连结：
https://www.nownews.com/news/20171018/2627516
内文：
十大建商存货卖压超过三千亿　房市恐盘整五到十年
文／财讯2017/10/18 20:06
https://rssimg.nownews.com/images/59e7407c10288e48b71cc18c_201710181952.jpg
▲10大建商存货攀升，卖压超过3千亿。（图／《财讯》双周刊提供）
房市好时，推案量大的建商是营收获利霸主，但房市走下坡，存货也大增；十大建商的库
存推案量，换算推案销售额是台北市去年推案量的快两倍，预估须好几年才能去化。
“我们在双北、桃园的推案余屋量体约还有三二七亿元…”，上市公司皇翔建设十月初的
法说会上，向法人解释手上推案余屋量，已经悄悄达到历史新高纪录；但这样的窘境，还
只是建商的冰山一角。根据《财讯》双周刊统计，国内营收规模排名前十大的上市建商，
盘点各家手上存货(指财报上“待售房地”和“在建房地”的成本)压力，赫然发现，十大
建商的存货竟高达二五九六亿元，如果以很保守的毛利率25％计算，就是有三四六一亿元
的总销售金额，这数字有一半会在未来两、三年完工后，全部涌入市场。
两大建商存货压力上千亿元，淡江大学产经系教授庄孟翰更明确指出，全台未来两、三年
新成屋的量，会比帐面上看到的更多，将出现超额供给现象，预料台湾自二○一四年房市
反转后，进入五到十年的房市盘整期，呈现大Ｕ型走势。换言之，台湾房市已正式告别高
房价时代，不再是资金追捧的投资标的，而是回归到以自住为需求的住屋市场。
“建商的存货，可以从年报中待售房地和在建房地来统计。”一名上市公司财务长解释，
建商从整地开始就算入在建房地；待售房地则是成屋量，这些都是迫切待售的存货。统计
国内前十大上市建商，发现兴富发、远雄的存货压力堪称前二大，这些成屋多是一四年景
气反转时就已投入开发，现在反而成为存货压力。根据半年报，兴富发和远雄两家的存货
量规模就超过一千亿元，换算下来的推案销售额，将达到一三三○亿元。
不仅如此，《财讯》双周刊报导指出，财报更显示，这两家建商的待售房地(成屋量)，相
对十年前更暴涨了五至十三倍。○七年房市景气尚可时，远雄建设存货是一三六亿元，目
前增逾两倍；若观察成屋量，当时是二十六亿元，如今是一四八亿元，增逾四倍。举例来
说，远雄七年前开始在中和造镇，户数高达一千户，整个远雄企业团造镇销售规模达四百
亿元，目前已销售二百多亿元，还剩一百多亿元未销售，是余屋的来源之一。
此外，远雄的在建房地共有三百亿元规模，未来两、三年建设为成屋后， 也是颇大的量
体。不过，远雄去年六月底的待售房地有一九八亿元，今年同期减少五十亿元；再观察远
雄六、七、八月各出现许久不见的逾二十亿元营收，相较一到五月，每月营收都在七至十
一亿元间徘徊，增长逾倍。业界认为，远雄砸重金送家电等促销手法，已出现成效。
远雄内部资料也显示，今年一到九月，整体企业团的销售量有二百亿元，较去年同期成长
三成。但此速度能否顺利去化存货压力，还需要时间观察。
“除了看存货量， 也要看流动负债中的预收款项。”国内某大建设公司财务长观察，此
代表建商预售屋的已销量，可以反扣在建房地的金额，回推建商压力是否有减轻的机会。
《财讯》双周刊报导中提到前三大建商中，以压力最重的兴富发建设为例，预收款项是七
十五亿元，以此视为房屋总价的两成金额，包括订金和工程款，换算回去等于卖了三七五
亿元的预售屋。但是兴富发的待售与在建成本是七百亿元，加上毛利率二五％等于九三○
亿元销售量，九三○亿元扣掉三七五亿元，手上还有五五○亿元的销售压力。
不仅如此，兴富发还有转投资上市公司润隆建设，润隆在建与待售的量体相加后也有一二
○亿元的存货压力。兴富发对于存货则有准备，内部主管表示，在建的案子都是后续规画
中小坪数，所以销售速度增快，未来完工入帐就能看到存货降低，目前主要是“圆山一号
院”等豪宅较难卖，仍有四成余屋待售。市场人士透露，兴富发的豪宅案对外降价，看屋
人数已增加。
至于上半年存量排名第三与第四的华固与长虹建设，其中华固的地上权案─华固新天地在
八、九月已陆续交屋，预计年底可交完百亿元的销售额，所以存货可减轻很多。长虹建设
则因今年待售房地中，把正在收租的大直商场“新时代广场”和商办大楼“长虹新世纪”
拿出来卖卖看，因此待售房地比去年底暴增八十亿元，扣除之后，成屋量体维持在四十亿
元规模。
十月初举办法说会的皇翔，档案上明确列出台北市成屋销售以“紫鼎”和信义区“皇翔御
琚”的销售量最大。从实价登录上来看，“紫鼎”已出现明显降价，一三年预售时，十一
楼单价是一二五万元，今年五月时，十八楼的交易单价剩一○七万元，降幅近15％。
据传皇翔御琚还有三十户以上没卖掉，皇翔建设发言人游玉华说，价格有弹性，不愿透露
降价幅度，只强调会继续努力出清余屋。
另外，冠德建设的存货压力也很大，尤其在建的存货就有一八○亿元，主要是还未开卖的
信义区兴雅BCF豪宅存货。存货量持续增加，让建商们形成默契不推新案，转向以去化库
存为主；减少供给量，企图稳住交易量和房价，导致今年第三季北台湾新推案量创○四年
同季新低，仅一五八九亿元。《住展》杂志企研室经理何世昌表示，建商观望不推案，台
北也不推豪宅案，使新案规模较上季大减七百亿元。
另一个新案指标国泰房地产指数，今年第二季新案三十天销售率，台北市仅在10％边缘，
新北市也在11％左右，意味一个月新案仅卖一成，相较一四年景气好时都在20％，等于腰
斩，建商要去化库存的时间拉长很多。
政治大学特聘教授张金鹗说，现在房市盘整，就算销售状况下降，但建商过去多头赚很多
，口袋够深，加上现在利息低，建商还挺得住存货压力，所以房价只降一点点；张金鹗认
为，现在台北市长柯文哲又把囤房税降了，建商压力更小，所以民众想透过余屋等降价，
恐怕还有得等了。
心得：
1.要口袋比建商深 才能撑的比建商久
那撑的这段期间的成本呢?
2.建商需要金流会先降价求售 而且养地久了
成本通常相对目前房价要低很多
如果降的价格比你当初中古屋的入手价还低
投资中古屋的要赚什么?
好好考虑这两种状况
再来思考要停损或及早有获利就出场

兴富发这个存货量真的很可观

假的 百万外劳 一人30万就可以消化

发哥什么最多？地多、广告多、投客粉丝多，别替他们担心。

破盘

不要怕 呆湾房地惨是一种信仰只要相信 死死抱着手上的房地惨 一定变成大负翁!

发哥的土地部会很多..远雄的土地才很多.远雄你看他股东权益有多高就知道.

远雄很会算，真的盖太多 如果卡现金会GG,且远雄还有人寿可以调头吋

等Q3季报出来.就知道谁存货多了

远雄股份,赵家持有太多..远雄几乎算半个赵家的家族企业..XD不过也因此,外资和法人都不爱玩远雄.因为赵家持股太多,主力近来会被赵家玩..

笑死 听好多年了 房价还是没跌

存货多有听很多年..? 13-14年不是公开就完销吗?

安啦 外劳随便买就没了

加价卖可以卖超快 继续喷 加个两亿再来砍

卖不掉 加价卖还要教吗？

彭总:什么?房价怎么可以崩?年底我要再降一码空空不要老在po幻想文拉 年底该升息的不升 又会很痛喔

GG

也搞不好是建商知道现在央行正在做利率决策 故意放消息说我要倒了XD

套套气噗噗

套套 又生气了!

经济学不就是供给和需求吗?这么多的房是要盖给火星人住吗？就跟当年Dram价格好,大家抢盖12吋厂一样！通常合理价是健商倒闭时.......

现在资产价格只看供给需求 通通会死的很惨 利率的作用其实和持有税是完全一样 都是制造房价和现金的价差 鲁蛋空空不要再鲁了每隔一段时间就有这种新闻 搞不好都是央行利率决策的时间XD

楼上财经大师台中每坪上看100万 我信了

r大 没当部长 国家损失 佩服

房市本来就在修正，搞不懂这些多多是在嘴硬什么

台中无感

台北无感，喷啊

鬼岛楼价只涨不跌 再不买就要报复性涨价了

跌就跌 盘整是谁创的智障词

盘久了,就有盘子上门

赚了10年了...应该也赚饱饱 撑得住 难怪都不降价

空空：会哈哈我要买房了但这新闻是不是半年来一次啊

10年......新屋都变中古屋了

赚十年撑十年ok的

十大建商？如何定义？list本身就很有问题呀～不知道的还以为follow表上的买...

十大屯货商表上无误只有3个在拼销库存

固定每周都会播几次房市主题57新闻王 已经快一个月都没在播了现在房市就是一整个冷到不行 真有市场 媒体不会播吗认清事实吧 现在就是房市大空头 除非你是潘仔 不然买房还是再缓缓吧

可能茂德要并购，不敢讲房市，怕未来老板森77

爽

远雄根本不怕，光寿险的资金就够他们运用了

房市在冷 股市万点又下不来上不去 57台已经快没话题可拨不过我好奇建筑业"库存"到底怎么定价 房价地价涨涨跌跌阿那你房价地价在涨的时候 手上库存不就价值越来越高?!所以房价地价再涨 库存压力更大???好奇怪呀XD

拉高结果出不了货? 噗

没关系啦，赚的比较慢而已。

就作帐常识啊，”买入价”或是贷款设定额库存就是 成本价你看华硕那原价几十亿的库存最后变回收物拿去当人人有奖的员工礼隔年再大砍员工

外劳吃饱没事干在台湾买房做啥 赚完就走了