※ 引述《showbon902 (triana)》之铭言：
: 各位网友好
: 小弟手中目前有约200万现金，名下有两间房简称A房与B房，A房在老家乡下，现在给父母
: 住，贷款也刚还清，属于完全自有状态，也不打算转售。
: B房是小弟现在住的房子，在市区，屋龄较旧，贷款大约也只剩200万左右，因为我现在长
: 期在大陆工作，暂时没有还清，但要还完也是可以随时处理。
: 最近在591等网络仲介平台看到一些不错的标的物件，遂有购入第三间房子简称C屋的计划
: ，不过现在的问题是，如果我先还完B屋的贷款，手边就几乎没有现金作为C屋的头期款，
: 小弟目前年收入200万，每月贷款的还款金额约3万，在上述条件下，
: 请问：
: 1。可以把B屋贷款还清后，再把B屋当作头期款的型态抵押给银行当头期款吗？
这个做法的好处只有,本利和现金流比较少.
例如你本来贷款1000万,还到剩下200万,但是你本利和还是1000万的20年.
如果你把这笔贷款还掉,再从新贷款200万出来.
这样你就是200万的20年贷款.
本利合压力差不小.
但是你提早还款+从新贷款,你在本利计算上会亏损一些,外加你多付一次贷款手续费.
: 2。如果C屋是新屋的话，可以超贷吗？二手屋要怎么操作呢？
超贷是看建商帮不帮你做.
二手屋这个时代,要买卖双方合议才有办法做.
我没做ab约,这边等有做过的高手补上..
(不过我觉得有做过ab约的高手不会愿意跳出来讲..XD)
: 3。如果不还清B屋现有的贷款，200万的头期款大概能买几万预算的C屋呢？考量一些奢侈
: 税或贷款上限等限制条件。
贷款8成的话,1000万左右.
: 4。有无其他财务杠杆方式来在可以接受的负债比率范围内轻松顺利购买C屋？
有一个很简单的做法就是.
你把所有贷款整并到一间房子上面.
不过目前这样看起来,你的C是你三间房子里面总价最高的.
也就是说你无法靠一间房子就把所有的贷款都称起来,你需要至少两间作担保品.
这种情况下...你自然选择就很少.
不然例如你的A是1500万,B是1000万,C是1000万,你目前负债200万但有两百万现金.
所以等同你A和B是无贷款你无现金状态,你需要1000万的贷款把C吃下来.
这样你就直接用A去贷款1000万出来,然后现金买C.
这样你就可以维持一笔贷款(第一笔贷款的条件通常是最好的)状态下拥有三间房子.
但如果你第一间是600万,第二间800万,第三间1000万.
这样你就乖乖地承担两笔房贷吧.
而承担两笔房贷的话,就回到上面的1状态的考虑.
你如果本利合压力并不在乎的话.
你不需要还掉B的200万,直接拿这200万去贷款买C.
所以你B剩下200万贷款+C剩下800万贷款...
(但你贷款现金流本利合压力可能是500+800=1300的20年期)
如果你觉得本利合太重,你就是把B还掉然后从新贷款200万出来.
这样你一样是B的200万+C的800万=1000万..
但是你本利和的压力就只有1000万的20年贷.
当然你就会亏损一些本利提早清偿的数字游戏金额+一笔手续费.
自然人我不知道可不可以打包,我没用自然人打包过.
如果你是公司的话,你可以打包..
例如你就直接拿B+C去打包做一笔1000万的贷款...
这样你就只有一笔房贷,自然条件可以谈得比较好一点.
: 感谢大家，欢迎各位给予建议