※ 引述《s26492755 (BBX)》之铭言：
: 小弟买房快满周年
: 之所以还在房版是因为还有阿姨跟妈妈要买
: 阿姨在今年五月成交 六月交屋 现正装潢整理中
: 妈妈部分 有间预售屋已经谈到我们可接受的价格
: 另一间中古屋打算认真去谈了
: 会在这两间做决定
: 回首这一年半还真的是挺累的
: 有空可以搜寻我以前买房的文章
: 好不容易都买比人家便宜还被某医生酸说只是觉得自己买到便宜
: 结果要一年了 即便房市盘整向下缓跌 买的最低价还是离我有一小段距离
: 终于要结束了 分享一下小弟的经验
: 实价登录真的很有参考价值
: 小弟看的都是7年内的社区大楼
: 基本上实价登录都可以查到同社区同坪数甚至同一间的实价
: 当然每个社区一两百户 八个社区随便也一千户 要人人AB约我想不太可能
: 小弟习惯开个EXCEL档 把该社区同坪数同房型楼上楼下的实价都查出来
: 挑对自己最有利的平均方式去跟房仲或屋主谈
: 同时也可以避免自己出到超级芭乐价
: 几次后保证口袋名单绝对不会跟你说
: 你只能等到那种放到网络上已经很多人打枪过的案子
: 把优点放小缺点放大 能改善的缺点惦惦说
: 每个人觉得的优缺点不同 但还是有个大概方向
: 总不会有人喜欢宫庙、西晒、看福地
: 讨厌好景观、通风良好、采光佳
: 像有些仲仲一公里都说捷运附近 公园要走路5分钟说正公园宅
: 反其道而行 但是要言之有物 乱杀价人家看你不懂一样也不鸟你
: 小弟刚好工作是室内设计 所以有些眉眉角角 像是轻隔间 排烟铝管
: 还有一些格局上的梁柱 空间利用 等等 有明显缺失时
: 我都是跟仲仲说 那价格就必须要成为他最大的优点
: 当然也遇过不缺钱的 到现在还在卖
: 其实就是出到让卖方觉得可以卖但又气得牙痒痒的价格
: 毕竟最大需求是自住不是投资 只要买的便宜点又可以住得舒服就好
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: 分享一下小弟最近遇到的邻居
: 之前邻居在电梯看我从15楼进去
: 邻居:你是住三房的吗
: 我:不是 我买两房的
: 邻居:你就是那个跟亲戚买的吗
: 我:不是阿 正常买卖
: 邻居:不是有个买得很便宜的人吗
: 我:我啊 33.1 历史第二低(最低是建商当初卖的二楼)
: 邻居:房仲说你跟亲戚买耶
: 我:前屋主台中人 谁跟他亲戚....
: 我记得曾经有两个住商的
: 一个说我的出价不可能买到
: 另一个说我的预算没法看我现在住的社区
: 永庆有一个带我们去看比现在住的便宜的社区
: 也是跟我说不可能
: 信义有个老油条
: 我跟他说比实价登录高谁敢买
: 他不屑一顾的眼神我到现在依然清晰
: (后来我访查 他经手的几个案子都比实价高)
: 结果我成交的时候
: 永庆一直追问确定吗 肯定吗 保证没追加吗
: 信义在实价登录出来后第一个恭喜我
: 网络上还有人要跟我对赌鸡排确认我的买价
: 社区前主委听到我的买价 沉默了好几秒 说便宜
: 其他邻居在实价出来后讨论到底怎么有这个价格
新电脑还没有用PC MAN不好编辑
直接回一篇比较快
一年没破底的那段话其实针对的是当初酸我的某医生和某人
结果把文章焦点转移了 小弟在这抱歉
其实版上很多大大跟文章都很好
我仍然认为房市会持续向下至少3年
但现在是自助看房的好时机
因为口袋不深的套套会放手
买方也比较容易遇到好的物件
2014房市相对高点 当时房市正热
一般银行宽限期2-3年
算算时间 真的有些套套要撑不下去了
所以天时是站在买方放这边的
说穿了 买房一个大原则就是耐心
买不到就算了 下一间继续
有这心态基本上赢一半
但如果只是每间都乱出乱杀的话
有好物件或是屋主缺钱急售的
不是被仲仲自己吃掉或找人一起吃掉
就是仲仲先给自己会快速购买的客户
干脆 不囉嗦 看一次甚至看网络就下斡旋直接买
(房市正热的时候还会有投投直接电话订房子)
假如房子多卖50万 以卖方4%来算 其实也就多2万
(买的贵买方通常会砍至1%甚至更低)
就算是没底薪的仲仲 也要跟公司拆帐
不如快速卖出直接拿买方这边的仲介费来补奖金
当然也有不冲数量冲肥单的仲仲
我提到的信义老油条就是这样的人
我到现在也是佩服他
在这时间点把我这边每个经手的案子都卖得比实价登录高
所以第二块拼图在如何看到好物件或是好谈价钱的物件
这方面其实就跟早期投投买些饮料去跟警卫打好关系一样
不是每个卖方一开始都先找仲仲
再来就是要跟仲仲保持"好"联络
会沦落到网络上的物件
多半是被挑剩 不太好卖的
有些物件在刚接或是还在内部网络的时候
就被买走了 这部分是网络搜寻不到的
负责开方案子的仲仲也不会喜欢放网络
因为要跟接待客人的仲仲分佣金
最好情况是自接自卖 除非真的自身客户都不要了
最后一步才是丢网络
我自己的部分是明确表达我的需求
我就是要这几个社区 就是要两房 blabla的
再来是购买能力 我是有把存摺跟储蓄险的金额给仲仲看啦
当然版上一堆神人 光扣缴凭单就飞天了
还有就是小弟是室内设计 所以我会去看有兴趣的房子
我都会画平面图并标上我当下看到对方装潢应该的花费
让仲仲知道我是真心有要买房子
有需要有办法买不是随便来练习看房子提高经验值得
也就是不会浪费仲仲时间 仲仲的口袋名单才会有你
我这边画过图的房子五间最后有四间都一个月内卖掉
毕竟你喜欢的别人也会喜欢
其中一间我现在看他到现在不卖不租(屋主自称宜兰人)果然是有钱人
有好的心态加上有机会让你遇到物件好且容易谈价的
那买便宜就真的只是时间上的问题了
以上是大方向 适用于大部分的物件
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话说为什么电脑版的MO PTT不能编辑文章....
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下面是个案分享 既然是个案我尽量钜细靡遗
我自己这间
知道这案子(原味屋)的时候已经是分成开发仲仲跟接待仲仲
但开发仲仲没来且资料不齐全(钥匙在警卫那)
瓦斯没挂表 更别说热水器冷气
代表这房子没住过人
另外接待仲仲也算是老江湖 知道早到先去开窗户
但一进门还是有新房子的味道
屋龄1年多 观看RC墙布满了油漆热涨冷缩的裂缝
(非剪力缝 代表这是建商做"粗"的第一批油漆)
如果是屋主重新粉刷 至少也是"中"的
批土只要有下白胶 甚至在漆一次都不会有这样的情形
在看屋内落尘均匀 纱窗非常干净
这代表长期关窗 没多少人来看过
甚至我可能是第一批来看的客人
因为离开发仲仲的地盘来回要一小时多的车程
我看他根本也没认真在卖 毕竟客群也距离太远
连完整的资料都不肯给
所以我在当天约了另一个仲仲去看这间的正楼下
骗准确的资料好方便后续作业(当然也有可能会买喔)
曝光率低 没什么人来看过 原味屋没装潢少了一些客群
我觉得是个机会 所以我中断后面所有的看房
要认真来思考策略
回家查实价登录做EXCEL的表格
这次我不只同格局同坪数的2-15楼都抓出来
我把整个社区的2房实价都抓出来
这屋主当初购买是1010 每坪近37(高楼层)
我记得2-15楼平均是36多
整个社区两房平均比这格局低一点好像是35.7还是36.1
(资料都在旧电脑...过一年了小弟记忆力没很好)
我一开始下斡旋880 约是平均实价登录的9折
(这就是后面造成的酸点)
当时我是唯一低于实价登录成交的
所以往上一篇文章看就知道为什么那些仲仲都说不可能
事后诸葛 现在很多卖价相比之前有跌了
但还是接近实价登陆持平卖出去
比较早持有的其他社区 现在卖还是赚...
我的社区2014完工的...
当时我身边有SWAY派(女友妈妈投资客)说
拿有人实价九折 一定马上买到
保守派(我妈)说要不要加一点
其实我当时如果成交就是该社区最低
结果接待仲仲去查 屋主房贷缴清...也没设定抵押
我追加到900 并跟接待仲仲说资料我给你
跳过开发仲仲少一个人分 直接去台中找屋主吧
仲介费我给足20万 你要怎么作帐你的本事
结果接待仲仲找同事去堵屋主失败 但堵到屋主他妈
屋主的意思是我就是只要给开发仲仲卖
事后知道屋主跟开发仲仲是"朋友"
于是我跟接待仲仲说给你一周 没法成功我们就破局
后面取得接待仲仲的同意我跟开发仲仲联络
会提出这个算有点没水准的要求是因为
看起来整个CASE的关键人物就是到现在从未露面的开发仲仲
我回到900去跟开发仲仲谈
开发仲仲说屋主这样要赔100多万 不能
另外我发现开发仲仲也不是很认真在卖房子
他说我到这年纪 说实在做不做也没差了
原本人家还要升他当店长 只是他不要
果然懒到连人家要买你的开发案都不来
再来一直着墨在仲介费
屋主又指定非他不卖
我觉得他跟他"朋友"屋主并非齐心
屋主如果有稍微查一下行情 没理由这样跟我说
因为当下的上个月成交一个单坪37万跟38万的两房
论条件及不上这间(同样原味 实价平均比我这间低一点点)
重点是开发仲仲也知道单坪38万那间
我出单坪32.9 还来我公司跟我谈(这懒人)
于是我跟他说屋主那边你仲介费肯定不好收
我加钱 但加在你的仲介费里 你就905跟屋主说我有加了
其余的我补15万给你当仲介费 私下签 我说话算话
然后就可以约出来成交了
成交当天屋主一进来就靠杯 怎么有人跑来找我
我就是要给开发仲仲卖
开发仲仲有缓颊 说就像我们比较麻吉一样
屋主还带着当初的合约说要给我看 他有多牺牲
我说不用 你买1010嘛 我整个社区的两房实价都有查
这时开发仲仲一个眼神给我 叫我停止
签完约之后 屋主有说房子最近真的有降价
开发仲仲还说 还好我们跑得快
大概就是这样啦 有什么疑问我尽量补充
就是天时地利人和外加准备好