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内文：台币升值，房价会不会涨？
文／林奇芬
新台币一个月内从30附近冲到29，资金持续汇入，台股也站上11000点之上。但是，为什么台币冲冲冲，台股也上涨，房地产却无感呢？以前台币涨，房市就好，这一次呢？
台币升值，房价会不会涨？
第一次股房汇齐扬的时空
如果回顾台湾房市第一波大涨行情，发生在1985到1990年，当时台币兑美元从40一路升到25，台股也从1000点涨到12682，当时台湾房市也是万人空巷，订个预售屋，几个月内转手房价已经大涨一波。
但是，之后台币虽然有波动，台湾房市从1990到2003年却进行了长达14年的调整期，当时主要背景是房市供过于求，余屋量大、房价高，内需购买力不足。因此，即使2000年台股再次挑战万点，台币也升值接近30，但房市仍然不动如山。
第二次股房汇齐扬，全球房市大多头
但是科技泡沫之后，全球也推出了降息风，带动美国房市复苏，台湾房市也在调整14年后终于落底回升。这一波从2003年到2007年，台币升值至30附近，台股到9859。房市也走出了一波大多头，房价再次翻倍上扬。
不过，在通膨危机下，美国快速升息，重创美国房地产市场，甚至在2008年引爆全球金融海啸，最终美国股房市重挫，全球也同步受伤惨重。
QE大戏，台湾房市未受惠
2009年之后，全球央行为了救经济，不仅大幅降息，更推出了量化宽松(QE)。全球资金宽松，再次带动股房市齐扬，包括美、欧、日，都呈现股房市大涨走势。台股这一波也冲上睽违已久的11000点，台币也大幅升值来到29。
但自2009年以来的台股大多头行情，并未同步带来台湾房市大多头。目前台湾是股汇齐扬，房地产则独憔悴。
房市欲振乏力的关键
这波台湾房市表现落后，有几个原因，包括，房价过高、购买力下降，此外，房市余屋量大，市场仍然供过于求。同时，这一波房市受压，还有一个关键因素，就是房地产交易成本与持有成本大增。包括了房屋税、地价税大幅调高，以及房地产采取实价登录、房地合一税上路等。税负上的改革，让房地产短线周转成本大增，投机市场大受打击，因而让房市交易冷却。
虽然在台币升值下，资金仍持续流入台湾，但短线热钱以股市汇市为主，不容易流入房市。虽然去年房市交易量稍微回温，但未来房市未来仍要观察二个变量发展。
一，利率变动。
台湾央行利率按兵不动很长一段时间，最主要是通膨率不高。但去年以来，全球油价、原物料价格不断攀高，未来通膨发展值得注意。若通膨加温，则升息速度可能加快。目前台湾房地产贷款利率不到2%，正处在历史低档。未来若升息压力升高时，对房市不是正面讯号。
二，景气变动。
目前全球景气仍在上升阶段，各国都乐观看待今年景气持续成长，台湾主计处也预估，今年可有2.29%成长率。但是根据国发会最新公布11月景气灯号，台湾从绿灯滑落至黄蓝灯，总体景气表现似乎不如预期，因此未来仍要持续追踪。如果景气表现不佳，对房地产市场也是比较不利的变量。
心得：
2009～2014台股大多头行情推升房市
大多头达历史高点
但：
1.房价过高、购买力下降
2.房市余屋量大，市场仍然供过于求
3.房地产交易成本与持有成本大增
导致房市下滑。
未来利率的因素
通膨加温，全球油价、原物料价格不断
攀高，则升息速度可能加快！！
房地产贷款利率不到2%，站在在历史
低档谷底！套套可轻松加码扫货！
没有负担！
结论：自住没差