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预留税源很重要
【恩典法律专栏】小心遗产税吃掉包租公的家产
2017/09/05 作者 / 苏家宏
(照片来源/今日报图库)
老王是个人人称羡的包租公，名下有将近几栋房屋以及土地出租，老王的名言就是拥有房
地产比现金更好，因为不动产可以增值获利，租金用来缴交房屋贷款，等一段时间后，出
售获利后当做再购买更大的房屋的头期款，继续持有更值钱的房地产，手上绝不留现金，
目前，老王名下有台北大直区的厂办以及台北火车站的金店面，市价将近20亿元。
年前，老王因感冒发烧就送入加护病房，老王交代王太太跟3个子女要守住这些不动产，
目前都是蛋黄区中的蛋黄，不要变卖掉，让子子孙孙都有所依靠，老王两天后过世，王太
太跟3个子女也都决定要遵守老王的意愿，家中没有任何争吵，财富传承就没问题了吗？
其实，财富传承还要注意遗产税的问题，尤其是包租公或是包租婆特别要小心。
老王名下只有不动产而几乎没有现金，而遗产税缴纳的原则是现金缴纳，例外才可以用“
实物抵缴”，遗产税对不动产价值的计算是以老王见上帝那一天(106年8月1日)做为基准
点，用公告土地现值以及房屋评定现值来做计算，老王遗产总额扣除免税额以及扣除额等
计算出来约有10亿元，我们以10亿元计算遗产税，要缴交遗产税为1亿9250万元(1250万
+90000万*20%)，老王太太以及子女也没有这么多钱来缴遗产税，而且在还没有缴清遗产
税之前也没有办法出售房屋或向银行贷款。
他们只好选择用抵缴的方式，由于老王所留下来的房屋与店面市价虽然很高，但是在实物
抵缴的规则里，是用公告土地现值以及房屋评定现值来计算，而且不管是大直的厂办还是
内湖的金店面，哪一笔都是超过遗产税，但就没有办法保留下来，产生很大的遗憾。
况且，四位继承人对于用哪一笔房地抵缴遗产税各有不同的意见，而抵缴税款不是以市价
做计算，等同用低价卖房子抵税，最后还是要卖房子，老王原本以房屋来传承家产的计画
就泡汤了。
所以在家族财富传承中，预留遗产税源是很重要的，如果没有准备好，到时候继承人还要
面对筹措遗产税的困扰，甚至将财产抵缴给国家，就没有办法将“祖产”给代代相传下去
，然而，准备遗产税是一个不容易的功课，如果保留现金下来，又会被国税局认定成遗产
而扣税，且这笔钱在低利率环境下，单纯存放银行也不是个最好的选择。
如果预留税源的金额先赠与子女，如果子女听话保留下来比较没问题，但是子女取得现金
后是否会花用掉？颇令人担心。如果利用人寿保险等做为预留税源的准备(但注意要买对
保险)，因为可以利用保险是一种杠杆操作，用较少的钱来换取风险发生时弥补损失的特
性，在我们发生遗产税赋的同时，人寿保险理赔的条件成就，保险受益人(通常是继承人)
就可领取保险金来缴交遗产税，但是如果你买错保险，例如：在继承发生前短期内购买趸
缴保险，就会被认定是规避遗产税，保险金额仍要属于遗产。
总之，想要让家族的财富可以“完整”移转给下一代，记得要预先准备缴交遗产税的税源
，不让遗产税吃掉你辛苦赚来的房地产，使你的家族财富更为稳固。
(文章授权/苏家宏律师)
心得：
简单讲
不是将全部财产投入不动产就是好
继承者还需准备足够的"现金"来缴遗产税
否则缴不出来 很大机会拿不到部分的不动产
换言之
上一代如果有不动产将留给你
且收入不多、资金不足的你
只能2选1
1.有心理准备继承不到不动产 现金买其他房
2.不买现在的高价房 好好将现金留下来
准备缴遗产税 未来换取继承房
而拥有一堆房子的包租公 下一代最伤
要嘛失去一部分房子继承不到
要嘛缴一大堆遗产税
只留少数一、两间房的 加上扣除额跟免税额
一般中产的薪水通常就能应付
跟现在的房价完全不能比