
场发生什么事？包租公现在该怎么做，才能稳定收租呢……
上一次总统大选前，蔡英文高喊要达成“居住正义”，把调高不动产持有税、大量兴建社
会住宅当成最主要的居住政策，以及解决高房价的解药。新政府执政以后，税金是调高了
，但社会住宅却盖没几间，现在不仅房价仍然很贵，就连租金都涨到不像话。
根据内政部统计的“租金指数”颢示，全台租金已经连续三十七个月上涨。今年一月的租
金指数更已来到一〇一点三四，创下历史新高。
以前，民众是抱怨房子“买不起”；现在，不只买不起，竟然也快“租不起”了。到底市
场发生什么事，导致租金一路水涨船高不回头？
四大关键 房租狂飙
关键一：房屋税、地价税双涨，税金转嫁房租。虽然一八年全国各县市房屋税、地价税普
遍冻涨，但前几波税金调涨幅度过大，尤其是一六年许多县市的地价税平均大涨约三成、
新房子的房屋税大涨约五成，吓到不少有房族。
虽然房屋税、地价税大涨，政府美其名说是为了打击“囤房族”（名下拥有四户以上房屋
的人），让囤房族觉得养房成本太高，就会把房子卖掉来减轻负担，房价就会跌价。但没
想到，不仅房价没跌多少，囤房族更不减反增，一六年底竟暴增约四千人，囤房族总人数
冲高至约七点七万人。
原因就出在许多囤房族本身是包租公、包租婆，他们都把“税金转嫁到房租上”了，政府
加税等于加在房客身上，囤房族不会受影响。再者，不管是不是囤房族，天底下没有房东
会赔钱租房子；只要税金一涨，房东就调涨租金，维持既有的租金水准。
举例来说，原本一间三十坪的房子，月租二万元，当一年持有税税金增加一万元后，房东
把房子月租金涨到二万一千元，一年下来扣掉增加的税金，房租收入还多更多。
关键二：“以租代买”风潮盛行，租赁需求居高不下。如果租屋市场供过于求，那房东要
涨租金可不容易，政府加的税金也难以转嫁，但问题就出在近年来以租代买的风潮盛行，
有的人是因为房价高买不起、有的人是想等房价跌更多才买、有的人则是不爽买，所以都
只能暂时租房子。
因为租房子的变多，租房市场超级火红；租屋需求增加，很多房东都有种共同的感觉：“
房子变得更好租掉”，调涨租金就成为自然而然的事，房客喊价的空间越来越少。
现在台北市中心的独立套房，月租金随便也要一万元，租屋网上时常可以看到老、脏、贵
、小的套、雅房都租得掉，这种状况也已成为媒体争相报导的新闻。
跟进调涨 租金上扬
关键三：租金补贴成为推高租金的小帮手。政府也知道房租高涨，租屋族负担沉重，所以
推出“租金补贴”方案，且有不少县市政府还加码补助。
虽然政府补贴租金是好意，但却无形中成为推高房租的助力。由于政府按月给予租屋族定
额补贴，租屋族的租金给付能力提高，就能承租更高租金的房子；房客对于高租金承受能
力增加，房东就会倾向调涨租金。
举例来说，宋江在梁山每月花一万元租房子，但房东今年房租涨到一万二，宋江原本无力
负担，但因获政府每月补贴三千六百元，宋江不仅能继续租原本房子，甚至还能把租屋预
算提高，去租更好的物件。
另一个因素，是房客若申请租屋补贴，房东租屋所得需缴纳所得税，要付的税金增加，也
会促使房东涨租金。不过，因每个县市租金补贴不过数千户，所以推升租金的状况较没前
二个因素那么普遍，只能算是造成租金高涨的次要因素。
关键四：租屋市场出现“跟涨效应”。早年房东在租屋时，通常是“以前租多少，现在就
租多少”，但因近几年来租金明显上扬，有些房东看到同社区的房子租得比自己贵，却还
是很快就租掉，最后受不了诱惑而跟着调涨租金。
举例来说，张三的套房原月租一万，今年隔壁李四同坪数套房以一万三出租，同楼层王五
的套房以一万四出租；张三的套房今年重新招租，很难抗拒诱惑仍只租一万，跟进调涨二
、三千租金的机率就增加了。
三要三不要 收租没烦恼
虽然租赁市场火热，房租持续走扬，但若想买房收租，最好要掌握“三要三不要”的原则
。
什么是“三要”？就是要稳定、要在市区、要买附加价值的房子。
所谓要稳定，是指房东出租时应把“稳定收租”当成最高守则（店面除外），如果遇到一
组收入正常、按时缴租、生活习惯良好的租客，租金就没必要跟进调涨。因为一旦调涨，
原本租客可能不再续约，而新租约虽然每月租金高了一、二千，但人好坏却无从预料。
如果贪图高额月租金而不断涨租，房屋空置期会增加，房客来来去去更难掌握，如果遇到
脏乱、或是不按时缴租的房客，其实房东赚不了更多，反而要花费更多心力，实在得不偿
失。
另一种稳定，则是指稳定的社区管理品质。很多包租公手上有十几间房子，平常很难顾到
每一间的状况，所以要买在管理品质好的社区，而且跟管理员打好交情；如果房客行为怪
异、在社区风评不好，就能透过管理员私下得知讯息，更能掌握出租现况。
第二要是要在市区。市区的房子虽然比较贵、投报率较低，但却是进可攻、退可守最好的
选择。
因为市区房屋租赁需求高，只要房租合理，就不怕租不出去；容易出租就代表空置期会比
较短，空置期短则租金收入高。出租屋位在市区还有许多好处，一来是房子保值性高，若
房东有资金缺口、或是房子不再租人，房子也能卖个好价钱；二来是万一变凶宅，愿意接
手的人也较多，不像郊区的凶宅乏人问津。
第三是要买附加价值的房子，例如附家具、附装潢、或附租约的房子。一般来说，有附家
具的房子，每个月租金都会比空屋至少高出二、三千以上，所以买附装潢和家具的房子，
会比毛胚屋、或者空屋来得好。
押错筹码 口袋空空
三不要：不要大坪数和豪宅、筹码不要集中、不要违法。
不要大坪数和豪宅有二大理由，第一个理由是租金总价高，能租得起这种房子的人少，而
且往往要委托仲介招租、找寻房客。客源少的话，空置期容易拉长，而委托房仲招租，通
常要付一个月租金作为报酬，收益就会减少。
第二个理由，是因为台湾豪宅投报率长年偏低，年投报大约只有一％，但一般房型投报率
多在二％到三％不等，豪宅收益惨不忍睹。台湾豪宅投资的契机在于房市多头时涨幅大、
增值空间高，但若在空头或租赁市场，豪宅并非好的投资物件。
另一种不要，则是筹码不要太集中，把鸡蛋全放在同一个篮子里。例如“全押宝小宅”，
虽然小坪数投报率好、容易出租，但会租小坪数的人往往是单身、情侣、顶客族；这类族
群并不是不好，而是“稳定性”较不足，比一般正常家庭更容易发生自杀、或者他杀等意
外，所以有的建商在规划小宅建案时，不会配置瓦斯炉与管线。
又例如“全买在同一个社区”，有些房东会图个管理方便，在同一个社区买好几间房子出
租，但如果不幸发生火灾、或是地震倒塌，那就“火烧罟寮全无望”了。所以，买房出租
要注意一下房型与区段配置，采取分散风险的方式比较妥当。
赚钱别违法 捉到赔更大
第三种不要，是不要违法，例如违建隔间出租，或是贪图高额租金作日租套房。或许日租
套房和违建隔间出租能赚到更多钱，但这是“走在钢索上赚钱”，一旦发生意外或是被政
府查到不法情事，那赚的恐怕不够赔，不能等闲视之。
总而言之，纵使现在租屋市场火热，但当包租公最好不要太过短视近利，在追求高租金、
高投报之余，还是要注意一下可能面临的风险，出租事业才能做得长远。