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德国房价一路猛涨 为啥还没泡沫？
【大纪元2017年06月15日讯】（大纪元记者王亦笑德国报导）德国房价近几年来一路猛涨
、势头强劲，一方面吸引了世界各地的投资者，另一方面也引发人们对房地产泡沫化的担
忧。不过专家分析，这种担忧大可不必，德国房市不仅没泡沫，其健康程度还可以为欧洲
其它国家树立典范。
6月14日，德国房地产研究学会（GIF）与房地产协会（BID）联合公布了“2017年房地产
经济因素”研究报告。报告指，德国房地产市场并未出现人们所担忧的泡沫危机。这可以
从下面几个方面来分析。
第一：房价区域性差别很大
并非德国所有地区的房地产都蓬勃上涨。大家经常会看到德国房价上涨的报导，但仔细观
察，这些大都集中在几个屈指可数的大城市。
德国人民银行和赖发森银行联盟（BVR）最近针对居民收入与不动产价格进行了调查，结
果显示，从2007年至今，在10年的时间里，德国六个大城市柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、
法兰克福和斯图加特的住宅价格平均涨幅超过了50%。
大城市的房价猛涨也带动周边不少中小城市的房价水涨船高，但是在那些相对偏远乡村地
区和小城镇，住房短缺的现象几乎看不到，有些地方甚至因为人口萎缩，出现住房空置。
第二：银行贷款条件严格
银行在房地产贷款方面一如既往地严格审查，甚至为确保房产市场的稳定，还出现了比以
往更加严格的趋势。
通常银行只会对具备相应信用额度的投资者提供低息购房贷款，符合银行审核要求的投资
者可以获得占购房价格约80%的低息贷款，投资者须自付20%购房款。投资者还需缴付占购
房价格10%左右的购房手续费。对投资方还款能力的严格审查，确保了房产市场既不会出
现房价虚高，也不会因为还贷资金断供而拍卖房产。
第三：租房比例高
居高不下的租房比例，说明人们并没有对倒卖房产趋之若鹜，这也有力地保证了经济发展
的稳定性。
美国次贷危机发生前，人们的自有房比例在短期内就大幅上涨了10%，而在德国自有房比
例却始终稳定，多年来一直保持在大约45%左右，大部分人都是租房住，这一数字甚至在
低利率时代也没发生太大波动。
德国经济研究所（IW）房地产专家Michael Voigtländer表示，诸如之前美国过度借贷导
致的次贷危机，或是西班牙过度建房导致的房价大跌，在德国都不会发生。德国大城市的
房价还会持续上涨，这是真实的经济增长和人口大量涌入带来的必然结果，并非人为地推
高价格或是虚假的泡沫。
另外，目前欧洲所实行的低利率政策也促使更多人把钱投资在房地产上，不过这并没有导
致投资过度，甚至也没有让住房贷款出现大幅增长。房地产专家Tobias Just表示，房地
产泡沫的表现是，过度膨胀的贷款、急剧上涨的租金和人们普遍发现倒卖房产确实大为有
利可图，而这些在德国都不存在。
正如研究报告中所写的，德国房地产的风险性非常均匀地分布著。而且德国有关税收的法
律也让投机倒卖房地产的得利空间非常小，这也导致德国人在投资房地产方面相对保守，
完全不足以吹起任何危险的泡沫，这对于欧洲其它国家也都很有借鉴意义。
连结：
http://www.epochtimes.com/b5/17/6/15/n9271128.htm
其他：
台湾都认为德国房价不会涨，其实也是涨不少。
银行贷款有8成，其实这样不算严格吧，不过自有房屋率只有4成，的确比台湾8成低多了。