※ 引述《reason825 (reason)》之铭言：
: ※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: (恕删)
: 后来联络上了直接回绝说因已经卖出满六个月不负责处理
: : 不能.
: : 你的买卖契约书中有"保固"条款....所以你有额外的保固效力.
: : 但民法365条是"瑕疵担保".
: : 保固和瑕疵担保是不一样的.
: : 你可以把民法瑕疵担保整章看完就知道.
: : 然后本来六个月是这样来的.
: : 你在购买,当下第一眼可以看到的重大瑕疵必须当场提出.
: : 非直觉可以判定或是第一眼可以看到的重大瑕疵,必须在六个月内提出.
: : 进而要求减少价金或是解除买卖.
: : 所以真正民法瑕疵担保上面..
: : 六个月不是给你保固.
: : 而是六个月内,你可以提出这个物品是瑕疵的.
: : 只是太多人都当杀尿牛丸,担保和保固傻傻分不清楚.
: : 这样讲好了,民法上..
: : 今天你看到这栋透天屋顶有很大的裂痕,然后还买.
: : 明天刮台风下雨裂痕漏水...
: : 你无法要求屋主赔偿或是修复...
: : 因为重大瑕疵肉眼直觉可见,你没当下提出就做出买卖....
: : 然后如果这栋房子,他是冬天卖你的,墙壁有裂缝,过了六个月夏天台风才来然后渗水.
: : 屋主不赔偿,因为你超过六个月没有提出瑕疵..
: : 而最后..
: : 如果这栋房子你买了,确定都没瑕疵问题.
: : 结果地震了,外墙破裂造成漏水...
: : 一样不赔,因为这是新产生的问题...不在瑕疵担保里.
: : 甚至,一个隐藏的漏水好了,例如你买了房子过了四个月.
: : 发现你的一个木作的柜子后面漏水.
: : 你要屋主负责修缮...你要先证明"这栋房子在你买的当下就已经有这个区域漏水的事实"
: : 你不能证明,那这可能是这四个月内才发生的新漏水事件.
: : 屋主不用负责"保固"....因为民法保障的是瑕疵担保,而不是"保固".
: : 当然你这个买卖约上面有"保固"条款.
: : 所以屋主需要保固妳六个月....这是因为你们契约上面有附注的关系.
: : 没写这条,那屋主就只需要承担瑕疵担保,而不需要帮你保固.
: : 当然,如果是刻意隐瞒的漏水.
: : 例如墙面封版,或是藏在装潢里这种.
: : 可以追溯五年...也就是五年内发现有刻意隐瞒漏水事件,也是可以提出.
: 刚好我也遇到同样的问题，但时间点有一些不同是我刚签约目前刚交付头期款的阶段
: 事情是这样的，因为真的没什么看屋经验，
: 所以看屋时只能不断的询问仲介这房子是否会漏水
: 仲介说词就是不会，你看这屋子都没有整理过墙壁也没有重新粉刷
: 有没有漏水看就知道，而当然屋况说明书是否渗漏水当然也是勾否+屋主签名
: 再来就是7月初签约时跟屋主碰面客气再问了一次房子会不会漏水
: 答案还是，我这房子怎么会漏水，房子很勇(台语)
: 整个7月台湾没下什么雨直到这次台风
: 惨况就这样发生了，大雨一天后我不放心再去看个房子整个傻眼
: 大大小小漏水10多处，没有一个窗框不漏水，还有很多我不知道漏水原因的漏水
: 马上拿起手机拍了7-80张照片越拍越想哭...
: 目前仲介有约防水公司与屋主一起来看现场，防水公司一一解说漏水原因后
: 现场标注漏水处多达将近20处，且大多是长期漏水(也就是屋主完全说谎)
: 当然我认为房仲也不应该逃避责任但还是希望她维持仲介中立角色处理这次事件
: 目前就是等估价然后之后走调解这条路，如果调解不成就可能要法律行动了
: 我想问的是，这是否构成出卖人刻意隐瞒瑕疵售于买受人的情况?
: 这样我是否能享有"五年物之瑕疵担保的请求权"?
: 而除了这个请求权之外，我现在该如何自保呢?
: 目前求助无门的我有请官方认可的土木技师鉴定漏水修复费用
: 鉴定费用不便宜但我不知道我还能相信谁
: 调解委员会这里感觉就像搓汤圆，要买卖双方彼此谈一个修缮费用
: 但仲介找的防水公司估价我应该相信吗?
: 假设如果鉴定出来要50万维修，调解会是要求买卖双方各出25万吗?
: 我能坚持不负担维修费用吗?
: 因为如果是漏水屋我根本不会出到那个价钱买屋
: 现在我又要多付担这么多处漏水维修的费用，我会崩溃!
: 我该怎么做呢? 恳求帮助
: PS.屋龄25年
: : 这是看你怎样处里的问题.
: : 这应该是大楼外墙渗水.
: : (当然也有一定机率是窗框渗水下去...但外墙机率应该比较高)
: : 外墙渗水的话找管委会去出钱作外墙房水...
: : (不是透天吧)
: : 所以权责应该在管委会身上....
: : 当然如果你是透天好了...
: : 你如果找屋主,他真的负责,那只是几千块的打个针...他就可以交代.
: : 但如果你要自住,你应该还是会想要自己去做外墙房水.
: : 不然水只是被挡在内层,他在内层还是会乱流动,外加以后可能会造成壁癌.
: : 但是屋主,就算他在保固内,也"不需要"帮你做那么彻底.
: : 就算在保固期内,他只要帮你处理到当下没漏水就可以了.
: : 而如果你要外墙做房水,那你要搭鹰架,这样就要几万块.
: : (当然现在有一些其他不用搭鹰架的作防水方式...可以节省不少费用)
: : 至于法院鉴定,我没记错的话看情况是5~20万鉴定费用...
: : 而如果你到时候再过期要求保固或是瑕疵担保上面打输了.
: : 这笔钱你要全额自付...
: : 这数字绝对远大于简单处里....
: : 可能跟你搭鹰架把透天整面墙做防水还贵.
: : 上法院通常是在你确定你"必赢"的时候.
: : 也就是例如你肯定是楼上浴室防水层破了,楼上的厨房排水管破了之类的.
: : 然后他想摆烂装死..
: : 这时候你恐吓他要上法院,用鉴定费用要十几万吓他...
: : 尤其如果你手上有证据是他家漏水.
: : 恐吓他这些鉴定费用以后可能是他出....
: : 然后再调解委员会上面逼他软化妥协去处理..
: : 所以如果你不是"必赢"...你判定错误或你自己根本搞不清楚状况.
: : 然后你又在瑕疵担保或是漏水保固中间搞不清楚文字游戏.误判胜算局面..
: : 之后真的上法院,判定不要说完全责任你吞,只要判定你有超过一半以上的权责.
: : 你最后很可能会花掉比自己处里还要贵非常非常多的钱的鉴定费用.
: : https://0920340500.com/product-1-1.asp?AAID=507&class=353
: : 这篇文章讲的是比较真正法律人解读瑕疵担保概念的东西.
: : 太多人都是自己想自己猜自己靠习惯还是经验乱判定...=.=
: : 当然最好就是.
: : 你在看文章之前,你先把民法瑕疵担保篇整个看完.(又没几条,几分钟就看完了)
: : 上法院,所有的基础,都是建构在法条上面..而不是自由心证.
: : 在法条的基础上,再去思考实际问题该怎样处里.
: : 而不是看到问题...就在想屋主该死这一定要上法院叫他赔OOXX...XD
: : 你就不要到时候瑕疵担保没打成功,鉴定费用十几万你自己吞之后再自己修个几万块.
: : 一个漏水花到二十万....你就崩溃了...
如果还在买卖未交屋阶段.
你就可以诉求,交屋的时候房屋并不如约定的那样.
进而诉求对方修缮或是解除契约.
并且无法交屋,原因是对方产生的,所以违约金是对方会赔你.
你拿着违约金的筹码去跟他要求修缮....
手段大概就这样.
通常很严重可以诉求买卖解除(交易成本,对方要承担)
但是通常很少走到这一条会成功的.
另外杀他价是有一定的机会.
不过更大多就是诉求修缮....拿着"买卖约定交屋日"拖延可能会产生的违约金筹码.
去交换她好好把房子修缮.
(就说你修好我就不要求你付违约金)
违约金没特别约定,就以民法为主,千分之三...一天.
也就是说,1000万的房子,一天罚3万.
所以漏水没修好你不给交屋,不给交屋他要承担违约罚则..
你再用不让她罚款而要求她需要怎样怎样的去修缮漏水...
so..大概这样谈判.
(PS.这两天新闻,某桥头建商自己用人头做ab约全额贷款买一堆自己的房子,再摆烂让他法拍.
问题就是出在这两年高雄市政府严抓二工.
但是...2年前谁不二工谁卖不掉,今天谁二工谁无法取得使用执照.
大转弯造成很多建商跟不上而房子套在那边无法取得使用执照而交屋.
交屋拖延罚款罚到它们崩溃后解约又赔上违约金....
所以后来才铤而走险要用ab约掏空银行弥补他们的损失....
and...目前这种情况发生在透天建案...冈山路竹茄萣大寮都挂了一堆建案在那边)
修缮的话,其实你还没搬进去,所以可以刚好趁机大修一次.
漏水不外几种状况.
1.顶楼漏水 (大楼是管委会权责,找管委会,公寓照理讲是全住户权责,但大多都会装死)
顶楼漏水是"工程上"最难搞的漏水..通常是搭铁皮一劳永逸.
顶楼漏水,纯做防水以一间公寓大小大概几万块到二十几万.
(看用哪种材质和工法)
搭铁皮大概15~20万.
透天因为面积比较小所以便宜30~50%.
2.外墙渗水(大楼是管委会的权责)
外墙要做通常贵在鹰架,当然有一些什么蜘蛛人免鹰架什么鬼的.
外墙房水比顶楼便宜一些,不过大概"一面"也要几万块.
3.窗框渗水.
很多窗框渗水会被误判成外墙渗水....
主要是窗框接缝处水会渗下去,新式的有多一个排水槽,但没接好有缝隙还是会下去.
不过窗框通常就是打硅利康...不太需要从做,主要是硅利康很便宜+很方便打.
你要做完整一点变成至少要包框,从新包框三房两厅全部就六七万...从新立框就更贵.
但是我是没听说有人为了窗框渗水而去从新包框或立框的..XD..
(除非被包商唬弄)
4.阳台/厨房排水管.
这种通常就是跟楼上的问题,不过共用楼板,一人责任一半.
小破洞可以用特殊胶剂灌进去补洞....大破洞就打地板换水管.
打一条大概几千块到一两万.
不过问题主要是会破坏地板,补地板钱另外算,另外地板会变很丑.
当然如果破洞很小,可以用胶剂去补.
5.进水管.
厨房和浴室..
进水管破会很刺激,楼下会有瀑布...XD
(水压大的关系)
但是进水管破是最好判定的,破的那一户水表一定一直跑,楼下一直瀑布.
进水管破的话,一样是打墙壁把管子换掉.
(进水管不像排水管可以补胶剂,并且有水压也补不起来,但是要打墙壁换反而容易)
价格和排水管没差很多,不过如果卫浴/厨房中的话,那依样磁砖颜色色差问题.
6.卫浴排水管/粪管.
卫浴比较麻烦是因为它下面有防水层,你打地板换水管,防水层就要补..
所以花费会比厨房的排水管还贵一些.
进水管则是比照厨房.
粪管则是很刺激的..粪管破洞,楼下会第一时间崩溃....XD
处理除了通胶剂外,就是打地板换掉(但通常很少人再换粪管).
可能要两三万.
7.卫浴防水层.
这个就是从做...费用和卫浴排水管差不多.
(以上价位是一般状况,一般包商会给的,没特别便宜也没特别贵.
很难搞的格局管路,很熟的包商,自己点工点料或是你是豪宅东西很贵,或是被坑就另外看
and...有人跟我说,他一间厕所包给别人从做只要两万多块...
所以我应该相信这世界有很多不可思议吗..XD
自己点工点料压在三万多块我倒是会相信...当然我这种懒人就是包给别人做五万多块.)
另外说道...投资客为啥喜欢废墟..XD
因为我厕所从做,窗框全都包框,要换地板顺便换排水管....
大部分漏水都已经被排除掉了.
你看我漏水剩下几种可能??
1.楼上漏下来...
2.外墙渗水...
而这两个,因为废墟,所以都很清楚一目了然..水痕都不会被掩饰掉.
楼上漏水就多杀一些,因为要跟楼上协商比较麻烦...
但你随便杀个20万..(就算是低总价,本来300万,漏水你杀在280万,我相信屋主okok的)
你在跑去楼上说,
"树干的哩,你家漏水到我家,你要不要修,我楼下要装修工班帮你一起搞定,
你不想一起搞定就准备收存证信函"
然后直接报价给他"厨房那个2万块她就帮你修了拉,我帮你出1万"
(非专程跑去修,所以便宜很多)
就算是厕所"你厕所要不要干脆从做拉,啥?你说你没钱,你儿子跟你说一间要15万?
靠北边走,我要装修,我的师父说他帮你做7万就好了拉,我再帮你出一半"
(但实际上你只做5万5,你跟工班套好,所以你实际只帮上面出2万)
你看楼上会不会乖乖一起修...XD
而你也不过帮她出一点小钱,但是你在买漏水屋得时候,可是杀了20万呢.
更何况我们黑心投资客,最好是漏水屋只杀20万...300万我没杀到250万就算我失败了.
至于外墙渗水,通常就打打针....或是打除壁癌的时候,顺便内部做一层防水.
so...你看投资客多爱废墟漏水屋阿.
因为你半新不旧,跟我新处理比起来...我一定撑得比你半新不旧久.
更不论,厕所必换,所以你厕所有没有漏水,我都会从做.
这样...不如废墟或是漏水让我杀低一点,我的装修成本又部会多一块钱.
但是我可以少花好多钱买你的房子...
当然对投资客来讲,最纠结的东西就是顶楼漏水.
大楼顶楼逼管委会出钱就算了.
公寓顶楼大多都要自己吞下去.
可是公寓顶楼是最便宜的,又难卖.
因此,你本身利润空间就有限,外加顶楼处理非常麻烦..很多时候防水层做了三层还在漏.
因为可能天井,可能隔壁水沿缝隙过来,可能OOXX...
然后搭铁皮又成本太高...搭了不能拉高多少卖价,但要花一二十万...
这也是为啥很多投资客不碰顶楼的主因之一.漏水很难搞.利润空间又有限很难做事情.
当然啦,如果杀到超低价,我还是会吃啦..XD
例如我就吃了一间133的公寓五楼...因为够便宜,所以我空间很大,可以做很多事情.