买高买低其实很多都是个案
但是如果没有多看多做功课多准备
遇到了也不见得留得住
有兴趣可以搜寻ID
第一间是在判断没竞争者 屋主又只给"朋友仲仲"卖
塞了点钱给仲仲 让房子方便成交
以下是小弟购入第二间房子的经验
(尽量钜细靡遗 所以很囉唆)
当然CASE BY CASE 不见得适用于每一个物件
先上一下我们社区的实价登录
是这建设公司的第八期2014交屋 所以单价有比较高
每坪单价都扣除车位价及车坪
https://i.imgur.com/ljBzlzs.jpg
第一次低点是小弟现在住的这间
第二次就是这个月签约妈妈要住(已缴三成下周要签贷款)
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看房子前当然是要查一下实价登录
https://i.imgur.com/4UTBtHO.jpg
只能说不愧是2014....
小弟看的是7楼
一进到这个物件 是装潢完整的物件 天花板 墙面 地板 阳台 柜体 都有处理
有别于上次的原味屋 观察的重点在墙壁 剪力缝 落尘
这种装潢完的房子 我看的是玻璃的光边 柜体用的绞炼 灯具 装璜的收边
看完就知道应该是投资客的物件
看装潢的保护程度跟瓦斯度数就猜得出少住甚至没有对外招租
那在这个时机点还选择出售大概就是缺钱
自住买房子缴房贷大概会抓1/3月收 了不起到1/2已经很拼了
投资客一间保一间杠杆玩很大的多的是
当初买813万设定价格差不多在贷7-8成应该是650万
当初的利率跟现在的利率折衷应该是1.8%左右
二房通常贷就贷到20年还不一定有宽限期
每个月还得贷款应该是3万2左右
还了三年半本金还了快100万 还剩下贷款550
如果清偿 每个月光利息就少给1万 更别说还要拿出2万2来还本金
所以我如果让屋主实拿700万 对方清偿后再投入其他房的贷款
每个月利息少付2700 本金可以少还5000
一来一往等于每个月少付了4万多出去当中12700还是送银行花
当然以上是粗估
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于是我下斡旋700 (最多730) 对方肯出来
跟上次小黄仲介不同 这次小绿跟我约在签约中心要打消耗战
上次从头到尾我就跟房仲碰三次面
第一次看屋
第二次来找我签斡旋问我要不要加 我:不要 然后签了
第三次店里签约
这次在小绿的房间待了快4个小时
大方向是装穷+攻击对方车位 接着跟小绿彼此在价格上拉锯
我一开始就火锅吃饱饱的过去 然后带上议价道具女朋友
在约见面前我跟仲仲说 "我这个人什么优点都没有就是特别有耐心"
而且接待仲仲跟开发仲仲同一间店 店长当天也有来
我想他们会很努力很努力的
大概对话如下 中间有进进出出
仲仲:你看屋主开价838现在都肯降价到800以下了
我:我今天才知道开价 你不说我还不知道 我只看实价
仲仲:实价登录同格局的也有35.8 换到这里就是760(还递了实价表格给我看)
我:(递手机给他看我上面做的实价表)
你那个一年多前的事情
这附近指标性的捷运宅明年4月交屋
国家级建商兴富发明年也会盖好主体
旁边还有一个小建地已经破土放好工务所了
到时多杀多 我想不会更好
仲仲:你看屋主当初买就买813开价也是挺合理的
装潢也保持得很好 只借亲戚租过加减收点钱而已
我:我跟你说他的持有成本(因为字很丑就不放了)
管理费42个月*1021=42882
车位保养42个月*300=12600
地价税254*3.5年=889
房屋税4728*3.5年=16548
代书含契税43583
总共是116502
加上3年半的房贷利息409500
大概是52万
这边的租金行情如果租3年半可以收到714000
他还是有赚
当然他选择不出租或是给亲戚做功德是他的选择
仲仲:你也知道屋主很有诚意 "房子出价要有来有往"
我:那你就把710跟他说 我们出10万有增加了
我很穷 上有老下有小 家中我一个小孩
旁边女朋友今年才会硕毕 根本米虫
仲仲:屋主那边决定降价为780万
要在中间取个平衡点就是745
我建议从我们这边先出 到时加价会对我们比较有利
我:你看他付的车位大概要150万 每个月光利息就2000多还要付清洁费
我现在一个月车位租金3000不含管理费
这样扣下去等于我一个月只能还500的本金 要还250年
仲仲:你看他车位在B1比较有价值 装潢也还算新
我:我就做装潢的 装潢对我而言成本更低了
还是对方肯拆开车位卖 那我愿意加我的房价
(到时只剩车位在那边神烦 我要买更好砍)
仲仲:[email protected]#$%^&(话术太多不想赘述)
我:我现在提共妳两个方案
第一 我出710 给你10万的仲介费
第二 我出720含仲介费 看你跟屋主怎么说
仲仲:我说话比较直 你这样还在着墨仲介费有点扯后腿 blabla
我:不要这样想麻 你想成710我还包了10万元给你耶
仲仲:你是打死不退就对了
我:(笑笑)
大概过程就是这样 最后是710成交 仲介费1%
屋主那边仲介费+税金有的没的大概要付9万 可以实拿700
代书问屋主房贷大概剩多少时 屋主:500万
一看通讯地址 干不就是重划区那吗 果然不止这间房子的贷款
在每次仲仲离开的空档我都会用手机或准备好的资料
等下可以快速跟仲仲拉锯
而且我只带了女朋友道具(在旁边看netflix看到没电还去借充电线)
我就吃吃饼干慢慢等 从头到尾只喝了一杯半的水
谈成后到屋主那边 看了前面的小山纸杯尸体
看来这边经历过不少唇枪舌战
对方4个人 两位跟我差不多年纪 两位长辈
小房间攻略之一
千万不要带长辈
光上厕所喝水肚子饿觉得烦的时候
就会冲动了
PS:我妈就是这样...常常带出门一烦就要领钱下订金签约
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虽然买了两间 但我还未从房版毕业
我还有个爸爸 喜欢钓鱼喜欢住汐止需要花时间来说服
自住真的可以考虑进场了
等到跌得太夸张 好物件都被抢走
我一直觉得买房要担心的不是屋主
而是有没有比你更急更肯花钱的买方