※ 引述《deltaz (我还懂不懂飞翔)》之铭言：
: ※ 引述 《Aesthete (奋发!)》 之铭言：
: : 总和资产计为: 一间30年房+现金606.4万
: : <租房者 30年后>
: : 头期款300万滚入复利5% 30年=1296.6万
: : 总和资产计为: 1296.6万
: : 两者30年后差别为一间30年房或现金690万
: : 若考虑通膨(或者也可能通缩?)假定为1.2%, 30年后现金690万相当于现今482.5万
: : 以一般房价折旧跌价标准来看若算整间房一年跌1.9%(高估,土地应该不算折旧??)
: : 1200万房30年后会因折旧剩43%价值=516万
: : 而516万>482.5万 所以若房价不涨不跌则买房划算??
: : 此处折旧跌价高估, 升息可能性和房价倾向缓跌因素未计入(若跌价转贷要补钱)
: : 试算如上 不知有无遗漏因素 买房租房感觉不好判断绝对优劣??
: 你这讨论方式算是攻投资派
: 空军的痛脚，因为在相信长期投资获利至少3%，5%以上也是常态为前提之下(虽然我一直认
: 为一般人很难做到)，房贷不还本金等同于开杠杆，而且房贷利率是最低的，只要房贷利息
: 远低于租金(如果是还本金加利息就不一样了)，最后计算起来一定是开杠杆的人会赢
: 但稳赢不开杠杆，怎么想好像也不太合理，还是你胆大又聪明，二十年后记得来版上报告一
: 下你的心得啊
其实只是提出讨论 如果能无限转贷以目前的环境当然好！
以下回复~
→ harlanstars: 30前年台北市200万的公寓现在那里有200万可买 ? 03/17 22:50
恩恩.. 这应该算也部分导因于通货膨胀~
房地产应该会受供需影响 但似乎资金流动、利率等持有成本影响更大啊~
→ harlanstars: 那个理财工具保证30年每年3%利息? 03/17 22:51
以下用1%定存利率重新试算
<买房者 30年后>
利息算1.6%且假设房贷扣抵所得税率20%都能扣到,则利息支出为900*1.6*(1-0.2)=11.52
每月可多投资2.8-0.2(房租抵税)-(11.52/12)=1.64万,定期投入1%报酬率处30年得688.3万
假设在30年到期时直接还房贷900万, 尚欠房贷211.7万
总和资产计为: 一间30年房+欠房贷211.7万
<租房者 30年后>
头期款300万滚入复利1% 30年=404.4万
总和资产计为: 404.4万
两者30年后差别为一间30年房或现金616.1万
若考虑通膨假定为1.2%, 30年后现金616.1万相当于现今430.8万
以一般房价折旧跌价标准来看若算一年跌1.9%(高估,土地应该不算折旧)
1200万房30年后会因折旧剩43%价值=516万
而516万>430.8万 所以若房价不涨不跌则买房划算...
当然 也没人敢保证定存利率能维持1%以上30年
您若担心投资风险 可以将只付利息所多出的钱全部锁在金库中
以下计算如果完全不投资(拿到钱放金库里 投资报酬率0%)的状况
<买房者 30年后>
每月可多存1.64万,存30年得590.4万
假设在30年到期时直接还房贷900万, 尚欠房贷309.6万
总和资产计为: 一间30年房+欠房贷309.6万
<租房者 30年后>
头期款300万存入30年得300万
总和资产计为: 300万
两者30年后差别为一间30年房或现金609.6万
若考虑通膨假定为1.2%, 30年后现金609.6万相当于现今426.3万
以一般房价折旧跌价标准来看若算一年跌1.9%(高估,土地应该不算折旧)
1200万房30年后会因折旧剩43%价值=516万
而516万>426.3万 所以若房价不涨不跌则仍是买房划算...
但是 若发生通缩 或许就不一定如此了~ 供您参考~