※ 引述《poreplay3 (pore)》之铭言：
: 之前一段时间有看了几间房，大部分是在台北市中山/大同区的旧屋
: 看了一些35年大楼和35-40年的公寓
: 这些大楼里面某部分的外观说真的非常的差，公共空间更不用说，有些也没有管理员
: 或是管理员都是那种比我奶奶还要年长的人，要说优点大概就只有电梯
: 然后也看了一些公寓，其实有些一层一户的公寓也还不错，要说外观也不会比较差
: 而且又不用扣20几%的公设，花钱装潢其实就可以不错...
: 加上如果是买在二楼，其实连爬楼梯问题也算小问题
: 所以冒昧上来版上询问，如果是35年左右的老旧大楼vs35-40年左右的公寓
: 有人说35-40年的公寓可以住多久，但这问题应该也是在老旧大楼上面
: 况且老旧大楼比公寓人口复杂度高多了，有些大楼一层六七户
: 大家还是觉得觉得大楼大胜吗? (以台北市大同/中山区为例)
: 不知道是我观念不太对还是怎样，我觉得在这种例子上公寓的劣势不太多
: 想请各位提供一下看法，谢谢。
作为从业人员我还是回一下我在市场内看到的现象好了
先就客观事实来讲就好
我以前还在信义的时候 因为我是在林口区 新房子比旧房子多 所以我们这区是这样
直营店店长的命令是绝对的 要违抗 就算你是业绩在好的业务也没用 还是店长说了算
不照店长的命令行事的话 就要有所有的一举一动被店长拿显微镜看的心理准备
店长的要求每月必追的委托物件量 有依照市场流动性去判断什么库存比较容易周转率快
而不会拖延库存时间造成人员战力无效的浪费
店长的指示顺序 以林口区来说
接物件的优先级是 A.800~1200的 两到三房大楼 10年内 越新越好
B.800~1200的旧大楼(但屋况要特别留意有无漏水 海砂 壁癌等问题)
C.1200-1500的四房大楼 十年内
D.1500~2000或以上的各种产品 (透天 店面 土地 大楼 豪宅
E.800以下老公寓&已确认凶宅 海砂 辐射的各种物件
原则上 这就是林口的流动性与市场性
当去接顺位越后面的那些案子的话 以经验来说 接回来最后往往都是浪费时间
最后可能卖不掉又赔上屋主对品牌信任感
或是容易出现各种奇奇怪怪的纠纷客诉处理不完就整天消耗战力在处理纠纷就饱了
业务就是要拼时间效率 与物件成案周转率
一个物件接进来 都是成本 广告成本 屋主回报经营关系各种成本 甚至签约了
代书流程还要避免出现屋况问题 各种成本
最后这些成本要在去比较收回来的服务费等不等价 不等价的话
总公司 区主管 甚至店长要求的业绩没达到怎么办? 叫你回去吃自己
话题有点扯远了
其实上面我只想表达的一件事情简而言之只有最精华的一句话
老房子 尤其老公寓 不要碰 不要碰 不要碰
因为很重要所以要说三次
因为一般自住客不像某些投资客一样 常常已经专精在处理这种类似的事情
甚至人家都有专属专业长期配合的工班可以自己把各种屋况问题修理到好
那种黑心随便包包的先撇开不谈 那是S.....逼(消音)特别爱耸动夸大特别爱拿出来讲的
市场上不会每个都是这样特例
另外还有一个重点问题在于 目前很多买方会选公寓都是卡著几个东西不得不买
1.总预算不够 又有门牌迷思
2.自己愿意爬楼梯委屈自己或是真的想练身体
如果以业务的角度来说 公寓类型的物件 尤其老的光处理屋况瑕疵部分就很头痛了
而我在自己土生土长的台北市观察的状况来说
老公寓虽然目前还算勉强有市场 没错 就是勉强
而且还要看地点 我有个妈妈同事的妹妹 卖个北投的房子卖了三年多 应该后来也没卖了
中间什么专任 一般委托 甚至自售各种方法都试过了 没什么看屋
就算出价也是出不到他们想卖的自我认知合理价
认命自己继续住了吧 反正不卖最大 业务在厉害也不会拿刀拿枪逼你一定要降价卖
我想讲的重点是
你如果想自住 年轻人不建议买公寓 如果你出生就是住公寓习惯 不care这个
你要考虑一件事情 那就是 921大地震距离现在到底多少年了
假如下一个大地震出现的时候 你会不会还有命活着继续享受人生
还是已经了无宿愿 反正天灾就当自然就地掩埋这样
原则上你提出的选项 只有35年老公寓或 35年老大楼这种
如果我有第三个选项 我一定两个都不要 因为我怕地震天然都更
真的要逼我买一个 宁愿买老大楼 好歹电梯就是比较方便 至于会不会遇到东兴或林肯这种
这个就天知道了 至少买新一点的 好歹时代进步后 盖出来的各种防灾 防火等各种毛规定
越来越严格 才会造成大家最讨厌的高公设比
如果真的还是想住在台北市 建议去租新大楼吧 至少想搬的时候还可以搬
不会老大楼老公寓都买了以后 之后想换屋才发现回不去了 买到没什么需求的人的产品
结果想脱手也脱手不了
老公寓 老大楼卖不掉又自己不想住 又不想放著养蚊子
最后的解法都只有 租给人家住 眼不见为净 反正大地震是他命当绝于此 也不是我的问题
大同 中山来说 老公寓 老大楼很多 新的大楼都很贵 可以用租的过过干瘾
真的很想住在台北市 那就去用租的吧 租到你有能力买了为止
或等你看破人生 愿意往北市外面买了为止
大家会喊地段 地段 地段 喊的很好听
但自己要住的时候 还是某个程度上需要看清现实 自己的能力可以负担到哪
如果开启金钱无限的模式的话 本来就是想住哪里就可以买哪里
但一般人没有富爸爸或是幸运精子可以开启金钱无限的模式的时候
还是要提早看清楚社会的现实 面对现实 作你能做 你该做的事情
至于大家期望的梦幻都更 以我们伟大的政府都还在搞100%同意才给奖励容积都更奖励
这种只想着如何赚饱自己荷包的方法 人家很忙的不要打扰它们 不要奢求他们
光劳基法修正可以搞到这样天怒人怨 要人做功德做好做满
我们不适用劳基法的小业务 也没时间没精神跟大家一起去抗争
真的奢望政府想出好的促进都更效率的方法
真的不如拿个核弹在台北市盆地 地下引爆 造成大地震让上面的老公寓 老大楼倒一倒
这样都更效率才真的快 全部砍掉重练是最棒最快最有效率的