@@....应该是对新建案杀伤力才强吧..
看看最近高雄的高雄厝.他又强迫建商必须把阳台放那么大..
我手上有几间10年屋,当年的阳台可不只是小,更是直接包起来变成室内的..
今天一方面严抓你阳台外推(好几个案子被卡到无法取得使用执照).
另一方面又强迫你放大阳台.
921以后,公设就三字头,上次大地震,公设就又往上跳.
这....怎么会是对中古屋有杀伤力呢?
要知道,40年老华夏可是公设没登记的,公寓大多也都没登记公设甚至没登记阳台.
(不然我干嘛三天两头跑去补登..)
20年屋大多公设在20~25%...
所以当你实坪制后..
本来单坪价格是这样,3F公寓13 40年大楼13 20年大楼15 10年大楼20 0年屋25.
之后实坪会变成,3F公寓13 40年大楼13 20年大楼19 10年大楼28 0年屋40....
请问....这对中古屋杀伤力比较强还是新屋阿...XD
另外,建商为啥要盖公设??....市场造成的.
当他有顶楼游泳池,你没有,你顶楼消防水池是用水泥包起来...
那...你就卖不掉.
所以需要把顶楼消防水池改建成顶楼游泳池.
当他有健身房,豪华大厅,你只有空空的消防空间.
那...你就卖不掉.
讲难听一点.
大家说公设用不到...所以建商不需要盖??
那如果建商维持最原始的建筑图,消防空间全都是"空"的空间,消防水池都不改游泳池.
这样本来豪华公设,平均价卖26...
他都不盖,把这些钱省下来回馈给住户...卖25可以卖的掉..
你觉得建商会傻傻的盖这些东西然后让自己难卖吗??
不会啊...就是盖了这些东西,单坪价多灌一万,市场更乐意买单.
所以...大家卯起来盖公设...因为越豪华月好卖阿.
你看现在动不动就要顶楼游泳池,谁没有谁倒楣...
这....是建商故意的??还是市场反应造成它们非这样搞不可??
在来就是空间比率的问题.
基本上建商宁愿把空间拿去盖室内坪数来卖.
也不愿意去盖公设或是阳台.
你觉得做阳台的板模比较简单,还是做你的客厅??
是做挑高大厅比较简单,还是做你的客厅.
(别忘了挑高的话,这样他梁柱受力差很多,结构强度差很多,他成本反而更高)
然后...因为921,因为台南大地震,因为高雄厝..
所以无论建商有没有盖健身房,游泳池,你的公设比就是要36%...
完全无法降...因为这是政府规定的...
这时候....你去要求要实坪制价会怎样??
那就是...你看到天价高的实坪价..
但是总价不会改变..XD
也就是说,50坪,平均价26好了,所以1300万.
改成实坪制(例如公设40%)只会变成,实坪30坪,总价1300万,单坪43.3万.
然后豪华公设依然存在...因为买家要,因为市场要...XD
你说因此建商会少盖一些公设比??
不行啊,政府规定的....你少了5%的公设,例如少了一间图书室.
建管处就不给你发使用执照了阿.因为他说什么你里面有XX人,所以需要消防空间YY坪.
在讲一次,大巨蛋被柯文哲搞就是这样.
消防空间被挪去做他用...
然后柯文哲要他保持都是"空"的...
然后说什么要在几分钟内疏散多少多少人..所以我们需要预留多少多少的空间...
对...这都是同样的东西...
大巨蛋需要保留这些空间...你家大楼也要.
你那些健身房,图书室,全都是这些要在几分钟内纾解多少人而需求的消防空间.
so....为啥觉醒青年会一方面要大巨蛋需要保留消防空间,不可以挪去他用.
另一面又希望建商不要盖消防空间把空间还给他们??
最后...改实坪制,建商总价不会降的.
建商的公式是死的.
我营造成本多少,土地成本多少,管销多少,利润多少...决定卖价.
然后政府要求的消防和建筑法规又规定死了她的公设阳台等的量..
而大楼主要还是结构和建筑是最主要的成本,健身房,图书室,大厅的装修钱相比还是很低.
游泳池是消防水池改..因此你不盖游泳池,你消防水池还是要盖.
也因此成本还是没办法压得掉多少.
所以你本来盖一栋大楼例如要5亿..
你完全不盖公设(但有预留消防空间).
你的成本大概还是要四亿六七...省个零头.
而省了这个零头,你房子就很像国宅..XD...然后卖价省不到5%.
(别忘了营造成本和土地成本光中南部比率可能就一比一,台北可能一比五)
也就是有豪华公设,一坪卖26,盖得像国宅什么都没有,你能省道25就差不多了.
so....到最后,你改实坪制,又如大家期待的建商全都盖最阳春的公设..
你本来房价1300万,变成国宅后的空空大楼也需要卖你1240万...
这......我相信你到头来还是乖乖去买有豪华大廷和顶楼游泳池的1300万产品.
基本上,大家都应该知道,建商很爱二工,很爱偷空间....
你知道这代表什么??
建商正努力的帮大家"降低"你家的公设比阿.
可是问题不是在建商愿意盖这么多公设,而是政府不准阿.
所以政府狂抓违建,狂抓二工....逼着你的公设比被越抓越高.
罪人是谁?是谁不想要让你实坪多一点公设少一点的??
so...敌人不要瞄错人了,这样很蠢又很好笑.你把枪口指向自己的盟友..果然是猪头队友.
你不喜欢大阳台.
建商也知道阿,不然为啥之前案子会愿意帮你把阳台封起来或外推弄成类似室内空间?
但是是谁不准的阿??...政府阿.
so...再仔细想一下比较好....
基本上,讲这个实坪制根本只是在骗选票而已..XD
改实坪制,三房一间1000万,还是一千万,都不会变得.
然后忙死公务员...他们的事情会爆炸性的多..你看有多少房子要从新登记.
(现在房地合一已经搞死公务员了..我有几间房子,房地合一报了几个月,国税局都还没空审
并且据我这样报的经验,它们累积未审的量,正在疯狂暴增中...XD
房地合一报税方式很复杂,一堆人都乱写乱报乱送件,所以国税局审到崩溃...
并且因为大多数人一辈子才买几次房子,所以这种乱报的比率不会因为施行久而降低)
然后改实坪制,公设比依然一丁点也不会降...
更会随着"安全正义"而公设比继续上升..
(当年维惯大楼倒塌后,你看多正义的声音让公设比又更上一层楼阿.
你看要绿化都市,阳台又被强迫放大多大阿...XD)
而没登记的话,也只是看到"新建案"的单坪价继续突破天际的高.
所以登记实坪制有啥意义吗??..
到头来只是一大堆买不起房子的人在幻想,改成实坪制房价就会下降的奇妙梦想.
所以...实坪制根本不是真正的重点.
真正的重点是....想要房价下降....这才是大家高潮的主要梦想.
但很残酷的,建筑成本就在那边,地价只要不降,房子的总价就是不会降.
不相信你自己去盖...你如果真的幻想建商赚那么多..你为啥不自己盖呢??
阿当成本就是这样,所以卖价总价就是这样..
搞一大堆的五四三,对房价又没影响...
到头来..对政客来讲只是骗选票...对买不起房子的人来讲只是得到心理安慰.
对我们投资客来讲...我手上的透天公寓爽歪歪...
对建商来讲,就只是改个登记方式,房子照盖游泳池照盖..
(反正有一种得了不买新屋就会死的病的买盘会买...)
但是....对公务员来讲...就...树干的你妈妈靠北边走....
so...我支持改阿...公务员都加薪了,多做点事情是应该的...!!
另外改了以后,我手上的透天公寓,先来涨个20%好了....嘿嘿~~~
(别忘了我讨厌新大楼...手上的大楼大多也都是20年屋,少数才是10年屋)
改了对我是超大利多呢...
啥?实坪制对中古屋有杀伤力??
是不是有人大脑被楼上掉下来的磁砖砸歪了...??
为啥会有这种逻辑推论出现呢??