楼主:
touchBB (CK)
2017-11-11 08:59:55我几个朋友专门在做出租生意
A:我目前投报大概都在5%上下
B:前几年弄可以10% 最近房价有涨只剩7%
请问买房投报7%算很高吗?
有当场算房价 改装 家具 再打八折(有时候会空屋)
算一算还真的可以到7%上下
作者:
dragontwo (Be A Man !)
2017-11-11 09:16:00包租公管理hen辛苦、赚得又少，7% hen佛心了
蛮好的 捷运还没开通的年代就持有的房子隔一隔间 超好出租
这报酬率算高,应该不在北部...其实租屋最怕的是房客自杀
0050。 0056。中华电。是你的好选择。房客事情烦死你
房市只能单利，股市能够复利，光这个房市长期看就输了
作者:
edshen (尊重 友善 包容 清新 )
2017-11-11 13:24:00你是不是很怕人家不买房子 每天都要带风向
很难理解股市复利 房市单利买房的都傻了 不会再贷款 现金流不能用只能放床下
买房子会生小房子吗？7%再加上空屋维修装潢，等于1000万房子月租7万，好吧！ 中南部可能租金真的这么高吧！ 台北7万都可以租信义区电梯大楼了我怎么记得中部大概租2万，南部1万5还是这投报是用30年前买的价钱当本金?
哈哈，对齁搞这么累7%, 我还是手机滑滑无脑ETF 7%当鲁空算了
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2017-11-11 15:49:00买现成6%自己改8～12%没算杠杆不动产威在开杠杆，你二胎三胎都贷下去可能贷款100%平均利息成本3%但是你自己改收8～12%投报率无限大就算没二胎三胎，你正常贷款6成就好投报率也有12~20%然后租金当你收益，再去贷款买下一栋因此你一千万理论上只能买两栋一千万但实际上包租公可以买三栋所以综合现金投报一般都是超过20%包含空租，房子维修，税金都算进去后的收益当然缺点是要管理，所以不是无脑被动收益怕房客自杀的话，你直接买凶宅出租就无敌了
股票质押开杠杆好像也是大概3%利率，不过杠杆好像的确没办法开这么大满多企家这样搞企业家看起来的确像ceca大高手会挑会经营，可以略胜股票平均
作者: wwh 2017-11-11 18:55:00
股版？
作者:
foxs9 (moon river)
2017-11-11 19:10:00如果是玩宽限期+转贷的 7%超低
那我有2000万切成15间高雄公寓头期款一间80万，然后用宽限和转贷，现金投报一年可以到20~25%吗
作者:
ksacet (ksacet)
2017-11-11 19:35:00二胎再贷下去 光租金有办法抵掉每月缴的贷款吗...店面或许有办法 套房应该很有压力
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2017-11-11 19:45:00套房才有办法到20%以上纯公寓整层出租，大概8~15%看你多会买底决定店面投报太低，不可能低的了二胎套房随便吊打三胎
作者:
gglong (豆油)
2017-11-11 19:46:00可能中了 "报酬率漂亮，但是报酬额少" 的陷阱
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2017-11-11 19:46:00别忘了你是一，二，三胎平均，并且贷款金额也是越来越少整层公寓出租好处是，租金无敌稳完全不用管理，没啥维修成本所以玩公寓或是套房，是不同的套路并且套房杠杆比较低，因为银行股价比较估不到你工程款太高的关系公寓的话，第一年可能七成含工程款贷款第二年转贷可能就估到100%甚至如果你进很便宜，第二第三年甚至转贷就全贷这才是公寓整层出租的奥义
作者:
ksacet (ksacet)
2017-11-11 19:52:00贷都是小问题 是问题的都是租金能不能盖过每月还款
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2017-11-11 19:52:00第二或第三年送贷款从新评估不绑定买价
作者:
gglong (豆油)
2017-11-11 19:52:00转贷有这么容易吗？利率会变高吗？
作者:
gglong (豆油)
2017-11-11 19:53:00要一开始就有买便宜 而且 买在涨价地段 ?
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2017-11-11 19:53:0020年代，你只要前两年支撑本力合大约5%压力第三年你就可以无限转增贷大法
作者:
ksacet (ksacet)
2017-11-11 19:54:00C大 照你前面说的玩到最后平均是3%的话就可能会尬不过了
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2017-11-11 19:54:00所以长期你也只是1.7%的压力，近乎无视转贷超简单，银行钱太多多到要崩溃你一两年正常付习，转贷一堆银行强者要你还可以谈宽限期条件等所以你最保险就是有两三年本利合的周转资金
作者:
ksacet (ksacet)
2017-11-11 19:56:00→ ceca: 平均利息成本3% <-如果同妳前面说的压力是会有
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2017-11-11 19:56:00第三年就无敌了，再把本金贷出来就好，也没违约金平均利息3%是一胎+2胎+3胎这样你房子买1000&万，你贷款1050万出来你还略超贷的总利息成本
作者:
ksacet (ksacet)
2017-11-11 19:58:00是呀 如果要照妳前面这样玩二胎 后面金流压力会出来
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2017-11-11 19:58:00这是多胎的玩法，另一种转贷啊，或是后面贷款整合那个只要你前面付款正常，后面一样有手段
作者:
ksacet (ksacet)
2017-11-11 19:59:00所以我质疑的是多胎的玩法 那可能会出问题 转贷才能避问题
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2017-11-11 20:00:00多胎改套不会有问题改套投报远高于多胎本利合改套基本上不可能出现金流问题你整层公寓出租又多胎才会有问题不过可以把多贷的钱丢0056啊
作者:
gglong (豆油)
2017-11-11 20:03:00用公寓转贷的方式把本金拿回来，要一开始买比市价便宜，而且未来会涨价的地段
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2017-11-11 20:05:00出租就租到倒掉都更就好啊，反正不是自己住另外租金抗通膨所以长期出租，要优先挑使用分区和路幅然后次顶楼比较好顶楼防水成本比较高然后四楼其实没比五楼贵多少二三楼太贵，投报低很多当然如果上面有铁皮，优先挑五楼
作者:
ksacet (ksacet)
2017-11-11 20:08:00但是五楼不好出租吧 orz
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2017-11-11 20:08:00至于5+6太抢手，不容易买到出租没难租问题，越便宜的东西越好租穷人永远比有钱人多，一堆人要便宜越好的东西，行情出租越难租名嘴常常给错误观念，因为他没自己干过烂套房四千块秒杀，好套房八千块要租一段时间难租通常是租金定太高你五楼要拿三楼的租金，自然很难租
作者:
Allyssa (舞动人生)
2017-11-11 21:36:00中肯
作者:
TDEK (ㄅㄧˋㄇㄚˊㄧㄡˊ)
2017-11-11 22:50:00ceca大超实用推!!改套工程款真的吃很大@@
想开财务杠杆改套房,建议做大一点,上1000万,不然不用做你做小,租金都被银行拿得差不多了...你低成本,甚至全贷是啦~~你的报酬率很漂亮(分母小),但实拿的租金不够管套房的工钱~~~~管套房可不是无脑收租,被动收入啊...
在台湾租金没有抗通膨啊....！！！通膨1.2%，租金0.7%