连结：
http://magazine.businessweekly.com.tw/Article_mag_page.aspx?id=65610&p=0
内文：
八大热区房价“倒挂”，每坪最多便宜九万
全台房价大破盘 新屋比中古屋还便宜
2017.10.04
新屋量体庞大，但买家有限，是全台房市破盘价不断的原因。图为近期传出新屋每坪17万
元成交的桃园青埔特区。(摄影者．杨文财)
撰文者：林洧桢
928档期，全台房市爆出2000亿推案量
今年房市九二八档期的关键字：破盘！
新屋售价比中古屋还便宜？没错，这就是今年房市的发烧话题。一个接一个的新成屋案以
破盘价攻势，现在已经不分南北、无论是首购区或豪宅区，在全台各地点燃降价大火，并
且烧出越来越多的新旧屋房价“倒挂”地区。
对比近一年新案的破盘价资讯，与内政部不动产交易网中，今年屋龄六年到十五年内的中
古住宅行政区均价就发现，已经有台北市北投区、文山区、新北市板桥区、土城区、树林
区、桃园市桃园区、台中市北屯区、高雄市鼓山区等至少八个地区出现以往罕见的现象，
其中又以新北市板桥区与台中市北屯区，新旧屋价差每坪九万多元最多。为何会发生这种
房屋价格“新不如旧”的怪异现象？新建余屋量大与大建商带头降价是两大关键原因。
http://0rz.tw/uthgP
台中北屯买新屋，只要中古屋近6折价——全台新屋破盘价重点区域
(图表制作者．林洧桢)
余屋量大，供需失衡！
不杀价取量，难抢钱活命
先看新建余屋量，根据内政部营建署统计，截至二○一六年第四季，全台待售的新建余屋
总量达七万三千户，创近七年来新高，而且比起二○一三年第四季，房地产景气最高峰时
期，这类余屋才仅约二万七千多户，短短三年时间的新建余屋量体已经达七万三千户，暴
增一六四％。
正常情况，申请建照后，约三年完工，而原本在今年底前完工交屋，却截至今年七月却还
没完工的在建住宅楼地板面积，仍高达二千零九十一万平方公尺，而应在明年交屋的量体
又高达一千八百二十三万平方公尺，所以戴德梁行不动产估价师事务所所长杨长达才会说
：“新屋（库存）压力沉重，未来恐怕一年要卖两年的房子才有办法消化。”
另外，由于今年前七个月买卖移转栋数年增幅达约一四％，建商受到鼓舞下，九二八档期
的推案热度激增，爆出超过两千亿元的案量规模，又遇上年成交量低于三十万户的房市低
潮期，恐怕会让供需失衡的问题更加严重，建商不跑不行的压力显而易见，戴德梁行总经
理颜炳立认定，当前房市仍难脱“杀价、取量、抢钱、活命”的发展格局。指标建商，带
头降价！
板桥、鼓山等蛋黄区下杀
再看指标建商降价大战，《住展杂志》企研室经理何世昌分析指出，宝佳、茂德这两大体
系的建商群是关键推手，它们的建案遍及全台，每年推案量动辄数百亿元，又因为土地取
得早，能以量制价，有最好的成本优势，当它们夹量体带头降价时，小建商是很难抵挡的
，因此促成这一波破盘价风潮席卷全台。
在北部，新北市政府坐落的板桥区，在当地房市中，属于蛋黄中的蛋黄区，在市场评估中
最有机会往每坪六字头跑的江翠重划区，去年下半年因为茂德推案江翠ONE率先打出四字
头破盘价，造成房价定锚效应，让今年九二八档期的新润翠峰、联上汇翠等新案开价全被
压在每坪四十五万元以下，比起板桥地区、屋龄十五年内的新中古屋平均行情达每坪四十
九万三千元，还低了四万元。
走到中部，台中市北屯区本是新屋每坪房价坐稳二字头的首购热区，上市建商总太总经理
翁毓羚，去年为了卖掉量体达四百二十户的美乐地案，在当地新中古屋行情仍有每坪超过
十八万元下，大胆祭出十七万五千元的破盘价，同时采取摊开成本给消费者检视，诉求每
坪只赚不到两万元，还送首年免管理费方案来刺激买气，这种被同业称为“放大绝招”的
策略，让当地新屋房价几乎完全没办法往二字头攻坚。
但之后更让同业看傻眼的是，宝佳机构竟然不守价，反而进一步直接退守每坪十六万元防
线，逼得翁毓羚今年九二八档期，要推出位于太原段、基地广达一万二千坪的造镇新案，
只能继续破盘抢市，她坦言：“很有机会开出（每坪）低于十六万元的新低价格。”
到了南部高雄市的鼓山区，美术馆、农十六这两大豪宅聚落，一直是北高雄最受注目的富
人区，新中古屋的单价行情仍达每坪二十一万元之高，但近期龙腾建设率先打出广告户每
坪十九万八千元的破盘价，不只传出准备在该区推新案的京城建设会跟进，营建股营收王
兴富发推出的美树大悦，也已经打出每坪十九万八千元起的广告。
落底、进场讯号浮现！
北部每坪房价降回四字头
虽然业者不讳言，这当中有部分属于“假降价、真吸客”的行销策略，但就算如此，在库
存压力无解下，“假戏真做”的机率将会越来越大，而且从这些新屋房价急杀，导致新旧
屋房价倒挂地区，已经能看见房价筑底讯号。
以大台北精华地区来看，破盘价有效的，多是房价水位降回每坪四字头以下的地区，台北
市的高房价民怨，是因为新屋平均单价高达每坪八十万元、房价所得比高达十五．五倍，
让民众只能望屋兴叹导致，一旦回落到每坪四字头，等同房价所得比降到约八到十倍间，
就是民众买得起的价格带，这样的产品越多，需求就越能被满足，不只民怨会降低、建商
库存能去化，房价也才有可能开始落底。
至于中南部市场，房价回归每坪一字头的地区，由于包含地价、管销等营建成本，每坪造
价至少也要约十多万元，已经贴近成本，房价能跌的空间也会相对有限，也是重要的止跌
讯号。
之后随着新屋房价落底的定锚效应，中古屋才会慢慢降回合理价位，不过短线上，这类物
件仍相对稀缺，想要进场的消费者一定要多看、多比较，此外，当房屋大降价，常常也伴
随施工品质问题，消费者也可善用建筑履历与验屋服务来降低风险。
http://0rz.tw/fXjId
历年待售新建余屋量 / 近3年延宕再建新屋量(图表制作者．林洧桢)
心得：
建商 [获利、金流、偿债] 主要来源
还是来自于 [盖房、卖出、买地、再盖楼] 的循环
但是 当投资客不买、钢需买方变少
建商难道继续坐视不管?
等回温的同时 [获利、金流、偿债] 都要卡死了
再等下去只能等死 能做的当然只有降价换成交
而且
一般受薪阶级已经买不起目前的房价 更遑论中古屋
于是建商的做法当然就是配合钢需的入场价
在慢慢降到钢需买方有办法进场前 价格都比中古屋要低了
于是“倒挂”现象各地开花
其实能做的还有一个
投资客进场买建商的新房 不论以后是否卖不卖得掉
让建商消化库存后 再盖新的才能垫高售价
你要不要?