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HarryHTC
HANAXALICE
首先感谢某乡民
这篇文章会出现其实起因是我私下跟他分享了一些心得
他建议我可以的话把心得也放在板上让大家参考
我才想说那就鼓起勇气放上来看看吧~
毕竟被酸的机率应该不低...
另外其实也是有感于板上其实...
还满多可能并没有实务买卖房屋的经验
但却一直分享一些...
我看起来觉得稍微不能理解得状况与经验啦
当然或许他们说的也是真的, 只是我个人见识浅薄
但也没关系就当作我分享一些不同的状况吧!
大家都当参考就好
以下经验并非全部是我个人经验
其中有包含亲戚的经验
但因为是很亲的亲戚+过程我也几乎有参与
因此就一起分享
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1号房子(亲戚的)
买
#5年多前买的,南部,中古电梯大楼小四房+平面车位
#地点在还算热闹的市郊,周围生活机能不错
#当时房价已经涨了一些但感觉还正在涨
#屋主满阿沙力的
卖
#亲戚搬到北部,半年前左右卖掉
#卖给颇熟的朋友,价格参照实价登录平均值
#卖价大约是买价的140%
#后来另一个朋友听到哭了很久,他找同社区三房,一样预算找超久买不到
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2号房子(自己的)
买
#6年多前买的,新北,中古电梯大楼大两房+机械车位
#走路约8分钟到捷运站,附近有学校所以生活机能不错
#房子看了半年一路涨所以这间觉得ok就冲了
#事后回想买贵了应该要多杀一些,因为是工业宅+机械车位+屋况也不好...
#但当时房市火热,报价给房贷专员的时候他叫我们快买= =
#小间的加盟店仲介成交的,到谈价现场才跟我们说是工业宅....
#买方服务费略低于1%
卖
#去年年底卖的,房市气氛很糟糕
#工业宅+机械车位,各种嫌恶点,有些买方会直接不考虑
#买的时候有做全新装潢,屋况不错,有些买方觉得喜欢
#但因为总价也不低(参考实价登录)...出价的人其实不多,或是出芭乐价
#仲介说这种两房单位,其实没车位更好卖(总价低,卖新婚族)
#卖房期间同社区小另一间两房无车位,成交实价登录价,秒杀Orz
#最后大约3个多月的时候成交,卖价大约是买价的130%
#成交单价是最近几年的前几名高(但我有含装潢啦!)
#某直营仲介成交,卖方服务费2%,其实可以谈更低但我一个脑弱...
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3号房子是最近买的
认真说没想到会这么快又买Orz
本来是真的想说走着瞧RRR...结果就...
详细心得可能年后会再分享(有人想看的话啦= =)
但我下面会先分享一些整体的综合心得
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1.
区域地点,跟个别社区
对于房价的影响...超级大...
隔一条街可能房价就差很远
以我2号房子来说,走路1~2分钟走到下一条街的另一个社区
屋龄还比我家小喔
结果每坪单价,光开价就比我最后成交价少4万....
就不说实价登录的成交价了差更多
这种事情你没注意到真的想不到...
后来买的3号那个区域
房市又比2号的区域更热(2号附近有捷运3号还没有哩)
但就算是3号这边
同样走路几分钟来说
差不多屋龄不同社区的单价又可以差5万甚至更高....
另外要讲一个对买方比较残酷的点
目前整体房市真的是比较不景气
但,某些区域屋主却真的是可以比较屌一点...
(内心脏话ing,因为我是卖房市较冷区,买屋主比较屌区)
买卖房子真的不要只看新闻,看网络文章
一定要实地去看过去了解过
会发现很多事情
但是惨烈的地方也很惨喔
虽然我也不认为那些地方乡民看的上眼....
(所以惨阿)
2.
仲介品牌有没有差?
真的有!
直营店服务费可以谈的幅度真的小一些
但还真的也有屋主或是买方,比较信任他们
另外有部分银行,真的比较相信直营店的成交价喔
甚至有些优惠专案是只限定直营店成交才能承做
但加盟店也不是没好处
一来服务费好谈一些
二来加盟店之间比较愿意签联卖
所以你可能可以有个2~3个喜欢的仲介,跟他们长期联络就好
就算是其他家的案件也都可以请他们接洽带看看
都满有机会的
3.
最重要的价格?
虽然可能很多人要嘘我这点
但我还是认为实价登录有满高参考价值的
至少我自己接触过的都是诚实登记
在准备要卖2号房子的时候
仲介的建议成交价也是直接开实价网站,去乘以我房子的坪数
然后再加上一些杀价空间当开价
但也不是说就一定都能买/卖在实价登录
就说了是参考阿
房子这东西,最麻烦的就是每一间的特殊性都很高
即使是同格局上下楼层
也很可能因为屋况落差,价格也差很远
然后更不用说,人的想法差距更大...
讨论一下人性的部分
买第一间房的年轻人买方,常常比较容易脑弱一点...
尤其是看了一阵子了,好不容易看到喜欢的会真的想把握
但又因为没经验...
除非是真的卡预算不然比较容易买贵些
(年轻人要冷静点阿)
卖方的话,佛心来的那种不谈
疯子屋主很多,想卖比实价高很多很多的大有人在
钓凯子的概念
尤其是如果在卖房子的初期就有人出了不差的价
就让屋主更跩了...
除非说有一种状况是,屋主有一点点压力+卖颇久了
不一定是经济压力,也可能是房子卖久了比较没信心了...
这种时候就有机会低一些价格买入
但屋况,地点都ok的情况要比实价登录低很多也不容易啦
因为也有可能别的买方也在等...
另外我也有看过卖了很久很久但一样很屌的屋主= =....
这种就,唉...
4.
给卖方的建议
现在的房市来说,除非佛心价,或是热门产品
不然成交时间拉长是满正常的
如果没有经济压力,就稍微放宽心吧
如果区域跟屋况都ok
就稍微有点耐心,等待有缘人
仲介有可能会拿到一个很低的出价就希望屋主卖
然后会说,卖方精华时间就第一个月,之后买方会很少喔要把握喔
但我自己经验...这种事情不好说xD
每个人的时间点不太一样
我卖房子的时候反而是第三个多月的时候突然冒出来好几个...
另外也听说三个多月成交,不算很快但也不算慢的哩
另外真的拜托不要只想着要卖到比实价高很多
不科学阿...
5.
给买方的建议
如果某天真的遇到喜欢的房子想出价怎么办呢?
一般来说买方有兴趣的话
仲介可能会说的东西:
屋主的底价/屋主想卖多少/已经有人下斡多少/曾经谈多少没成
这数字听起来可能很高,但别怕也别理会...
真的想谈,你就开一个实价打X折,自己又能接受的数字,问仲介收不收斡....
这时候至少两种反应:仲介收or不收(废话)
收跟不收我都遇过很多次了....
不收的比较单纯,有可能仲介比较知道屋主的底了,或是真的有谈过了
他真的知道这个斡旋收了也没用....
这满有可能的,例如我自己在卖的时候,如果买方出价<<<实价太多
我根本懒得理会, 而且我会把仲介骂一顿xD
请他话要说出口前先自己思考一下xDD
如果真的很喜欢这间怎么办?
是可以问问看那多少可以收啦
但一般来说这数字仲介不收,可能落差是有一点大的...
他讲出来的数字买方大概也很难接受,就之后再说吧xD
例如说有一间房子我们一度有兴趣
结果仲介说之前谈过了没成,价钱多少多少
这数字比我们的预算高了不少
我们就直接说这间的话多少附近我们才会有意愿
不知道有没有机会约屋主出来谈?
仲介就直接说没关系他再帮我们找别的案子就好....xD
反之如果仲介收斡的话,那就不太一定了
我自己至少遇过两种状况
一种是仲介也不清楚屋主的底,趁此机会去谈看看(都没收斡很难谈)
这种情况,如果真的差距太大,不加价可能约不出来屋主,那也就算了xD
另一种是,真的有点接近屋主的价了
(也可能超过喔,仲介应该也不会说...)
万一真的出来谈就要小心谨慎了
不要一次加太多把底牌都露出来....
其实我自己也不太会谈价Orz
每出约出来谈就,就买到了,然后每次都觉得买太贵....
(但这边有一个很奇妙的点,真的有兴趣的再私下问我)
可能还有一种是仲介收好玩的啦假装有在做事
这种的我自己没遇过就是,不保证没有
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最后分享一件最近遇到很夸张的事情
前阵子看房子,看到一间还ok的
也不是说特别喜欢就还ok,但毕竟我们觉得还ok的案子也很少...
就约了仲介想说去看第二次,再确认一下感觉
结果!
第二次约看的前一天,仲介跟我说那间卖掉了不能看了
这个没什么,重点是,是照开价成交...= =
那间房子的开价比实价登录高了20%
不只我们,连仲介都觉得很夸张,遇到疯子.......
暂时先这样
以上也只是我自己的一些经验
有南有北,共三个区域的经验谈
不表示每个地方都适用,大家麻烦鞭小力点....
也可能有打错的那再请指教
喔对另外大推乐居这个网站
实登参考很好用!
然后我不希望两位H开头的乡民推嘘文
因为一直看他们吵架满烦的...