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内文：
内政部营建署将105年11、12月平均用电度数低于60度的住宅，视为低度使用住宅（也就
是俗称的空屋），依据8月营建署公布的最新资料，全台这样情况的空屋有86.2万户；若
把此数字除上同期的房屋税籍户数，就可以得到空屋率为10.22%；此外，营建署另统计屋
龄5年内，仍维持第一次登记待销售的住宅（俗称的新建余屋）户数为7.3万户，相较去年
同期的5.5万多户，短短一年内新建余屋就增加了约1.8万户，且新建余屋的数量从102年
第4季的2.8万户，3年内几乎快翻了3倍。
台湾的总空屋率，在民国98年到105年房价多头末期时，都稳定维持在11.49%至10.15%间
，但新建余屋数却在近3年快速增加，凸显了台湾房地产市场供需失衡的状况越来越严重
，供给面看到了民国100年左右台湾房地产市场价格持续攀升的荣景，以致于持续扩大买
地盖屋，但当时的价格其实已经是需求面可以负担的极限，所以房价开始出现停滞，甚至
回跌的现象，但供给端地都买了，屋子都盖了，不可能说停就停，当然也不太愿意大幅让
利，于是买卖双方对于新建余屋的价格认知就持续扩大，进而导致成交量下滑，卖不出去
的新建余屋，自然也就大幅增加。
如果只是新建余屋的大幅增加，其实只要一定程度的降价，以及比较长的时间，台湾房地
产市场也不是没机会消化完毕，但偏偏需求端的人口，最快可能在民国108至110年间，出
现总人口数成长停滞的状况，总人口不成长也就算了，台湾人口老年化的速度实在太快，
导致未来30～40岁青壮年的扶养比将快速拉高，而且多半是在养长辈，不是在养小孩，如
果台湾薪资停滞的状况没办法改善，很难期待未来支撑台湾经济成长的青壮年，能有多少
力量来消化这些空屋。
况且，现在维持在10%以上的空屋率，未来也可能借由继承的方式移转给下一代，当人越
来越少，居住需要的户数也越来越低，除非政府愿意采行更为开放的移民政策，不然日本
房市泡沫破裂的时间点，几乎跟人口红利（指劳动人口占总人口比例持续上升之时）消失
的时间一致，很可能就是台湾未来房地产市场的前车之鉴。
此外，台湾房地产贷款利率已经处于历史低点，但40年期房贷、宽限期持续延长等手段，
却依旧无法刺激房地产市场交易热度（成交量持续处于历史低档），除了反应价格依旧没
有达到市场的平衡点外，台湾的高储蓄率，以及越来越多要靠储蓄利息生活的年长者，让
台湾不太可能比照美国，采行负利率的货币政策持续刺激房地产市场，未来利率向下调降
的空间越来越少，也就代表在20年房贷期间内，利率向上调升的机率越来越高，这不但是
房地产市场的另一个隐忧，更可能扩及银行等金融产业。
当供给与需求端都出现失衡，房地产市场的问题只会越来越严重！
心得：极高的空屋率、少子化、老年化、薪资成长停滞、低利率、延长房贷期间
种种的现象就是崩盘前兆
有人就是不能说实话或看不清事实~绝大原因是身陷其中