只好分享炒房.
(我们继续讨论炒房,气死那些买不起房子的酸民..XD)
另外,我永远都不会附上对帐单...信者恒信不信者恒不信.
干嘛酸民叫我付我就付,我付了酸民要来缴20万学费给我吗?好啊先缴学费,我再给他看..
反正我只讲操作,我又不是说"钱给我我帮你操盘"或是"来上我的课"..XD
操作手法这种东西,大家看了有心得没心得有灵感没灵感各自自己负责.
我相信这是没有实质利害关系的内容.
(不像某些人一值挖人去炒股票,跑到房版挖人炒股票,其心可议...)
其实要讲的是公寓一楼.
(我知道酸民等下又会误会我的店面是公寓店面了..XD..
抱歉我家持有的台北店面也都是透天店面,对喔没贷款,不要再猜了.)
这东西我研究很久很久,以前都不太敢碰.
最近才开始玩.
公寓一楼是一个很复杂的产品,因为他有多种形态,价差也非常之大.
但是这不是重点,重点是,公寓一楼的价值,很多人搞不清楚.
而很多人搞不清楚,这代表啥意思呢...XD
(喂,黑心投资客,就你,你不要偷笑拉,
又想去跟阿婆出芭乐价骗她不知用垃圾价买他的公寓一楼齁)
公寓一楼,我排除店面"效应",粗分三种类型.
1.基本款,稍微占用公共空间,面宽大一点但是没办法做室内车库.
2.骑楼款,骑楼式格局.
3.室内车库款.
1.基本款.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/4018037.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/4072597.html
特性就是,因为面宽比较大,所以车子可以停在侧边墙壁.
(在高雄市政府下令巷子拖吊前都可以继续停)
2.骑楼款.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/4161370.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/4207357.html
大多都是店面型态,建商当年会盖成骑楼型也大多都是因为他有做店面的价值.
3.室内车库款.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/4156634.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/4125402.html
就是整个公共空间都是他家的车库....XD
并且享受一般老透天也无法享受到的"车子开到室内门口"的快乐.
(无论拿东西,还是洗车打蜡都非常方便)
基本上有个仲介是这样评估公寓一楼的.我觉得对一般人来讲可以参考.
(当然实际还是市场行情说话...
像文化中心车库的价格就很疯狂,无视理论...)
你就当同样大小的大楼+平面车位的价位!!!
因为会买公寓一楼的人,很容易跟大楼的买家重叠.
那就是害怕爬楼梯的老人....
大楼有管理,但是公寓一楼没管理费,大楼楼层高有景色,但公寓一楼不折旧土地持份大.
一来一回打消掉后,就直接比拟...
so.一间室内空间30平的20年大楼,少说也要40坪以上,一坪15万好了,含上一个平面车位.
7xx不过分吧...so..大家再回去看上面的案例.
但是基本上,1F公寓三产品中,最值钱的车库,会明显的超贵.
只是很多人完全搞不懂.
最近遇到一间楠梓车库公寓1F,边间公园第一排(等于面宽十几米)..
并且还是高度够的(有些车库受限于结构限制,高度不够,休旅车会停不进去)
只是因为我刚好有两张斡旋在下(一张透天一张店面),所以没要吃.
然后身边认识的投资客也刚进货没要吃,之后就介绍给投资集团的人.
结果集团的人不董..不敢买....XD
室内车库的价值在于,他可以室内停车,公寓一楼很贵,因此很多屋主开的车都不错.
所以如果是第一款的停路边,他们会很心痛爱车,甚至怕被偷.
(第二款大多做店面,所以也不停车)
所以才造就第三款室内车库很抢手,价格也喊得超高.
(你同样买一间室内地坪15坪的透天,要停奔驰200其实有时候也很难停.
外加很多老透天面宽才三米半,车子进去就满了)
目前市场价位大概会比同等级大小的第一款型态贵100~200万.
so...下次看到有人乱卖低价的车库公寓1F,就别放过这个送钞票的机会了.
或是有想要买的,叫仲介拿"1楼公寓实价登陆"去洗屋主脑,让他便宜卖..XD
用第一款的价格去洗第三款的屋主卖...你只要洗到至少有一百万利润放在那边等你.
(某些地方可能还有两三百万差价)
其实争议的应该是骑楼公寓1F.
我上面文章讲的那个330公寓就是骑楼式..因为本来他整栋要卖,不过我只买走1/2F.
所以买价被我们操弄得比较便宜(造成3/4F想要卖比较贵..但,林杯不买,嘿嘿~~)
一般骑楼式公寓1F入守候,之后就是直接用店面型态去整理就好了..
不过因为这一栋这一区比较没市,所以我有点再考虑要不要把骑楼整个霸占起来变室内.
用铁门整个封起来变成自己室内空间...XD
(反正旁边很多间都封了...另外请习惯,高雄是个无法无天的地方)
还是继续店面式格局卖...
我这两天应该会做出最后决定.
这两间整理费用应该会比一般公寓高一点,主要是我要做门面.
(尤其他边间)
所以我拉皮要多花15万多...
1+2的工程大概会花到90万上下吧....
(一楼二楼我会做比较好,意大利进口瓷砖,樱花厨具,不像五楼,呵呵~~~)
骑楼式公寓一楼的特性就是这样子.
他的缺点就是,没占用到公共空间,优点就是可以做店面.有门面.
所以通常主要价值是取决于它的商效.
因此价格是变化最大的,但其实反过来,你把它当楼店看就好了..
so...公寓一楼就是这样子,因为有三种不同的形态,外加骑楼式的价格又跳跃很大.
所以很多人无法对公寓一楼做行情判定.
(我是指有在搞不动产的人,酸民永远都不懂,不要理他们)
而透明市场没钱赚阿...你看我都买不到便宜的大楼,因为大楼价格太股票了,气死..!!
所以其实公寓1F里面藏着很多机会...很多人会搞错,卖错.
而你只要等到他的一次错误,就是你口袋的几十上百万收益..XD
而实价登陆反而是你赚钱的利器....XD
各位黑心投资客,请善用实价登陆造成的错觉和误差...
(很多人都不会看实价登陆满好笑的..有差价不去思考造成原因,还硬去平均哩,晕倒)