※ 引述《fergus (真是要命ㄝ)》之铭言：
: 房子买价约1250W,建商想要成交价写1400W
: 缺150W的部分,代销小姐开他本人的本票出来补
: 这样会有什么风险吗?
: 谢谢
中南部新建案ab约做到非常泛滥的地步.
所以习惯就好.
之后建商用"折让单"去做他的帐.所以她会计帐上也是可以避开这些价格产生的税金.
政府睁一只眼闭一只眼.
中南部大概只有国家级的大建商比较没做.
例如远雄国泰兴富发..
不是他们不想做,而是因为树大招风,小建商疯狂检举他们,然后北部抓比较严.
(小建商最爱攻击大建商..XD..因为不攻击它们就被竞争掉了)
所以他们才不做.(以前他们也有做)
而不做的替代办法就是,像兴富发是直接公司无偿借款10%给你.
基本上新屋会比中古屋贵非常多,外加拉高价格都是它们在前面冲.
这时候,差价这么大,新建案该怎样才会有竞争力?
那就是疯狂的作ab约,让你的"头期款"比买中古屋还低.
例如这边新屋一坪28好了,20年中古屋大概在16.
一样买40坪,新屋在1120,20年屋在640万.
可是新屋会帮你做ab约,让你头期款只要112万,而中古屋要贷款8成,所以头期款128万.
so...新屋找到了他的市场竞争力...
不过这边也是我一直讲,你买新屋非常糟糕的一点..
(这只是某一点..新屋有几大必杀问题,这只是其中之一)
那就是,你买1120万,你之后转卖不要赚钱,你光打平好了,你就要卖1200万(交易成本)
这时候,你可不是建商,你不做ab约的情况下,买你的房子的人需要240万头期款.
你会非常难卖...
旁边不要说平盘建商还在卖1120,你整个二手新古屋被新屋打趴.
就算建商涨了,要卖1250....你的新古屋一样完全无法和建商竞争.
他涨到1300可能人家都宁愿去买建商新屋,不买你的新古屋.
别忘了,买建商新屋可以当建商vip.
可以做舒服的沙发,参加他的party,抽他的奖,看他的show girl.
跟你买新古屋,只能在仲介店喝杯咖啡而已.
不过投资客还是很多人都很喜欢新屋.
尤其预售屋.
那就是因为....只要10%阿..
你看动不动就买什么大坪数的,两三千万好像不扎眼..
但其实他才出多少??两三百万现金.
你同样的钱要买2500万店面,你现今最少要500万.
甚至很多银行大物件放款比较保守,你可能要七百万.
更不用说,三千万以上的物件,ab约做得更泛滥....XD
马英九干嘛要豪宅限制贷款6成,就是这样.
我以前讲过王又曾的手法,不知道大家忘记了没.
豪宅一间6000万,但实际成交在4000万.
带女明星去看,赞的拉,你喜欢,我买来送你...
银行方面,王又曾作保,不杀价买6000万.
之后王又曾找卖家私底下对方退2000万给他.
银行放款6000万的八成=4800万.王又曾透过资金操作,在拿走800万.
女明星背房贷4800万...
王又曾一个月后带着钱逃亡中国..
然后女明星最后付不出贷款,被法拍...
法拍丢到市场最后拍定3888万...
so...为啥豪宅很爱法拍也是这样...超贷非常泛滥.
尤其银行鉴价基础很薄弱,外加买家背景都很雄厚...所以超贷太容易了.
所以马英九才规定高金额贷款限制6成.
反而...ab约其实在中古屋市场是非常少的...
我从来没做过ab约....这在上面文章讲过.
不是不做,而是很难遇到.
但是在新屋市场非常泛滥,越小的建商越爱做...
(不做就没竞争力,会被大建商干掉)
另外.ab约不只有在住宅.
在土地,大型店面,旅馆,都做得很泛滥.
讲白一点,95%的一般人都搞不清楚状况.
所以你买卖中古屋,要做ab约非常难,因为卖家永远搞不清楚状况.
但是当你手上有几千万在市场,这些人大脑都非常清楚.
所以剩下的5%,他们玩金钱游戏,无论胆子还是实力还是气魄,都和一般人差距非常大.
所以...越大的物件,金钱游戏玩弄的越多...越小的物件,反而交易是越实在的.
这也是为啥很多富二代很容易失败,或是白手起家很困难的主因.
人家一个交易,里面藏了一大堆"看不到"得手法.
例如一个建商要卖房子.
她土地做ab约,所以你土建荣之外要压本金3000万在里面,他全额贷款..
(所以土地行情,我建议看的是国有财产局标售的价格,那个才是真实行情)
然后营造成本,你盖一坪7万,他报帐9万但实际他只盖7万,老板偷走2万黑帐入口袋.
然后他行销时,宣称建材比你好,营造成本比你贵...
然后盖的时候你乖乖造建筑法规盖,人家偷偷二工盖出超大露台,多偷10坪室内空间.
卖的时候你乖乖卖照规矩来,他帮客户做ab约,所以你卖四年,他一年完销.
从头到尾,你们都准备1亿现金好了...
他实际可能只用到六七千万就在一年内完销一排透天.
然后帐面利润5000万,老板口袋还额外偷了2000万现金的工程费用.
你实际使用到一亿一,还去找地下钱庄周转后面被营造追加的一千万.
卖了四年被土建荣以及地下钱庄押的喘不过气来.
最后也许也顺利卖掉,但实际利润扣东扣西可能只剩下3000万.
这时候你就大叹不如归去...干脆一亿现金拿去买店面等增值好了.
这...就是创业难的地方...
人家金钱或是内行手法都已经发展不知道多少代了.
你还在那边想"我要盖怎样的房子才好卖"
你怎么玩得赢人家??
当然真正有心要走这一行的人是...那我准备更大的钱进来..
例如你就准备两亿,近来这个市场.
然后边做边学,反正毕竟是稳赚,但是可能赚得慢没关系,我资金雄厚跟你慢慢磨.
十年磨剑没关系...然后快速的在市场吸收学习并且进化.
直到掌握住了这些"老鸟"的手法之后,再去扩大营运...
只是只是....多少人都不懂这种先用大钱赚小钱的奥义.
整天都想越级跳.
就向上面版有在怀疑,为啥我三五十万的小钱也要赚.
你不把小钱赚稳,整天想要赚三五千万.
你是觉得死的会是我还是你呢??
手上只有三四百万就跑去跟人家玩豪宅大坪数.
手上只有五六百万就跑去跟人家冲透天店面.
套个两下就可以准备从楼上跳下来了.
而我继续爽爽的赚三五十万,稳稳入手,最多就是物件同时处理几十件很麻烦罢了.
(总获利金额也不比较少,因为我总交易额还是很大)
越级打怪永远不是晋升比较快,只是死的比较早而已.
投资赚钱最难过的心魔,叫做"贪"
然后忽略了所谓的"误判风险".
赚钱很简单,但要说服自己,让自己损失机会少赚一点来规避风险,是很难的.
太多人都是赌徒,把贪婪建构在风险之上...
投资有风险,但是真正投资人投资是建构在99%把握赚到钱的基础上.稳赚才下手.
赌徒则是建构在70%的获利机会上...有机会看准就冲.
投资人宁愿稳赚少赚一点,赌徒宁愿去拼大赚的机会而瞧不起稳赚的小钱.
至于那种50%获利机会也去赌的,通常活不了太久就消失在市场了.
然后回到原po的问题.
基本上你没任何风险.
外加你将来转卖房地合一税可以少抽很多.
外加你可以头期款只要100万...
外加你可以呛亲朋好友,你这间买1400万(灌水)
你唯一的风险就是,你要被人家骂说是高房价的帮凶...XD
最后,本版不准讨论树干耶...
但是我刚入手一间透天,本来今天要交屋,不过因为台风顺延.
那间透天后面的房子,有几间都是树长在房子里...@@
(树干的勒,这样地基不就....)
更不用说六合路上本来有一间店面,也是大榕树长在他屋子里.
当年我跟他出1600他不肯卖,说要等建商土地整并一起收掉.
现在....达丽东京好像忘记了这个屋主的存在..XD
(就达丽东京正旁边,现在好像开咖啡厅那间...不过后来树被弄掉了.
有兴趣可以回去看2011的google 街景图..
他当时外露的砖头台风天还飞出去砸到人家的车子)
所以说,树屋其实也是不动产的一种型态.
这时候我们在本版讨论树干,难道也不行吗??
那...还是把我水桶吧..XD
反正我做体操跟他妈一起....我又不靠本版赚钱吃穿或是行销..XD
被桶我又没损失...
快来桶我吧....来吧,我屁股洗香香等你了呢..
(喔对喔,只限定正妹...我没断袖之癖,伪娘我也不行)