※ 引述《formygirl (唉呀)》之铭言：
: 最近看了几间房
: 谈论到价格的时候几乎每个房仲都会说(以开价1000万的物件为例)
: "之前有人出750万，屋主连谈都不谈"
: 或是
: "之前有人出800万，屋主不愿意卖"
: 请问像这种是不是几乎都是仲介自己掰的居多 ?
: 当然有些或许真有其事
: 但这就是摆明希望你出个比800万还高的价格
: 如果我的预算不到800万，根本就可以直接打退堂鼓了......
: 请问大家遇到这类的情形时会如何反应呢 ?
: 谢谢
大部分这样讲都是真的.
(当然也可能因为我们投资客看起来很难唬弄)
仲介直接讲是因为不想浪费时间而已.
不过...通常会探一下他卖多久了.
如果还在两三个月内,那就88不在联络.
如果超过半年以上.
我会在逼仲介收下斡旋去再谈一次.
(当然差很多是无用)
通常屋主在三四个月内都会很硬很硬.
但是当卖超过半年后,很容易心态软化.
所以可以再去试一次.
基本上屋主也是整天怀疑仲介讲的芭乐出价是仲介故意讲低来杀价的.
甚至找来的买家谈价格可能都是假买.
(真的有店这样操作,找假买出来谈,谈成又理由没签买卖合约,之后买家又不见了
但你的底价就被压下来了)
但是无论真真假假,你在最现实的成交上面都是真的.
也就是说,无论仲介有没有把你这个卖家的底价压下来.
只要有人出价到底价左右,仲介一定会想办法让他成交.
反过来也是,无论仲介要你出价怎样哄骗,只要你的出价是在卖家底价附近.
仲介也一定会想办法让你成交.
所以...今天仲介不收你的斡旋,基本上就是还是有差距.
你不用在猜了,什么帮屋主卖贵一点它可以多赚一点..
不存在这种一辈子没买卖过房子的人的幻想事件.
入袋为安永远都是业务的第一诉求概念...
所以真正纠结的是.
再有差距之下,你希望仲介是帮你去跟屋主杀价,还是帮屋主来哄抬你的出价.
这才是我们面对仲介真正要有的态度.
这时候你又要分清楚,杀价是怎样一个情况.
通常...A仲介开发了物件,B仲介找到你出价的买方.
杀价是...A仲介去杀屋主,B仲介去拱你出高价...
除非A和B视同一个人,他要全泡.
so...你一值要B仲介帮你去跟屋主杀价是白讲的..
因为他只负责跟你议价...屋主是另外一个仲介负责的.
所以例如屋主要500,你要480有20的差距.
你与其跟B卢了半天跟他讨论房子的好坏,你有多辛苦多困难OOXX...
不如逼他收斡旋回去....(当然差太多他不会收,你逼他也没有用)
当他收斡旋回去,它们主管或是店长看到斡旋,认为这是有机会的..
或是A开发觉得屋主有机会松动..
它们就会去对屋主那边做动作看看有没有办法让屋主在软化个20下来.
(因为做动作要时间,所以通常斡旋会多给仲介几天)
这时候他们怎样操作怎样花费心思,都是针对屋主而不是你了..
所以为啥投资客都是直接下斡旋,不口头出价一样..
你口头出价,反过来仲介会优先处理你...因为你没有定案,你是浮动的.
表面上你口头出价没下斡旋替自己找到空间,实际上你也让仲介觉得你有空间.
所以仲介可能会花几天对你做动作...XD
但是你斡旋单一下去,你是死的,那空间跑到哪去了??跑到屋主身上去了.
所以仲介反过来会杀屋主..
这就是关键操作...一般人一直搞不懂的地方.
并且对仲介来讲也是,销售收到斡旋成定局,之后就是看开发的表现.
别忘了他们不是同一个人.
而当有机会,他们主管就会希望可以成交,就会给有空间的那一边压力希望他去处理.
但是在收斡旋之前,销售只是回报有一个买家口头出多少.
这时候仲介店长一定会认为"阿你再去拉他看看可不可以多拉几万块起来"
虽然也许开发也会回报屋主,但是实际上仲介很可能会先针对出价的买家做操作.
这就是,你给自己找到空间,但同时你也让别人知道你有空间.
so...仲介不收斡旋,通常代表他觉得要议价很辛苦或是不可能.
当然也可能暂时性跟你玩玩,看你会不会出高一点.
(这个暂时性只会持续到你们离开的当下,所以是短暂的做动作)
但实际上你掏出钞票说要下斡旋...
这时候就是直接见真章,他要不要尝试...只要有30~40%的机会,我相信他就会收.
当然我们投资客有时候连10%的可能性都会要仲介试看看,这是我们的"福利".
你们一般自住户,仲介不太可能这样帮你.
但..帮我们投资客试探的同时,仲介可以拿去压屋主的价或是搞乱她的行情观念.
外加可以跟屋主展现他有再带看,有买家,他有努力有付出有成果..
(反过来对投资客这种长期的买家来讲也是认真尽责的表现展现)
另外,斡旋对仲介来讲是有很多使用价值的,并不只有买到.
因为对卖家来讲,这个仲介很拼,帮你找了好几组买家虽然都没成.
那你下一间房子,自然也会签给他...
这就是所谓人脉的耕耘....我这间房子虽然没赚到,可是我赚到了一个口碑.
so...通常投资客的斡旋,仲介会更有收的意愿.
当然另一个前提是,投资客都不囉嗦,我下480没买到依然根仲介笑嘻嘻说我要下另外一间.
不像自住户自认消费者屌大,又高傲又难搞又爱生气.
先受你的气,帮你谈,谈不成又要再受你的气一次..
你对仲介那么差,你还希望他帮你...你笨了吗?
对喔,这边也要在讲一次..
买卖仲介只是中间人...
你真正的对手是另外一个自然人...卖家或买家.
所以很多人都有林北是自然人所以屌大的态度.
但实际上,你要想,卖你房子或买你房子的另一边也是自然人,他也是屌大.
你们两个都屌大,就只能把气出在仲介身上.
可是问题是,卖不卖房子不是仲介决定的...
所以以实际来讲,你们这些屌大的气息,除非你是有心操作特定目的.
不然通常屌大的气息都只是破坏买卖机率而已..
更者,你对另外一边的自然人屌大,他只会火大,然后让交易失败..XD
我买过某一间店面,两千万才差60万居然没成,就是两边都财大气粗,两边都火大所以破局.
然后被我买走...呵呵~~~
买卖房子千万不要把自己当消费者,对方是服务业..
错,对方也是自认消费者,自认你买方是服务业...
中介在中间,如果他觉得他还有点钱赚,他可能会两边安抚两边受气.
至少还有点钱赚.
但如果看起来交易就是不可能,那...仲介也会选择直接放弃,不要浪费它的时间.
别忘了,仲介又不是只有一间房子可以卖,他可能有十几间二十几间房子可以卖.
你们那么难搞,何苦花时间精神在你们身上呢??
反而投资客都根仲介很客气...这样反而会让仲介更乐意帮投资客一把去拼成交.
最后....其实买房子,你是投资客身分会比较有糖吃.
我知道有些投资客还会爱装自住户....但其实这是满搞错方向的观念..
你可以在卖家(或买家)面前装自住户...并且一定要装..
不要让自住户认为你是营利的,这样他就会爆发出他消费者屌大的态度.
但是对于仲介,你装自住户是完全没有用意的.
仲介要的是成交,对方是投资客还是自住户是都一样.
但是投资客通常看屋下斡旋快狠准,然后都是一口价要就要不要就不要.
因此实质上,仲介可以审下大量的时间和精神...
带看投资客,到收斡旋,可能只要花5~10分钟..他就可以回家喝咖啡或是去跑下一间.
带看字住户囉囉嗦嗦,之后可能还要复看,还要问爸爸,还要OOXX.
下斡旋囉囉嗦嗦,又爱指口头出价,出价要买又不确定,后面价格又变卦.
so...同样一间房子,底价500.自住户出480和投资客出480.
仲介会更乐意帮投资客买而不是自住户.
更不用说,投资客还有后续,无论是提共源源不绝的房子可以卖.
或是将来apple报给他她都可能是浅再买家.
so...买房子是投资客身分有极大的优势,请记住这一点.
当然啦,我有时候也是会装自住去看房子.
但通常不是为了进货,而是为了看房子而看房子.
(每当我卖一个东西,会把四周方圆一两公里内同类型的东西都看过一次)
而装自住的同时,我也在试探一下这个仲介人怎样.
看他介绍房子的态度,或是面对我穿短裤拖鞋的买家的态度.
(我跳国标常常要穿燕尾服要做头发要囉囉嗦嗦...已经够了.
靠北边走,甚至最早有一套传统英式燕尾服,穿上去要花20~30分钟...
所以平时我会穿得非常随便..XD)
口才很好或是态度很好的,才会表明自己是投资客的,顺便叫他过两天到我家来签委售约.
通常我不限制仲介的风格.
所以无论你是诚恳老实,还是老奸巨猾,还是婆婆妈妈三姑六婆很爱鸡鸡咂咂的..
对我而言,你只要是认真或是有心或是有才干才是重点...
(只要有一点就够了..你口才特好但是不太认真我也无所谓)
那这种仲介当然要好好善用阿...它们充满著强大战斗力呢.
另外对我们投资客来讲,也是在乎成交..每种特质的人都有它的市场和定位.
但是我的房子要卖给谁,或是我要买的apple是怎样的东西,这什么都有可能.
所以我需要各种类型的人才的仲介,而不是单一一种特质..
不过当然,大多的仲介都是没啥特长的...
所以通常看完房子就不在联络,名片下一秒钟丢垃圾桶.