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内文：
别当冤大头！ 一次搞懂实价登录和议价眉角
2018-02-21 11:53今周刊
【文／今周刊 梁任玮】
今年房市转好，不论是购屋族或换屋族都要好好把握这波时机，除了勤做功课、比较外，
议价这一关更是能否成交的关键。
房市于2017年出现落底讯号，今年气氛出现转佳迹象。
眉角一》
避免被特殊物件交易误导
对于准备购屋或换屋族来说，有哪些趋势需要知道？选屋要注意哪些重点？
现在民众买房时，往往都会参考实价登录资讯，屋比趋势研究中心总监陈杰鸣提醒，民众
在应用实价登录资讯作为出价参考时，一定要特别注意“备注栏”，是否有注记“特殊交
易物件”，避免被特殊行情所误导。
根据内政部规范，特殊交易物件包括亲友或员工特殊关系买卖，或是急买急卖、单独车位
交易、瑕疵物件等13种情况，登录价钱有可能因此偏高或偏低，所以若有注记且价格异常
，最好跳过，不予参考。
眉角二》
车位分拆算，单价较合理
另外，如果标的含有车位，对于查询到的房屋单价，也要留心车位价格是否已有分拆。陈
杰鸣举例，若有一户含一个车位、权状50坪、总价2500万元的大楼物件，在进行单价比较
时，建议购屋者必须先扣除车位面积与价格后，再试算单价。
通常大台北地区的平面车位是以10坪、250万元计，因此，计算此物件单价，应先减掉250
万元，得出2250万元来除以40坪，得出每坪单价约为56万2500元，比起未分拆前的单价50
万元（2500／五十=五十）高出一成以上，因为不是每个物件皆含车位，如此算法才算反
映真正单价。
眉角三》
实价登录政策改变多留意
另外，面对今年政府打算杜绝虚坪，调整实价登录揭露内容，新增“附属建物之面积明细
”、“主建物面积占建物移转总面积之比例”及“主建物加阳台面积单价”等相关资讯，
这些对于想获得更透明资讯、想买到实际使用空间最大、CP值最高的消费者，一定要多参
考。
目前移转登记制度的权状总面积，包括主建物、附属建物、车位及公设等坪数的加总，而
实价揭露的单价，则是上述所有坪数加总后去除以总价，所得出的每坪实价。
未来，内政部拟新增仅有主建物、附属建物的加总后去除以总价，如此得出的每坪单价，
将更趋近于真实可使用坪数的单价；照目前研拟方向，约等于是以权状坪数平均打7折的
方式，去计算总价。
例如，买进2000万元不含车位的40坪住宅（假设公设约10坪），现行实价揭露制度是2000
万元除以40坪，每坪单价约50万元。
但以后除了持续揭露含公设单价外，也会提供扣掉公设的10坪后，以2000万元除以30坪（
主建物+附属建物），等于每坪66万6600元的“趋近实用坪数单价”。如此一来，购屋的
消费者也会发现，高总价、高公设的标的，房价将会比原来预期的高出不少。
心得：
简单总结
1.实坪、公设、车位 请全部拆开来看
2.多做功课