※ 引述《TrySoHard (梦永远都只是梦)》之铭言：
: 最近几个月才开始比较有在接触房市
: 才发现房子的保值性好像也是买房必须要考虑的(就算自住
: 可是就跟股票一样，大部份的人都不知道哪支会涨
: 顶多就是看过去表现，或是有哪些利多消息
: 但是那也只是依现况去猜测，也很难说的准
: 这边想跟大家请教一下，一般情况下，下面哪一种房比较保值
: 因为小弟在台中北屯这边，所以就举附近的例子
: 如果对这边不熟的版友，也可以依我描述的资讯作讨论
: 1.重划区、5年内新大楼、900万3房
: (过去10年有明显发展，但未来发展性我个人不大清楚...)
: ex.新光重划区(北屯.太平交界，靠近太原火车站.74号快速道路)
: 2.目前已发展，且仍有许多利多消息、5年内新大楼、1100万3房
: ex.崇德路上，从文心路往北、一路到11期这一段
: (不过这一段我目前看起来，要买1100新3房，好像选择很少
: ，而且我自己也负担不起，就...单纯讨论
: 3.跟2差不多的位置、20.30年老公寓、400~700万3房
: (会从1.2跳到差这么多的物件，是因为想说这样房贷会轻松很多
: 、剩下的钱可以做其他投资)
: 请大家多作指教了，最近偶尔看房，看一阵子还是没什么感觉....
基本上,目前环境最难解释的就是双北.
因为台湾历史,甚至世界上各大都市,都很难找到这种情况的市场.
所以没有理论或模型可以解释....
(中国也不是这样..中国一线都市之间,一线和二线都市市中心的价差,也没这么大)
所以排除双北,单看其他县市.
什么东西最保值??
相对低价最保值.
当年2000年崩盘,什么东西死最惨?
新屋...
无论是外围的新透天,或是精华区的新大楼.
然后更悲惨的就是"即将老化变成旧部落的蛋黄区"的新屋.
so...有兴趣可以去爬199x年盖的房子的第一手价格.
当年高雄就已经有人号称冲20了(不过是类豪宅案).大多也都要14~16
台中也有13~15的产品.大多在14.
到今天,差不多20年屋,你看他价格在多少??.
靠北边走的树干...现在充其量也不过16~18
反而老公寓...
199x年的时候,一间可能在一百到两百万上下,甚至很多七八十万.
今天??随便都两百多万到三百多万.
不过基本上2000崩盘后没啥人盖房子直到2003~2008年这一段时间会有其他的新屋.
这些新屋可能就很便宜..尤其是"当时并非蛋黄区"的新屋.
市区一点价格可能会在10~13...
后来这些地方开发起来,造成这些新屋价格可能翻上17~21.
(现在的10年屋)
因此很多名嘴很爱讲什么买新屋OOXX...
那是因为他取样是取这些"大崩盘后谷底反弹期盖的新屋)
但其实...这时候你在去看旁边大崩盘后的公寓..XD
基本上都跌到一百多万..条件很好才在2字头.
so...到最后,你会发现...
买新大楼永远都是赚最少的...
然后崩盘后都是死最惨,下一波大涨也是最后一个才回到当年价格的.
我在2014年入手的20年大楼,有几间都是第一手屋主,都是大约平盘转让.
以上是屋龄.
名嘴最容易产生的错觉误判然后乱教.
就是因为他们的基础是眼睛只会看2003~2008这段时间的新屋,然后又刚好是发展的新区域
所以她们产生新屋保值的概念之外.
他们是有钱人,瞧不起公寓,所以她们从来都没有研究过公寓的市场.
不知道...就算是2003~2008的新屋,也涨不赢公寓...XD
因为...公寓部折旧,你新屋要折旧....你折旧那么凶...怎么涨得赢别人.
补一个概念..新屋要涨,必须依赖建商盖房子.
你买30,建商隔年盖33,在隔年盖36...你过两年的两年屋可以涨到33...
你买30,建商隔年盖31,在隔年盖32...你的两年屋会平盘.
你买30,建商隔年还是盖30,在隔年还是盖30...你的两年屋跌价了..因为你折旧了.
新屋30,老公寓13...老公寓涨..新屋33,老公寓涨,新屋28,老公寓还是涨..
因为30和10差太大了,老公寓合理价会在15~18....所以老公寓相对太低,他必须涨.
但是如果新屋30,老公寓涨到16好了.....
建商就算连续三年都盖30的新大楼,那老公寓只会持平...
因为没人在乎公寓的屋龄,他没折旧问题.
除非建商开始,28 26这样跌下去,那老公寓才会跌...
so..永远记住...老公寓老透天甚至老大楼,都无视折旧..无敌状态.
房子越新,折旧越凶....
详细可以去查阅实价登陆所有产品成交价和屋龄之间的关系...
在来讲地点.
基本上很多人会说,台中七期,高雄美术馆OOXX...
但实际上你比较的东西,并不是站在同一个水平面上.
也就是说,你拿美术馆和新兴区比好了...你会说美术馆贵.
那是因为美术馆都是10年以内的建物,新兴区都是3x年的建物.
但实际上你看...新屋,10年屋...他们差价基本上只有10~15%左右.
也就是18 vs 21左右的差距...
除了双北外,其他县市也都类似这种情况.
因为人民很现实...你A地方很好很好,所以人民优先买A地方18..
但当你A地方涨到20..它们就开始考虑B地方虽然差一点,但只要18...
所以她们就跑去买18...忍受差一点换取价格低一点.
除了双北外,其他县市的买盘移动性很强,他们并不太侷限于某一个区域.
所以很难看到一条罗斯福路,大安区和万华区的3倍差异产生在一般县市.
这主要是,穷人永远都是最多的..
你要靠地点或是区域产生价差,那需要是"有钱人"才有办法制造.
有钱人才会更龟毛,也才会为了他的龟毛所以花更多钱.
95%的穷人,他会优先考辆钞票的问题...一般县市的有钱人量,也不足以打造出超大价差.
(大多都是限定性豪宅很贵...就可以处理掉这些有钱人买盘)
也因此,也许环境会造成价差,但那个价差其实并不高...
所以到头来,保值性依然取决于相对价格.
不过这边有一点很特别的特性在于.
我讲的是盘整状态..但是如果在大涨波段是这样.
最好的地方先涨,之后停下来等第二等的地方涨,之后再扩散到第三等.
也就是涟漪状的涨幅扩散.
所以美术馆农16先涨,然后扩散到文化中心中央公园高医,然后扩散到新兴区前金区.
也因此,如果你在大涨波段中间突然切入去看.
例如已经涨到文化中心,但新兴区还没涨.
你就会看到,文化中心两房要350万,新兴区两房居然只要260万...
这时候也会产生精华区保值的错觉.
但实际上你再等一段时间,你就看到,文化中心继续350万,新兴区房价暴涨两房追上330万.
之后大家就维持这个差价都不动了...
就像今天你去看你就会得到...原来各地差价都不大的结论.
而这其中.一般人和名嘴都是愚蠢的,所以看不懂.
而我们投资客玩中期就是专在赚这种钱...XD
我两年多前入手的都是"还没涨差不多要涨"的物件...
所以今天爽爽收网...
赚这个涨幅时间差的利润.
至于名嘴,它们到今天都还没搞懂真正涨价的市场现象是什么,还在天花乱罪的做梦中.
而这个涨幅涟漪波,其实是根炒作资金有关系.
当大涨的原因启动,无论是因为政府降税,或是利率大降,或是什么陆资大量近来.
投资资金会先聚结于蛋黄区...
所以蛋黄区在这些资金发酵后有第一波涨幅.
之后第二等的地区,他依然受惠于大涨的原因,但是第一时间大量资金并不会冲进去时.
(投资资金进入速度太快..)
之后随着第一波投资者获利了结往外扩散买,或是大涨原因继续发酵,或是...
短期投资克开始洗第二区的不动产市场,让他逼近于第一波的价格(这是很重要的主力)
第二区才启动大涨....至于第三等的区域就继续在那边等扩散过去.
这也是这一年林园大涨的主因..上一波高雄大涨,传到这一年才传到林园...XD
(拟就知道他速度有多慢..XD)
so...名嘴最容易大脑不清楚的地方就在于.
它们用整个新区域去比较旧区域..
然后又在大涨波段中间突然切入就去把未盘整的市场当已经盘整的市场去解释.
因此它们常常会有很多奇妙的错觉和牵强的观念..
因为一个复杂变化的市场,他原因都搞不懂,就想要用简单的逻辑去推导他...
也因此名嘴常常害人买到没赚钱的地方.
例如大涨波涨到第二区..名嘴一定说第一区第二区保值,第三区不好.
结果..听名嘴的跑去买第一等区域...
之后就卡死在那边..眼睁睁地看到差的地区大涨,他持平.
例如这四五年内买农16的买盘...帮你们节哀顺变一下...
你们应该去对不栋产电视台丢鸡蛋...XD
以上是区域.
再来讲利多.
利多是这样.
本来你是三等区域,你可能因为政府的开发,或是百货公司等,进化成二等.
所以利多带来的涨幅是因为你的位阶进化了.
二等和三等在中南部差价大概也不过10%...所以利多的威能大概在10%.
(不过详细当然是case by case)
这是利多的意义所在...改变带来进化,进化多少决定你的区域位阶在哪里.
但是问题是,你终究还是要回到价位.
不过利多会产生很多市场效应,所以利多其实是一个很复杂的变因.
利多会产生盲目的投资资金进场乱买...利多会产生建商顺势推案和无脑乱广告.
利多会产生上面我讲的大涨波的涨幅进场时间的变化.
所以很可能大涨波涨到第二等区域..你第三等区域有利多.
所以大涨波顺你也吃到..所以你跟其他第三等区域产生了大涨波的价差外.
又因为无脑乱根的投资资金,把你的价位更推升到略高于第二等区域..
所以你在这个时间点切下去看,有利多的地方爆涨,赚超大的拉..XD
但是问题是,之后一样,大涨波你涨完了..所以之后是第三等区域涨你不涨了.
另外,盲目投资资金后面没支撑,所以会回档修正..所以你后面价格还要下修一点.
so...你看到利多并且在大涨后进场...你是最危险的..大家都不跌你都可能会跌.
但是名嘴永远告诉你利多保值..捷运保值,百货公司保值..XD
这些天杀的名嘴送了多少人进棺材数都数不清...
当然通常我们追利多,基础都是"他价格还没起来"的时候才进场.
所以你看我们选物件,很多利多我们都会放过不追,那是因为他价格已经涨起来了.
中长期的奥义永远都是...你要买还没涨的地方...
而不是涨了之后还在幻想她可以涨多高.
当然有一票短期恶性炒做利多的投资客...它们会去追最夯的地区..
不过他们其实选物件依然是还没涨才进场,但是它们后面会制造"利多带来大涨"的假象.
最典型就是我最爱用的摩天高雄案..
它们进场的时候摩天高雄大概在18..他就买18挂32卖...一人买一间.
(高雄这个族群是一票老投资客...它们平时吃火锅的时候串连起来要决定炒哪..XD)
所以很快就把所有低价的都扫掉,然后都挂天价在那边..
因为摩天高雄有利多,然后产品很独立性,四周没有类似产品..
所以她们这样恶性搞,会让你产生摩天高雄因为亚洲新弯曲而大涨的错觉...
之后就会有白吃被名嘴骗要买蛋黄区又看到摩天高雄大涨而追高去跟.
之后你就看到这几年摩天高雄超神奇的价位..居然可以成交到27~28...
就算到今天这些价格架空后崩毁下来,也还有24~25在那边称..
而这票投资客..他们进场价格还不到20呢,..XD..
不过这票投资客这种炒作,选择物件的时候,是很挑剔的.
1.必须有独特性...你不可能在三民区例如建功商圈炒20年大楼.或是老公寓.
类似产品数量太多规模太大...无法集中资金制造大涨的现象..
它必须是一个四周都没类似产品的东西..
(但是部限定这是怎样的产品.烂屋也可以炒,例如民族国宅)
2.必须还没涨...所以她们不吵美术馆农16或是文化中心...
3.必须要有利多...有利多才可以把它们的炒作合理解释让白痴相信.
so...上一间它们大炒成功的,就是我之前在讲的恋恋爱情海...
这两年大家凉菜,恋恋爱情海是不是大喷发阿..XD...他们干的.
(我那时候已经依直再讲了...当时自己不相信的,请不要怪我)
这种就是把不栋产当股票玩的高手投资客...并且不是什么投资老师或是共用资金的集团.
它们只是一群五六十岁的老人而已...
一人买一间或买两间,吃火锅的时候决定要吵哪一栋.
so...名嘴整天在讲利多保值也是害死人...
所以买到26以上的摩天高雄,买到28以上的法国爱乐/恒上海悦的..
也可以去电视台丢鸡蛋...
so....终归一句话.
不栋产的价格是比较出来的..
也就是说,美术馆如果30,那文化中心,高医这边28合理...
如果美术馆冲到35...
这时候就看她冲的理由.
如果是盲目的投资资金,或是恶性炒做...
那他会因为文化中心或高医的价格没追上去而掉下来.
但如果是因为政策的理由或是资金面或是什么钢性面的理由冲上去的.
那就是高医或是文化中心会跟上去变33.
所以要去判读价差造成的原因以及合理价差的差距应该是多少.
才知道...到底谁比较保值....
so...我一直在讲不动产的相对论.
什么东西都需要去比较,大量比较,海量比较...
你才可以对她做一个大约价位的定位.
而当这个定位和实际市场不一样的时候.
如果是被低估,那他可以买,如果是被高估,那他很危险.
当然我们看屋看久了这些也都"模糊系统"化了..
所以对价位我们是"直觉"...看环境看房子1分钟内会有一个行情跳出脑海.
所以通常看房子三分钟就会有这间可不可以买的直觉.
当然我们看量很大,会买都会是"疑,这间好像很便宜"
通常让我觉得"疑这间好像很便宜"...然后花5分钟找不到便宜的理由的时候.
我就可能会秒杀掉这间房子...XD
因为我看了上千间房子,我五分钟内都找不到他便宜的理由的话.
那我之后卖这间房子,100个买家中,至少有70个找不到理由....
所以我把她拉到我认为的正常价去卖,基本上是可以出脱的...我中间就会有利润可以赚.
so...之前大涨波我会去我认为便宜的区域找房子买.
今天平盘,并且市场大多盘整了...我跑短期就会到处去找烂屋买.
(因为烂屋的屋主很容易乱卖...这是一种快把垃圾丢掉的心态..XD
至于比较年轻的大楼,基本上就算屋主小孩欠高利贷被抓去要打断腿,
他也不会便宜到哪去...因为行情25,你卖22就会被秒杀..所以你不需要卖到17..)
买房子也不用看太多,三分钟走一圈就大概决定要不要了...
因为我要买的永远都是"相对便宜"的东西...