※ [本文转录自 Gossiping 看板 #1Q1QPGSE ]
作者: Kaskade (DJ) 看板: Gossiping
标题: [新闻] 真的实坪计价 房价会如何？
时间: Fri Nov 10 21:14:53 2017
1.媒体来源:
乐居网
2.完整新闻标题:
真的实坪计价 房价会如何？
3.完整新闻内文:
之前在公共政策坪台上发起的联署，希望未来房屋采实坪计价，就是不把公设算在坪数内
的计价方式，台北市和内政部都陆续有回应，台北市建议中央修法，专注于“房价改实坪
计价，公设坪数可登记但不计价”；内政部则首度松口，表态研拟中，初步规划朝向在实
价登录网站揭露实坪计价的资讯供民众参考。如果未来真的改采实坪计价，房价会如何呢
？乐居将抢先于11/9的下午三点起，开放一周，在网站上提供基隆到新竹地区，实坪计价
和目前的正常交易价的对照，让大家来体验一下，如果真的实坪计价，自己家的房价会变
成多少呢？
从乐居的实价登录数据库显示，采实坪计价，公设坪数不算房价时，大楼的房屋成交单价
上会上涨39.8%(代表平均北台湾大楼的平均公设比为28%)，台北市的公设比会再更高一些
，单价上涨幅度达45.6%(代表台北市大楼的平均公设比约为31.3%)。
原本大家知道的城市房价排名如下表2，最贵的是香港，换算成每坪单价约为263万，台北
市大楼的每坪成交单价为72万，排名第8，但是香港、东京、新加坡都是采实坪计价的模
式，而台湾和中国则有加入公设分摊房价，因此计价标准并不相同。如果都采用实坪计价
的模式，那么台北市的实际房价应该是106万，排名上升至第五，高于上海和深圳。
要特别提出的说明是，以往大家有采实坪计价，台北房价会高于东京的说法，其实并不完
全正确。因为这种说法是用台北市的房价对比“东京首都圈”，而不是大家真正认知的“
东京”。东京首都圈是涵盖整个关东地方（茨城县、栃木县、群马县、埼玉县、千叶县、
东京都、神奈川县以及山梨县）。因此跟“东京首都圈”比较相同的比较基准，应该是大
台北地区，包含台北市、新北市、基隆、桃园这些区域的整体均价，而不是单纯的台北市
房价。台北市房价要直接对比“东京都”房价，基础点才是相同的。东京真正的平均房价
，换算成台币是163万，还是高于台北市的价格。
在豪宅的部分，有实价登录资料的社区中，帝宝以均价284万/坪(8笔交易纪录)，成为豪
宅市场的第一把交椅，然后依序是信义计画区的皇翔御琚/皇翔F4，植物园旁的松涛苑、
敦化南路的元大柏悦、信义计画区的信义富邦，如表4。但如果改成实坪计价的话，皇翔
御琚将会以424万/坪变成台湾豪宅的一哥。
真的要实行实坪计价，短期内会有许多法规或现实上的困难，并不容易成真。但长期来看
，政府的施政方向都会持续著朝这个方向走。对于消费者来说，这种趋势的改变，会造成
不同类型的房屋，产生优劣变化，在未来购屋时可以特别留意。从乐居的数据库来看，若
采实坪计价时，某些类型的社区，在转为实坪计价后，涨幅会相当的高，虽然总价上不变
，但单价上数字的变化，可能就会对房价有所冲击，让买方缩手。一般人想到公设高，就
会联想到大批的公共设施，例如游泳池、健身房、卡拉OK室等。但这些设施，是可以看得
到的，即使实坪价格比周围高，还可以说得出理由，最怕的是价格冲高，却讲不出道理，
以下是三种最为不利的社区类型：
1. 小基地，高公设比的社区
较小基地的社区，通常不会有多样的公共设施，但公设比却不会低。实坪制下这种社区的
价格高昂，与低公设的华厦拉开差距，但却没有什么公设可使用，这样结果会造成低公设
的华厦有机会补涨，但这种没有公共设施，价格却很高的社区，则可能向下修正。
2. 抽签车位的社区
早期的国宅，都是使用权的车位，每年车位的位置要轮流抽签，需要的时候才去申请与缴
费使用，有点像管委会租车位的概念。因此车位的坪数并不是独立计算，而是完全分摊到
房子的坪数。在这种情况下，这些社区的权状公设比都在40%-50%之间，实坪计价后，数
字上的涨幅会相当可观。
3. 没有持续维护公设的社区
在实坪计价的情况下，公设的坪数虽然一样可以登记，但是对于一般买方来讲，已经从“
所有权”转变成“使用权”的概念。没有实坪计价时，公共设施没有使用维护，出问题的
机会不高，因为房价与周围社区差异不大，还是比较专注看房屋内部。但实坪计价后，价
格在高出一截的情况下，没有办法使用的公设就会被放大检视，一般买方最直接的反应，
就是使用价值的减损而要求降价。
香港在之前也是有公设分摊的算法，但是在近年来已经逐渐走向实坪计价制，主要原因就
是一般人的交易习惯改变。目前在香港每一笔的交易物件，都可以看得到“建筑面积呎价
”跟“实用面积呎价”，前者就是我们所说的权状价格，后者就是所谓的实坪价格。同时
秀出来给买卖双方参考。当大部分的人谈价格都是用实坪价格来讨论时，其他的制度才会
慢慢跟进修改。这样的做法也可做为台湾的借镜。当实价登录、买卖契约都同时看得到实
坪制价格时，慢慢的，一般人的交易习惯才会改变，届时，才会有真正实行的机会。
4.完整新闻连结 (或短网址):
https://goo.gl/vdLvL7
5.备注: