※ 引述《deltaz (我还懂不懂飞翔)》之铭言：
: : → ceca: 所以你不是投资客，他就先排除你 09/28 18:16
: : → ceca: 跟你买不买无关 09/28 18:16
: : → ceca: 因为投资客可以沟通，自住户很难沟通，宁愿放弃 09/28 18:16
: : 推 ceca: 开卖后再找信的就好，旧的跑，会有新的产生 09/28 18:18
: : → ceca: 毕竟，他跟建商的约是，现在不能卖， 09/28 18:19
: : → ceca: 看他价格还没出来就知道，建商还没给代销底价表 09/28 18:19
: : → ceca: 代销和建商很多时候不是同一间公司 09/28 18:20
: : → ceca: 就算是同一个老板，也可能是不同子公司 09/28 18:20
: 这边不是很理解, 一是投资客在内惟附近这一区应该也不会出到
: 中高楼层大坪数120坪一坪25以上的价钱, 因为高雄现在的大坪数
难卖会发生在,他是京城+大坪数.
但如果是兴富发"精装"25...他会卖掉...虽然销售速度可能很龟慢.
如果是远雄卖25,他会变正常销售状态...XD
京城的品牌在大坪数还是很不讨好...
大坪数买家非常龟毛,所以有弱点的产品都很难跑.
雄岗就是吃这个亏,他卖透天别墅都ok,但是拿别墅的卖价来卖大坪数大楼,人家就不理他.
但是大坪数因为市场几乎断供给,但是定期还是有一定的需求产生.
这也是其实仔细看内政部的过户纪录,建商大坪数余屋,还是慢慢地都在去化中.
当然速度很慢就是了...
: 市场交易量很低, 现买现套, 像赋格这类这么好的案子也是跌的稀哩哗啦
赋格没有跌耶[email protected]@
他只是没有涨而已.
有第一手拿第一手价+交易成本出来卖.
所以相比于后来买贵的来说,看似比较便宜.
但实际去比他第一手价,反而更贵一点(垫了交易成本上去)
建商干嘛那么爱盖新弯区.
(只是没有土地给它们盖,兴富发跟我说他不盖新弯区是,买不到可以盖住宅的土地)
就是因为新弯区的大坪数销售状况还算ok.称不上好,但还是免强算有钱赚的状态.
: 更别说比较偏远的内惟, 除非要自住的话, 哪个投资客会买??
置产的很难讲.
另外,这是北美吧,不是内惟[email protected]@
北美25...价格还好....
: 如果是低价给投资客, 那为何不如稍微拉高一点点卖给自住客
: 也可以避免像现这国王传奇这样, 整个案子打坏名声(当然房市正热
: 的时候另当别论), 实在不太理解他们的逻辑???
你主要是把建商和代销当一体看才会有这个误解.
这一间,代销是上扬,建商是京城,他门是不同公司.
建商跟代销的契约照京城惯例都是盖好才卖.
所以建商目前没给代销底价表,或是一些什么赠送东西还是配置家电的细节.
代销大概只知道坪数和格局...其他都不太清楚.
可是代销自然要提早盖他的代销中心(这也需要盖一段时间).
自然现在就会处于,建商和代销的约是还不准开卖,代销手上没有开卖的详细资料.
而可能本来预定开卖时间是928档期之类的,外加代销预估前一个月来稿浅销.
但是后来可能工程拖延,所以时间可能改到年底或明年..
但是代销中心盖好了,人员也配置好了...所以也只能先放著等.
这时候空等也是等,所以会顺手抓一些浅在客户.
所以才会有目前最早原po的疑惑,为啥什么资料都不给,也不给看.
因为现在...工地目前是营造厂手上,而建商掌握状况.
但是建商并没跟代销接触好让他们可以带看.
(未完工要带看,还要跟营造厂协商.因为可能会有维安问题或是影响到施工.
并且未完工带看,客户还要戴安全帽的)
建商可能有他的规划,包含价格或是施工细节的调整等等.
所以他也不给代销定案...
而对代销来讲,这时候如果是一般自住户上门.
他会很难搞,一般自住户很麻烦,问一大堆,然后又疑神疑鬼,又很爱幻想东幻想西.
而代销...他还处于"不能卖"的阶段阿...
因此代销只是含糊带过,先打发掉一般自住户.
反正一般自住户来10个有9个不会买...
如果这个买家真的很喜欢这个案子,反正到时候推出来的时候,他还是会回流.
至于可买可不买的,他也只能选择放弃...因为他自己都不知道建商后面给的条件是什么.
但是对于置产这种,就可以抓住.
置产买东西很精准,他要什么就是什么,不会像自住户那样很麻烦.
我就是要这个案子的哪一个坪数等等...包含行情或是一些细节他都会打听得很清楚.
所以代销这段时间最重要的是留住置产客...
至于拉高一点价格卖给自住户??
代销跟仲业一样,它们重在成交,除非它们有额外签契约,底价表多卖多少钱可以抽多少%
不然...他要的是卖掉,不是要卖高价...
因为他是代销..他不是建商.
当然代销和建商的约有非常多种,有没有包销阿,有没有期限阿之类的..
也是要看约才知道.
但基本上对代销来讲,他控制卖价,是为了让他卖更快.
例如底价表24,他浅销卖25...开卖卖27...之后下降到26.
浅销给团购团的团长一间抽个一两万,给他超优惠25超底价团购...
之后挂27先看有多少凯子上门...反正销售期可能抓两三年,前半年一年挂27试水温.
如果热销,还可以故意拉高一点例如变成28制造抢购哄抬的效应.
但是如果销售不太好,就可以反过来搞杀头出清阿干嘛的噱头,降到26....
(通常还会买新闻或好房网广告什么建商赔售之类的)
所以对代销来讲,他卖多少价格,不是他要赚多少,他只是代销...
他卖多少价格的变化,是为了让房子更快销售掉而在编故事用的.
至于底价表24...通常是建商自己保留的股东户,或是超级大户,或是代销内部自己要买.
才会拿到那个价格...这才是真正的"红单价"
当然有听说例如整栋剩一两户,然后又可能是二楼或是四楼这种难卖的.
也可能为了完销而卖24...不过通常还会强制要配装潢或奇怪的车位(子母车位).
不然代销通常不会卖到24这个价格...
so....为啥不拉高一点卖字住户??...因为他是代销,他要的是成交,不是要卖高...
最后...
国王传奇有打坏名声吗??
国王传奇2销售9x%了耶[email protected]@...
国王传奇系列之前好像是阳台以及窗户规划问题被嫌吧..所以才销售不太好.
(大坪数买家很龟毛,一个问题不舒服,你就滞销)
另外有一点后面内部装修损伤的消息..XD....
(不过大多新建案都有一些损伤吧...当然大坪数买家就是龟毛,
一点点损伤都会被无限放大,小坪数买家只要要求你把它修复他们就ok了)
对喔,等下有人跳出来说国王2成交9x%是假的.
那个...大家笑笑就好..XD
上市公司销售9x%.不要说太多,你假设他有10%是假的.
请问这个假帐财报要怎样做啊...XD...
这10%的房子的收益配到股利上发给股东,是谁掏腰包付的阿.
这老板好伟大,为了做假帐,自掏腰包发利润给股东呢....这么好的股票不买就可惜了.
我的天啊....果然是身边小肉脚建商认识太多,大脑都搞不清楚状况了..
干嘛,挂个建商两个字,或是营造两个字,就突然懂市场了??
董市场就不会说出博爱香榭是假热销这种奇妙的话.
他今年才正式开卖耶...卖半年多彻代销,要假造热销的现象??
(当然红单去年就可以预订了)
请问...他这样做有任何意义吗??
你彻代销跟人家说差不多完销,你是认为会吸引更多更多买家来买吗??
不会阿,人家听到要完销,又找不到代销中心,当然就去找别的建案阿..
而博爱香榭又是市场上最后一栋小两房建案,后面就绝版了.
所以你也不可能有其他新案子有类似的产品可以推给别人.
甚至博爱香榭又是兴富发少数在博爱路巨蛋商圈的建案..(他当下也没巨蛋商圈的案子了)
难道你要把巨蛋商圈小坪数建案的买家,推她去买中都吗??跳痛那么大根本不可能推得动.
对喔,彻代销之前,兴富发更早就撤广告了.
(我记得大概销售70%撤广告,85~90%彻代销中心)
真的卖不好,还敢撤广告彻代销,这么屌的建商我第一次听过.
(没看到那些卖了五六年真的卖不好的案子,还在到处广告吗..XD)
基本上博爱香榭也是经典热销案例...当然比不上大悦半年彻代销的速度.
但是博爱香榭他可是高楼层成交在3x万.(第一手红单价)
兴富发自己内部以为要卖三年...结果没想到开卖一call红单来签约.
(红单只是预定,所以随时可以退不用赔违约金,然后开卖会通知红单户来正式签约
你可以不来放弃,不会有损失...
并且红单大多都是,我买一间但我会先画两间起来保留,后面在选要留哪一间,另一间放掉)
没想到居然回签数就直接有3x%左右的户数...吓到她们自己.
开卖我记得三个月左右就号称破七成.
这是很可怕的销售速度.
这个只要在市场上略有打滚,就一定听说....只有外行人才搞不清楚状况用猜的.
不过当然他绝版了,高雄市政府不准市场上继续有这种产品的出现..XD
不过当然,博爱香榭对投资来讲效应其实不怎么样就是了.
买家大多都是包租型态的...
套某包租婆讲的...
"我买来收租投报很高,然后自己还可以去顶楼游泳池游泳和使用公设.所以我买了"
至于中短期投资客比较不会进这个案子.
中期会跑去买中都的美术大悦,做3~8年养成计画.
至于短期....继续买中古屋废墟,现在不是预售屋短期的时代...XD