竹北远雄文华汇介绍-1 基地与大项规划
(此文章内所有数据为网络上调出的资料,仅供参考)
今天要跟大家介绍我任职的建案,竹北远雄文华汇
以预售屋来说,竹北的推案数可以说是海量,公司位于新竹县竹北市目前有三案
房型 坪数 区域 预计交屋 单价(万) 设定对象
远雄六家汇 大三,四 49-60坪 高铁区 年底 35-38 换屋,三代同堂
远雄文华汇 大二,三 30-46坪 台科段 明年过年前后 30-33 首购,小家庭
远雄当代汇 套,两 19-27坪 高铁区 现在地基施做 未公开 单身,商务
以上三案目前都没有交屋的,公司虽然已经是五十年的品牌但是在新竹区域的确是很陌生
加上公司都是自案自销一条龙的作业模式
也不像一般代销业买海量的广告,我一直觉得十分没有知名度
再加上老板一点都不感性,就是一个财大气粗的风格....(讲的这么诚实希望不会被开除)
在我从事仲介时,去陪一个大户参观建案就觉得有什么了不起阿!
叫客户不要买客户还不听劝戒就给它买下去了,我想说我这人客是中邪了吗!
的确,公司的产品规划的对于短线投机型的客群来说真的不是好的投资标的
第一,我们坪数都略大,第二建蔽率都低,户数相对不多,站在自住的观点是非常好
但是对于短线投机者来说的确不适合,操作短线投机就应该要买宝佳,昌益,兴富发,富宇
因为它们都喜欢推出填鸭式的海量集合住宅(类似速食产品的概念)
短线投机客也真的不用浪费您的时间看我的文章,因为我文章是写给自主住客看的
我承认,客观的来说,文宣应该算是公司的弱项
一个好的文宣是非常重要的,
死的说成活的,残的废的可以站起来爬起来跑(这说法并不夸张)
好的文宣是可以使人产生共鸣和向往,算是一种想法的沟通
虽然案子普通但是有好的包装也是如虎添翼
若是举例新竹区擅长包装的建商,大砚应该是很会包装和提出诉求的翘楚
我个人觉得岱岚的文案包装也不错,但是看到成品觉得有点令人失望
而我们这个案子的文宣也是十分的没有温度,看到了难以产生心理的共鸣
就像老板板一贯的风格,务实所以没情调(讲到这感觉又离被开除更进一步了)
如果这样就评论公司的产品规划也太简单
毕竟品牌有也不是一两天养成的,若是没有想法和坚持也不会变成全台前五大建商
公司的确有很多先进前瞻的规划,所有的设计都是以人为出发点
至于以人为出发点是什么意义?让我解释给大家听
文华汇基地面积约1708坪,总户数188户,
先让大家看一下这张社区位置图
http://imgur.com/exG8LKg
在台科段此区基地面积比文华汇大的只有两个社区
W house 327户 建30-43坪 基地面积1800 建蔽率50% 容积率510% 单面临路
文华汇 188户 建30-46坪 基地面积1708 建蔽率30% 容积率286% 两面临路
青川之上 88户 基地面积1818 不用说,总价3000万起跳 两面临路
我们谈论的是数据,和你眼睛看得到的,再来大家可以看下一张估狗空拍
http://imgur.com/1alG0Jj
文华汇在密集住宅区如何解决栋距与采光的问题
当然周边两个建案都卖得比我们低,但是我们看一下空拍我不认为这是同质性的产品
其实,隔壁品川风建蔽率只有27%,但是因为基地面积过小,所以也有栋距不足的情形
所以问题又回到基地面积不足与临路条件
看完上面两张照片,希望大家能够了解,所谓单面临路,双面临路,
还有基地面积对于居住品质的差异影响
另外附上目前施工进度现场照(使用手机拍摄,无鱼眼镜头等特殊摄影设备)
http://imgur.com/h5QiFbT
手机镜头非常的普通,如果距离不够就无法拍到社区全景,
另外也可以从照片得知,建筑量体做了一个非常大的退缩,
许多建案在规划量体配置的时候只做符合法规的退缩距离与面积,
并没有考量建物本身对与街道整体的关系
所以有些街道会让人有压迫感,因为建物高大又贴近马路
例如下图两大社区的中间道路走起来一定会有压迫感
http://imgur.com/ZMowqR5
如果你要跟我说想要无限窗景您可以去买万里田中间,海边,或是河岸第一排
我们现在讨论的是如何在建物密集区解决采光与栋距的问题
大幅度的退缩是对街道非常友善的设计,对住户其实也很好,
退一步海阔天空,退一步你家窗帘还有拉开的机会,
花了几百几千万窗帘都不想要拉开也是无奈
大部分的社区量体配置多半为一字型,ㄇ字型,口字型,更惨的我就不赘述了
所以文华汇量体配置的部分可以再看一次这张图
http://imgur.com/1alG0Jj
社区内有A与B 共两栋 栋距16M 分别在一个田字的对角两边
所以AB两栋的任何一户都不会发生与邻居对看的困
当然这些规划都是针对建案内,
运气好刚好遇到隔壁社区的退缩,还可以吃到隔壁的豆腐XD 哈哈哈
但是邻近或是面对隔壁社区的面相我们这次的规划是不开窗,
如果隔壁是空地的话就更危险,因为不知道接下来的量体会怎么规划
回归正题,也因为这次这样的规划
当然外栋是不会有采光问题,但是很难得的是在文华汇案内
就算是面内低楼层的的户别采光也是良好的
这次案子我个人觉得案子真的非常用心的是,
全区无暗房,栋距从35M起跳一直到百米,
这是许多社区没有办法做到的规划,因为必须牺牲@@"利益
说来说去其实都是成本的问题,但是大型品牌的确有资金优势
可以取得地段较好,土地面积较大的基地
例如宝佳,国泰,丰邑,昌益等 ,我只是说土地没说规划内容喔~
今天就先到此为止
希望大家不要冲动,被样品屋迷惑
好好的先到基地观察一下,善用GOOGLE MAP 了解一下区域状况
也可以帮你节省很多时间
另外附上302研究室的空拍纪录连结供大家了解
刚好文华汇与科大道品川风三个基地都有相连
所以我就以时间排程让交错这三案的空拍让大家了解
2015年